碧桂园城央书院处于老城中心，周边有南大一附院、旺中旺、1927综合体、育新学校、省体育馆、人民公园等成熟配套，地铁4号线（在建），距八一广场2.5公里左右。
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这个项目，能说出一大堆缺点：
楼盘规模非常小，容积率高达5.92；规划总面积94587.14㎡，其中住宅58473.56㎡，可售面积仅21873.70㎡；仅有的3栋住宅楼2栋是还建房，只有1栋对外销售。
地处老城，配套非常成熟，但也同时相生相伴老城的缺点，周边环境差（很多低矮的民房），交通拥堵，右侧紧邻京九铁路铁路干线，存在噪音影响。
目前对外出售的3#楼虽说是住宅，跟公寓差不多，3梯10户，无法做到真正的南北通透；按29层算，一栋楼就有260户以上住户（刨除架空），居住人口密度较高。所以可能面临的尴尬是，低楼层有临街噪音、铁路线的影响，高楼层又会面临竖向交通不便的问题。
产品上并没有突出的亮点，碧桂园也没有为卖一栋房子来建样板房，未来生活场景只能靠想。
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所谓“一招鲜吃遍天下”，指的就是碧桂园城央书院。
“租售同权”和“天下为公”一样，是个很美好的理想。租房的顺位基本都是最后一位，好学校根本就不可能轮得到租房子的，名校学区房始终是硬通货。
正如近期美国媒体人质问特朗普为什么名人名流能获得（新冠）优先检测，耿直BOY回答道“也许这就是人生吧。”
从案名可以看出，碧桂园主打的卖点就是学校，育新小学、育新中学，南昌最好的学校集聚。周边育新学区的平安小区、八一配件厂宿舍、公园社区等房龄较大的二手房均价也在16000-17000元/㎡左右，而东湖3月二手房均价仅12620 元/m（安居客数据）。
为了印证南昌学区房有多值钱，碧桂园城央书院还特意做了一个图示。
除了图中的红谷滩中央香榭、绿地悦城、凤凰洲绿地外滩、凤凰城等项目外，红谷滩莱蒙（南昌二中、育新小学）的均价据悉也已高达2.8万。有名校加持尤其是双名校的小区，其相比周边溢价的确不是高一点点。
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目前东湖老城中心的新楼盘不多，住宅项目屈指可数，中金国际中心、新城公馆、力扬京都汇、苏宁檀悦，还有就是碧桂园。
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拍地的时候，地块成交总价21997.268万元 ，地块只有不到10%的溢价率，折合楼面价2970元/㎡。这个地价对老城区来说是不高，但算一下还建的体量还有两层地下室的开挖，就知道这个项目的获利空间并没有想象的那样高。
这么小的地，周边环境又不大好，还靠着铁轨，至少2/3的业主是这里的原住民也谈不上什么圈层，能指望在这块地做出高逼格、舒适度高的产品？
其实拿地之时，开发商已经想好了它的破解路径——它的案名和产品设计，已经明确无误地告诉客户，这就是一款为读书而生的产品，居住已退居为它的第二属性。
它主要解决了让人头疼的教育问题，毕竟现在学区房太贵了，大面积吃不消。如果只是从学位角度考虑，这种小户型的房子，总价低压力小，也方便日后出租。
碧桂园城央书院一房一价表（部分房源）
对碧桂园来说，这样一个小项目，需要不低的价格来保证利润，碧桂园选择通过精装突破限价，而且搭售车位避免销售难度大的产品拉长战线。
根据公示的一房一价，带装修销售均价在16000元/㎡左右。但是，还要另外再买一个价格20万元的车位（支持按揭）。以目前主力户型72平米的房源计算（89平米边套已售完），以首套房按三成算会在43万左右（含车位首付）。
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