01
余慈城际铁路二期招标！
全线共设13站，2站位于杭州湾
客运枢纽 前湾新城站，湾区迈入轻轨时代！
9月7日，宁波政府采购网发布《宁波至余慈城际铁路二期工程可行性研究相关专题报告编制项目招标公告》，27日已开标，这标志着包括余姚、慈溪部分片区在内的前湾新区将正式迈入轻轨时代！
根据规划，宁波至余慈城际铁路共分两期建设，一期工程为宁波至余姚段，利用既有萧甬铁路，已于2017年开通运营；二期工程为余姚至慈溪段，便是此次规划建设的新建线路。
线路具体走向为：自萧甬线余姚西引出，向北经过余姚市、慈溪市，至通苏嘉甬铁路慈溪高铁站，后向北终至杭州湾新区。其中慈溪段将采取地下形式，杭州湾段采取地上通行。
该条城际轻轨建成后将与宁波至余慈城际铁路一期工程贯通运营，全线运营长度107.854km，新建线路长度约53.954km，设计速度为160公里/小时。
根据招标公告，此次新建的城际轻轨线路共设13站，分别为余姚西、马渚、方桥、余姚北、横河、吾悦广场、人民医院、慈溪市政府、人和路、慈溪高铁站、庵东、新区客运枢纽、前湾新城。
可以看出，该线路连接了余姚北、慈溪两座高铁站，其中新区客运枢纽、前湾新城站均位于杭州湾新区，与慈溪腹地实现直接通联，轻轨只需3站即到通苏嘉甬高铁慈溪站！
就在8月底，关于余慈城际二期线路走向问题，就有网友在宁波民生e点通上留言询问，而官方给予的回复与此次发布的线路基本一致！
02
杭州湾投资客群结构悄然生变
轻轨开通，宁波、余慈渐成接盘主力军？
杭州湾起势的一个重大节点是在2018年初，以当时新区集中出让13宗涉宅地块为标志。
融创、港中旅、碧桂园、卓越、中南等大盘房企纷纷前来抢地，一下子让杭州湾楼市聒噪起来，很多投资客也就是在那个时候开始进场。
而随着近两年高新产业、三甲医院、优质学校、文旅资源等高能配套的不断汇集，使得杭州湾新区的声势一度到达顶峰。
尤其是在19年中，杭州湾核心区以及余姚、慈溪的部分区域都被划入前湾新区，直接定位为宁波的副城，楼市刺激效应更加明显。
整个19年，杭州湾新建商品房成交2.5万套，创下宁波大市成交之首，也创下新区历史之最，平均每月卖房就2000多套。
不过，目前从杭州湾购买客群的来源比例来看，结构就已经开始发生转变。从早期的环甬长三角客户为主，已经转变为以宁波客户为主了，占比高达8-9成。
尤其是今年7月宁波市区限购范围扩大以后，更多的投资客开始把目光投向杭州湾房产，其原因之一在于宁波当地客户对杭州湾新区的认可度正在不断和加速提升。
如果说宁波是进场杭州湾市场的第二波主力军，那么在这之后，还将出现以余慈为代表的第三波主力军，事实证明，这个结构转变已经愈发明显。
在以前，杭州湾本身就是宁波下辖慈溪市的专属经济开发区，这对于离得更近的多数余慈客户来说，杭州湾新区早期是乡镇、滩涂和海塘的概念始终尚未磨灭，因此大多数人不愿意来投资。
当然余慈主城的配套学区都更成熟更宜居，并且对于不差钱的他们来说，买宁波市区可要比买杭州湾更为体面也更稳妥。
但是，随着杭州湾新区地位、产业的不断起势，尤其是轻轨、高铁双双发力，余慈客户投资观念也开始发生转变，成为认知提升下继宁波客户之后的“第三波主力军”。
只是，早期上海客户乘着看房大巴穿过杭州湾跨海大桥前来投资时，房价只有5、6千，如今以9千至1万1的均价悉数卖出。
当宁波、余慈客户开始有所觉醒时，市场均价已经涨到了1万3、4，客群轮换、接盘效应也逐渐形成。
03
卖盘众多，到底该选谁？
未来前景如何？
不可否认，杭州湾在售楼盘众多，但不同的板块与差异都形成了各自独有的价值。
