东西“网红盘”大厮杀！光明or大运，你会选谁？

今天，刚好“一东一西”，深圳两大热门片区的两大“网红”神盘，吸引了诸多购房者关注的目光。

关于 颐安都会中央5期 ，与 龙光玖龙台2期 ，该怎么选？网上的争论一直未停歇过！

01 2018年9月19日，光明正式揭牌成为行政区。 而光明新区的行政效率，可谓表现优秀：
·光明科学城的选址落地。光明科技馆已选出3套设计方案。 ·加快建设“四城两区”，加速拆除违建房。上半年进度达全年市级任务的70%。 ·旧改速度加速。立项10年，凤凰街道完成同观路最后1户业主签约。 ·6月24日推出两宗住宅用地，楼面地价4~4.2万。 ·光明区是唯一一个新区在百度上投放广告的政府。 ……

网上几乎每隔一段时间，便有一条关于光明的新闻。

光明作为新区，充满了各种想象，对于购房者是否选择光明置业，拿捏不定也是人之常情。

而从大运场馆建设-->大运片区打造-->大运新城城市设计出炉，龙岗大运也历经10多年的发展。

2007年1月17日凌晨，从意大利都灵，传来深圳成功申办2011年第26届夏季世界大学生运动会的喜讯，正式吹响了大运场馆建设的号角。

大运新城成为了“东进战略”的门户，加之世茂深港国际中心 （深圳第一高楼） 正在如火如荼的建设之中，龙岗蓄势10多年，正在向世界绽放。

在民间有一句话评价光明与大运： 光明在画饼，而大运已经在做饼了。

高房价下的深圳，让人们普遍认为深圳“一路向西”，但10多年的龙岗大运，用实实在在的行动践行东部的发展。

市场却又用脚投票，支撑全市新房、二手房成交量的却是龙岗及宝安。
开发商也是最有敏锐度的群体，龙岗的旧改开发体量是其他各区的总和。

而我们看今天的光明，不得不让我们回忆起10多年前的“大运”。

全国也有不少的城市开发新区，仅深圳便有“龙华新区”、“坪山新区”、“光明新区”。每一个新区的口号大同小异，均有对标南山之意。

诸如“西有南山，东有坪山”、“光明科学城是南山科学园的9倍之大”、“龙华，已是宇宙的中心”。

但从片区解读上来说，笔者认为，在“住房不炒”的楼市调控背景之下， 与其花10多年时间等待光明新区的成熟发展，不如积极拥抱当下的大运新城。
02 有一个现实，当前大运周边已经没有太多的新房可售， 颐安都会中央5期将是大运片区唯一预售的新盘。

△图为颐安都会中央5期
颐安5期位置对比3期要好，距离地铁大运站更近，与颐安2期 （回迁房为主） 、4期形成连片开发之势。

项目紧邻星河时代COCOPark，大运未来将是地铁3号、14号、16号线枢纽。

光明同样面临同样的问题，可售新房不多。除了相隔不远处的星河天地一期还剩少量尾盘，毛坯46000元/平米，已无新房销售。

△图为龙光玖龙台2期
龙光玖龙台位置也是不错的，属于光明中心区，紧邻区政府。6号线地铁口物业，但含金量一般，一期地铁建设只到深圳北。等13号线建成，价值才会真正体现。

目前周边在建的有金融街项目，6月24日中海地产拍的光明地块，楼面价已达4.2万/平。

03 颐安都会中央与龙光玖龙台都是精装修交付，此次即将推售的均有四个户型。

颐安都会中央五期由13座高层住宅围合而成，采用板塔结合的工字形或蝶形。户型方正，传统布局，四平八稳，实用率较高，达到80%。

楼盘户型有四种，分别为76㎡，89㎡，109㎡，143㎡，主力户型为89平米三房两卫。小于90㎡为1034套，占总套数63%，可见项目为定位刚需为主。

颐安的案场销售来自于颐安自有的销售团队。据置业顾问介绍，由于此前的样板间质量因为不达标，被要求整改重做了。
临时样板间，分别安排在了三期及五期里。可见颐安为了打造中高端的项目，在品质上面动了真格。

龙光玖龙台由4栋住宅2栋公寓1栋办公商业呈T形，为了保证更多的户型能够看到小区园林，户型设计的不够方正，实际得房率只有75%。

龙光采取的是联合销售模式，深圳知名的几家销售代理公司都拥有该项目的销售代理权。
由此可见，龙光为了能够储备更多优质客户，实现有效的去化，发动了所有知名代理公司的参与。
其中，要看龙光的样板间需要进行验资审核，否则置业顾问没有权限带领看房。

