封面图 |《攀登者》剧照
问：冯叔，我在一家地产公司上班。我感觉在疫情期间很多行业都「按了暂停键」。有一段时间，我们公司完全没有业务，现在正忙着收缩。感觉大家都有些恐慌。想请教一下，如何才能在危机的时候不恐慌，不掉队，甚至继续发展？
冯叔：就像你说的，疫情期间，很多行业都「按了暂停键」，地产行业也如此，不少地产公司在一季度都出现了负增长。
在此期间，有一家公司却成为了行业中的「逆行者」。2 月份，香港置地以 310.5 亿的价格在上海徐家汇买下一块地，创下了国内单幅地的最高价。而且它是在疫情期间，大家正恐慌的时候买的。
香港置地的故事，正好可以回答你的这个问题，如何才能在危机的时候淡定，并且实现发展。
香港置地有 130 多年的历史了。在这么长的时间里，它也曾经经历过危机，九死一生，差点「死掉」，但起死回生。因为经历过危机，它得到了教训，有了经验，于是始终不忘危机，所以它的风格就是特别稳健。
所谓的「稳健」，不仅是负债率低，同时产品的品质足够好，地方选得对。
房地产行业，如果仅仅是负债率很低，但是项目选的地方都很烂，那也不叫稳健。稳健不仅是不死，还要挣钱。比如说为了稳健，天天在家里闷着，不出门，坐吃山空，口袋里的钱越来越少，好像是安全，但是过一段时间饿死了，那也不叫稳健。
香港置地的稳健，体现在几个方面。
第一，现金充沛，杠杆低，负债率低。这是非常的重要。它的净负债也就 20% 左右，净负债率特别低。
其次，它永远在最贵的地方、最核心的地段，做品质最好的物业，租给最有钱的人。
还有一点，那就是专业的系统，持之以恒的服务。也就是说优质服务带来的品牌效应，带来的对客户的吸附，让客户产生了依赖和信任。
香港置地把这三件事都做到了。这样的话，哪怕市场上只剩下 10 个客户，很可能 8 个都被它吸引，都到它那里了。换句话说，面对危机的时候，很可能别人死了，它还活着。
所以，稳健不是简单地降低负债就算做到了，还要考虑投资的选址，因为物业是一个固定资产，正确地选址也有很大的影响。另外，服务体系、品牌能不能让大家信赖，也很重要。
正因为如此，香港置地以及它的母公司，在面对行业下行时，依旧非常地从容淡定。它的母公司历史更悠久，超过 200 年历史。
《生死劫》 | 困难总会出现，如何保持淡定？
我们知道，企业在发展过程中，碰到危机是在所难免的。每隔二三十年遇到一两场「生死劫」也都正常。但是，经历完之后怎么做？
经历完之后，应该像香港置地这样，建立一套体系和机制，然后在下一次出现危机，别人出现困难的时候，能逮住机会，实现发展。
所以这次香港置地买徐家汇地块就特别有意思。这件事几乎被大家忽略了，那就是疫情期间成交了 20 多年来单幅最贵的一块地。
在大家都忙着降杠杆，保现金流的时候，这家拥有 130 年历史的企业成了行业中的「逆行者」。当然，我们感觉它是「逆行者」，其实它自己做了充分的准备和铺垫。也正因为如此，这家企业经历了 130 年的风雨，还依旧活得滋润。
《金牌投资人》| 投资是门技术活
问：所以说，稳健地投资、稳健地增值、稳健地赚钱很重要。就我理解，公司也好，个人也好，道理是通用的。在疫情期间，有人持币观望，也有人积极布局。那如果我想投资，我需要注意什么？
冯叔：趋利避害是我们的本能，也是我们投资时最重要的一种思考逻辑。那么，如何趋利避害？
如果变量特别多的时候，这个题目就只有两个解决办法。第一是不动，第二是铤而走险。有人用计算机模拟投资，最后发现在变量非常多的时候，胡乱投资的结果跟不投资的结果差不多。
多数时候，我们不会走这两种极端。那么就要假定有一些变量，实际上是常量。比如说，在没有法治的时候，很多事情都是领导意志，那这就是变量。这样的地方就不要去投资。
而有些地方法治环境比较好，政策比较连续，大家的预期也相对稳定，居民收入的增长曲线也比较稳定，那这些就可以视为是常量。这个时候去投资，就比较容易成功。
《赌神》 | 思维模式比运气重要
另外，也有一些策略，或者说思维模式。我想起一个朋友，早年间他因为一些特殊的原因，长期在境外赌场以赌为生。在《全世界的赌场都是他的 ATM》一文里，我写过他的故事。他的一些特点，对我们投资很有启发。先说一句，我们不提倡赌博，哪怕是在境外合法的赌场里边赌。我是想借着他的故事谈投资的逻辑。
首先，他不豪赌，懂得制约自己的欲望。也就是说，投资的时候，不要把你的本钱、你的家底全赌出去。
其次，他有节制，能够适时地停下来。止损有人能做到，但是止盈这一点挺难，很多人赢了还想赢，赚了还想赚，结果停不下来，然后全赔进去。所以一定要有节制。
另外一点，专注。他在玩的时候，就玩某一种，玩这种他就想着怎么把这种玩好。绝对不会说玩这种的时候还惦记着那种。
投资也是这样，把变量尽可能地减少，同时专业、专注、有节制，这样虽然不能保证一定赢，但是赢的机会总是会多一点。
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主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪
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