他们把空置别墅改成高定版民宿，还一个比一个美

前段时间，看到时尚博主黎贝卡发文，

她说现在有些人会为了一个有特色的酒店而选择一趟旅行。

的确就是这样的，前几天，呆呆一个朋友就为了世界海拔最低的深坑酒店飞去了上海；另一个朋友自从看过日本最美民宿虹夕诺雅的照片后，就一直念念不忘的表示要去住。

这个世界上，美的东西具备天生的吸引力，为了美好的居住空间而旅行会成为未来潮流。

当你出行，住到的地方是图中这样的：

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度假地，最好有个小院，坐看风起。

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可以独享窗外这样的宁静。

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即使小的角落，也有自己的风情。

上面几张图，来自路客VILLA位于国内各地的定制别墅民宿的实景图。如果未来每个城市不远的旅行目的地都有这样的别墅民宿，会不会有一种想要住进去的冲动。

在这样的地方，完全可以和家人、朋友一起享受自由、放松的空间。

正文

我身边买过别墅的深圳人，大部分买的都是深圳郊区、惠州或者东莞的别墅，买了别墅后，基本都是下面几种情况。

1、空置不管；

（实际上90%都是这样干的。）

2、别墅不住，院子用来种菜种水果，定期收割；

（个别这样做，我有一个认识的大姐就这样。）

3、装修好，偶尔住一次；

（经常因为打扫麻烦，从一个月住一次变成半年都不去一次。）

4、养鸡。

（极个别，但是是真的有，还是我们小区的邻居。）

5、自己住。

（个别，市区别墅自住很多，但是郊区和临深，基本需要工作自由的人，有个自由职业的朋友就装修了惠州别墅，自己住，私家花园好大。）

综上，你会发现大部分的别墅，只要不是在市区，卖掉后的命运都惊人的相似，那就是空置多年，门前杂草丛生，荒芜不见人烟，即使是在有深圳最美的山海资源的地方。

现在，拯救空置别墅的路客VILLA来了，他们专注于将国内空置别墅改为高定版民宿的平台，为客户定制个性化的美好别墅空间，为城市亲子家庭、企业团建等提供周末近郊旅行的目的地。

路客VILLA是谁，他们是国内民宿品牌路客精品民宿启动的别墅托管系列产品，去年，路客在发展精品民宿的过程中发现了高端客户的需求量非常大，而有特色的别墅产品非常受欢迎，于是决定开始发展高端别墅为民宿。目前，路客VILLA已经在广东、上海、北京、成都、重庆等重点城市及其周边城市签约三、四百套别墅，这些别墅将在今年陆续推出并接受预订，不久的将来，路客还会继续签约近千套，也会尽快推出到市场。

让空置别墅的业主有租金可收，让更多城市的居民周末度假可以住到个性化又有品味的别墅度假产品，让亲子旅行更加有趣味，让公司团建充满乐趣……，这都是路客VILLA的目标。

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一个案例

大咖设计师让西关大屋重焕历史韵味

（西关大屋重装后的细节。）

把荒芜的别墅变成美好的聚会、度假、休闲场所，让破旧的别墅重焕历史的味道，这是路客VILLA在做的事情。

但是，路客VILLA是如何把这些别墅爆改成美貌如花的度假产品的呢？呆呆找到一个案例，觉得这个案例具备典型性，而且可以看到，即使是收到一套别墅，路客都不含糊，正儿八经的找大咖设计团队来设计。

这个案例是广州西关大屋的翻新改造过程，可以看到他们如何把一个灰头土脸有历史尘埃的西关大屋改造成有历史韵味感的精致民宿。

这套位于西关的房子是上下两层，一开始，室内的图片如下：

（原来旧房子的图片）

把上面的照片选两张放大点看。

(西关大屋当时的场景。)

这样的实景，就是普通人家住久了后的模样，设计师是这样帮业主建议的（如下图）：

修改建议里提到：

重新布局客厅、餐厅和卧室功能，更换餐厅客厅家具，增加灯饰，增加墙面软装。

然后，每一个空间每一个细节都要重新设计，设计师为此画了很多很多的图，下面放出来的只是其中的两张。

（局部改造建议。）

如何改造室内灯光。

因为有些图纸太过于专业，非技术派的呆呆决定省略不少流程后，直接上最后的实景图。可以看到，经过改造后，老旧的西关大屋有了自己的主题文化和时代的色彩，特别是保留的彩色玻璃有了自己的历史和西洋感，新放入的家私又处处显露着格调和品位。