从两大楼盘的精装质量对比来看，颐安无论是细节还是品质要更胜一筹。

龙光最大的硬伤在于精装4500元/㎡的标准，平均下来一套的装修费用要45万。而从现场的直接感官来看，装修成本最多也就10万元，龙光从精装房上可以纯赚35万/套。

笔者在看房现场，也跟置业顾问抱怨龙光装修质量太差劲的问题。置业顾问解释，抛开精装费用，开发商基本上成本价销售不赚钱，精装便是开发商的利润来源。

笔者算了一笔账，玖龙台二期总计1779户，按照一套35万元的利润，即6.2亿元。这也是龙光2016年拿下该地块地王后，为保证利润而采取的销售策略。

从性价比上来看，无论是得房率还是精装修质量，龙光玖龙台都不敌颐安都会中央。

04 学位也是众多人置业，以及后续房产增值的关键要素之一。
△图为深圳实验学校光明部
玖龙台对面就是深圳实验中学倾力打造的深圳实验高中部 （光明校区） 和九年一贯制学校，初中部今年已经开始招生 （面向光明全区） ，小学部明年招生。

目前据了解，光明采取大学区，面向所有光明生源招生，所以届时待交房入住后，也可能会出现学位紧张的情况。

颐安都会中央的学区为华南师范大学附属大运学校，于2016年开学至今。据了解，由于星河时代引入的星河实验学校，很多生源也分流到了华师大附属大运学校就读。
△图为华南师范大学附属龙岗大运学校
同时，颐安都会中央本身属于大盘，学位资源同样紧张。

商业配套上，颐安都会中央暂时完胜龙光玖龙台，附近有龙岗COCOPARK、山姆会员店、大运会馆、香港中文大学、北理莫斯科大学、深圳信息技术学院等，未来还会有深港国际中心。

如果住在颐安都会中央5期，生活相当方便，半径500米范围内基本涵盖衣食住行所需。

龙光玖龙台目前还处于建设期，自带10万平的商业，对面便是区政府建设的文化艺术中心，小区配套有约4.6万平的市政公园。
作为光明凤凰城的门户， 龙光玖龙台周边的商业配套还需要时间沉淀与完善 。

05 此外，大运被打造成了深圳为数不多的交通枢纽，继车公庙、布吉、福田、深圳北之后又一个轨道交通换乘站。

按照现有规划，大运有地铁3号线，正在建的有地铁14号线、16号线，将在2022年通车。未来还有地铁33号线的规划，一共是4轨交汇。
俗话说，火车一响黄金万两，地铁带来人流、物流，带来钱流。

除此之外，深港国际中心大概有300万平方米的体量，纯粹的是商业、写字楼、公寓。这批高端精英进入大运中心这个区域之后，对于住宅的需求量是巨大的。

光明地铁6号线一期到深圳北站，预计2020年5月底开通。但含金量一般，因为4号线高峰期压力非常大了，而且4号线延长到牛湖承载压力更大。

地铁13号线直接到南山，但2023年只是完成一期到石岩，需要等待的时间比较长，这将会制约光明的人口导入。

要知道当前的光明，人口总量只有50万人。轨道交通是导入人流的最佳方式，曾经的地铁11号线，直接让南山、福田的刚需外溢至福永、沙井等片区，房价被推高，像沙井的华强城、万科星城等楼盘频现日光及销冠。

06 从2016年的史上最严厉调控以来，光明房价始终逆势上扬。

深圳成交均价从2016年的53706元/平到2018年的54120元/平，年涨幅仅为3%-5%左右，而光明区的住宅均价从2016年的33795元/平上涨至2018年的45666元/平，年均涨幅为16.27%！

6月24日，中海地产以楼面价超过4.2万元/平拿下光明明政地块，而2018年11月，光明两宗宗宅地出让，金融街以28.1亿元，楼面价3.35万元/平拿下，另一宗由华润置地以22.2亿元，楼面价3.05万元/平拿下。
仅半年时间，光地价就上涨了一万！

有业内人士直言，楼面价加上建安成本，华润地块未来售价破6万元/平，金融街地块达到6.5万元/平也是轻而易举。

客观的说玖龙台位置在光明是数一数二的，必定是光明最贵的楼盘之一，至于值不值得买，未来的开盘价出来，就看个人的判断了。

龙岗区是旧改及新盘供应的主力军，布吉、横岗、龙岗中心城、大运等片区二手房房价纷纷下跌。

查阅资料可以发现，龙岗区二手房供应套数为1.47万套，居各区之首。
大运片区，大部分楼盘都有大量卖盘。二手房领域，颐安都会中央的1期价格5.3万，2期价格5.4万。颐安都会中央的3期去年开盘均价为5.2万。

颐安都会中央一期、二期、三期、四期、五期均为住宅，未来也将面临严峻的同小区楼盘、多个户型、多个朝向、多个业主的报价PK竞争。
同样，龙光玖龙台也面临着诸多新盘的竞争，客源争夺将会厮杀的很惨烈。

勤诚达正大城二期、光明乐府花园、星河天地二期、宏发万悦山、绿地新都会、松茂御城、金融街华发融御项目、华润光明项目、龙豪榕康等将在2019年下半年及2020年问世。

当然，楼盘之间的竞争是不可避免的。当下注重品质的刚需人群，优质楼盘依然会受到青睐。无论是龙光玖龙台二期还是颐安都会中央5期，均是打造为区域标杆性项目。

两者之间，你更看好谁呢？

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