深圳楼市：坪地未来升值空间有多大？是新生的价值洼地吗？

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1、会员提问：你好九哥，可以帮忙重点分析一 下坪地的丁山河畔怎么样吗？未来5年的升值空间有多大呢？目前首付预算只有180万左右，5成首付。

答：会员你好。丁山河畔，主打刚需户型2-3房，户型较方正，使用率高，一楼底商，坪地中小学，地铁3号线白石塘站在建，不是很近，总的来说丁山河畔这个价格还是可以买的。刚需上车没问题。由于东部龙岗供应大，如双龙、南联有很多房子，丁山河畔位置还更远，属于东部的东部。因此自住+投资是可以考虑的，纯投资的话不要抱太大期望。

2、会员提问：九哥你好，目前手里有400万左右的可用资金，准备贷款购买总价750万以内的学位房进行投资。看了石厦片区，还有深圳实验坂田校区，坂田嘉御山，特发和平里的房子，想请九哥帮忙看一下，这几个哪个片区的房子升值潜力更大些？或者有更好的推荐吗？

答：会员你好，深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。 学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。

深圳学位房，接下来如何挑选？ ①、尽量买入点招少或无点招的名校学位房，安全系数要高很多；②、深圳教育集团化已成趋势，集团抱团胜过单打独斗，尽量选择教育集团旗下的名校； ③、关注一些非名校无点招但成绩一直稳定扎实的学校； ④、民办学校没落是大势所趋，深圳教育留给民办的只有一个狭小生存空间，不必过分关注； 新盘可以关注华润城和海岸城关注下，有确定收益。 二手房买麒麟、南海、育才、大冲、石厦、福外的双学位房，这个价位的问题不大。这些盘价格相对稳。

3、会员提问：您好九哥，我计划换房。卖掉现在的这一套有240万首付，也有首套名额，计划买套700万左右的3房。现在目标有两个地方：前海路的二手房（主要看中的是学位）、碧海片区的次新房，比如华丰前海湾（居住品质较好）。我还没有考虑好买哪个，请帮忙分析分析，谢谢！

答：会员你好！700万的总价如果考虑自住，其实选择面很多。过了宝中之后，整个宝安任你挑选。但是都适合投资吗？品质高就一定涨幅好吗？深圳的市场结构相对单一，700-800万的房子，对应的客户群体就是3-4口之家。首次置换，考虑学位和花园3房。但哪个因素更重要？ 学位！学位是未来更为稀缺的资源。可参考会员内部分享！

4、会员提问：九哥您好，我很赞同您对房产方面的分析！我有一套蛇口高山花园129平的房子，想着把资产最优化。目前欠300万的银行贷款，我希望卖掉房子清账和留100万自用，余下的钱在深圳继续买房子。深圳户口，卖掉高山的话名下有两个买房名额。因为退休回老家的原因不用考虑自住。如果可以，也希望能在蛇口买个二手房，蛇口不考虑也可以。您觉得高山花园的房子卖价多少比较合适？然后再买哪里的房子比较有升值空间呢？我是付费会员，谢谢！

答：付费会员你好！

高山花园的成交价在10-12之间，具体卖多少，还要结合您的楼层、装修、户型等详细的情况再做判断。

蛇口可以考虑山语海和山海韵。

山语海目前的学位不好，但是未来的规划很好，未来的学位也很好。

山海韵的交通各方面，两年内会很方便，所以天花板很高。具体参见会员内部分享！

5、会员提问：你好，能帮忙分析一下尖岗山壹号吗？值得买吗？听说尖岗山片区是豪宅区？

答：会员你好，尖岗山壹号位于新安，旁边是宝安中学，近地铁兴东站，北向是尖岗山公园、东边宝石路，西边还有许多山地 ，主力户型有89平三房、111平、136平四房，都较方正，价格预计8-9万左右，学位据说是宝安中学（请进一步与开发商确认），配套方面欠缺，东南方向工业厂房扎堆。总的来说，优点是其居住偏居一隅，适合喜欢安静的隐居人士，外加优质学位，刚好对得起这个价格。有学位需求，又在附近工作可以考虑。尖岗山片区豪宅区的定位是很多年前了，可是当年有钱人不买单，最后导致了这个片区严重的错配，使得有钱人看不上，没钱的小刚需又买不起，最后导致片区的没落，一些标杆盘更是兵败如山倒，你跑（抛）我也跑（抛）。一个冲击豪宅区失败后向下沉的片区，想要翻身是有点困难的，加上未来的交通隐患，难啊！

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