这其中有文旅、康养、名校的IP差异，也有滨海新城、南部新城、南洋小城的地段差异，还有精装、白坯的装修差异，每一个项目都具有独特的价值。
在均价方面，多达10个楼盘，1万1-1万3的价格差别都不是很大，每个楼盘均有充足的房源供应，隔一段时间就加推一次。
可以说，每一个项目都为杭州湾带来了不同的主题特色，港中旅带来的是文化小镇，绿地带来的是医养小镇，碧桂园带来的是智慧生态城，融创带来的是联想未来城，而旭辉又引来了上海世外名校，正大与蓝城合作更是带来了新农人大学。
这么多的元素汇聚，让杭州湾集产业（吉利/大众/方太）、医疗（三甲医院）、文旅（国家湿地公园/方特）、教育（镇海中学分校/上海世外）等高能配套于一体，即便是放在宁波大市也很难挑出第二个如此高度集中的区域。
而且目前杭州湾房价只有万把块，不限购首付3成，门槛低不说，同样的价格，在宁波其它板块一般能买到的只能是梅山、溪口、萧王庙、余慈乡镇一带。
而同样能级的配套，还得去鄞州主城或是东部新城花3-4万/㎡才能享受得到。
所以，杭州湾在整个宁波大市热门投资板块中依然是最具性价比的，所具有的能级以及未来的潜力也是最高的。
宁波限购新政下，未来很长一段时期内杭州湾都将迎来一个客户外溢的机遇，加速主城客户向杭州湾涌动。
限购范围扩大，使得“圈内房票”变得异常金贵，而放眼市五区之外，剩下的高能板块也就只有杭州湾和奉化了。
可以说，不管是早期的上海投资客，还是宁波市区、温州第二主力军，亦或是后来赶到的余慈第三主力军，杭州湾从来不缺少投资客群，而且主力在不断轮换。
加之龙头企业的带动效应，杭州湾每年大规模的招商引资吸引一批又一批的企业入驻，带来的是1-2万人/年的就业人流，将产生大量的住房需求。
只要有人炒作，行情就一直存在，成交量能保持，价格就不容易下来。很明显，杭州湾的远景依旧美好！
从周期来看，2018年房企集中进场拿地，2021年将是大批项目一期交付的时间结点，2023年将是多数在售项目的全面交付时间。
那么往后这2-3年也将是新区产业发展与人口集聚的关键时期，从规划图上的美好期许到进入实质性发展阶段，如此经历一轮蝶变后的杭州湾新区必将迎来全新的价值认知。
而这个周期恰好与2年的限售期重合，所以这趟“早班车”，现在上车还来得及。
04
对比板块价差，杭州湾房价到达2万更合理
从宁波主城区来看，楼面价最高已突破3万，余姚主城楼面价也超过了1万5，慈溪新城河楼面价近万……
可以说，已经疯涨多年的宁波，今年的土地拍卖依然是轰轰烈烈，溢价高达30%，未来的新房价格上升空间不难想象。
而从余慈乡镇分流板块来看，19-20年各板块也有1000-2500元/㎡不等的涨幅，而杭州湾目前的价格水平对比19年涨幅约800元/㎡。无论从价格、涨幅或者性价比水平来看，都存在着一定的短板机遇。
从杭州湾的拍地来看，地价只有宁波主城平均数的一半，这样一个高能级新区，洼地效应是明显的。
如果从沪、杭、甬三地主城2.5-5.5万的均价来看，对处在三地几何中心的杭州湾形成了一个挤压效应，包括环沪的嘉善新房价格已经到达1万8、9，花桥最高冲击过3万，就连最近的余姚、慈溪都在冲击2万的单价，杭州湾上涨空间值得预期。
不过，一年下来有800元/㎡的涨幅，对于杭州湾市场来说，长持要比短线更合适。杭州湾是宁波直属的新区，对比周边均价，未来房价到达2万以上会更合理，而这也只是时间问题。
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