这样住进来，关于西关小姐的传说故事才会真切生动起来。

（改头换面后的样子。）

这就是设计的魅力，当你完成设计作品后，那种美的愉悦感是超越很多的。

除了西关大屋，目前路客已经打造好的还有大连、乌镇的别墅。大连的是日式风格，已经开始营业；乌镇的别墅，已经装修好准备营业，特别提下乌镇的别墅，里面每一套风格都不一样，一套比一套美，从雅致的名字就知道应该颇有古韵，例如“青韵”、“枫染”、“竹涧”等。如果呆呆去乌镇，感觉有点迫不及待的想去体验。

另外，路客已经确定的还有广东的南昆山，去年年底，路客和开发商碧桂园签约，未来那里也会有不少度假别墅出来。

（住的地方有这样的厨房，会想下厨吧。）

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近郊别墅度假，

提供活动运营的民宿会成新潮流

呆呆相信，上面这些别墅做成高端民宿应该会非常有市场，毕竟，人们对美好事物的追求是无止境的。然而呆呆了解到，路客VILLA强大的除了对产品进行改造，为客户提供强大的活动运营能力也是其区分传统民宿的绝招。

目前，路客VILLA的别墅还未大量推出市场，但是和路客负责人的聊天里，呆呆以为，路客的产品和之前呆呆体验过的一种定制服务很相似，简单说下呆呆当时的感受。

今年春节，呆呆和家人在丽江住在一个庄园里面。庄园有10来栋别墅，我们住其中一栋别墅，入口是带铜环的木门，推门进去，前庭后院，楼上楼下，后院种着花草树木，梅花开得正盛，阳光清澈而温暖，会有蝴蝶在花间飞舞，每天在院子里发呆，经常懒散到不想出门。

这个庄园里面有管家，认识住的每一栋别墅的客人，每天会把菜单发到住户手机上，然后会提供一些当地的特色服务，例如带孩子去体验东巴文化，做东巴纸，去观鸟，或者亲自动手做鲜花饼，还会把丽江古乐的乐队邀请到庄园请大家欣赏……。总之，住得很开心，经常想有空再去。

（丽江的庄园）

在路客VILLA负责人描述的未来里，路客VILLA未来走的方向也是如此，路客VILLA不是传统的民宿，也不仅仅是长租和短租的结合，路客VILLA最重要的是有自己的运营能力，能为客户提供额外的增值服务是他们的目标，他们要抢占的是未来城市居民郊区旅行的高端市场。

“市场上的民宿很多，我们要做的不仅仅是按照间夜收费的民宿，而是可以周末用来度假休闲的项目。”路客VILLA的负责人告诉呆呆，他举例说，他们会根据当地特色做亲子项目，例如带孩子采摘蘑菇，或者让孩子回到田野中去，总之，是按照当地特色做定制式的服务内容。特别是遇到淡季的时候，给客户的绝对不仅仅是房价的折扣，还会提供更多的服务内容体验。内容策划能力和做活动的能力都是路客强项，所以他们其实不只是改造别墅做成民宿而已。

做精品旅行，这也正是中国中产阶级消费升级的一个方向。如果未来在国内有很多这种类似的产品给到旅行者，这种带有景观资源和活动资源的产品确实会比五星级酒店更吸引人。

所以，呆呆觉得，路客VILLA现在做的别墅系列是未来值得关注的潮流方向，服务好、房间好、居住体验独特，这些都会让居住者留下深刻印象。

能对市场保持敏锐嗅觉，看到市场存在的巨大需求，怪不得这个公司一直被资本看好，雷军、徐小平都有投资他们。

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别墅托管，

解决大量空置别墅业主的痛点

（装修后的西关大屋。）

了解路客VILLA后，呆呆觉得未来发展潜力真的可期。但是路客VILLA发展的根本显然是必须找到大量的空置别墅业主或者是文旅项目、别墅的开发商。如何让这两类人愿意和路客VILLA合作呢，他们怎么获取属于自己的利益呢？为了解更多，呆呆特意采访了路客的相关负责人。

呆呆：前面提到了你们主要布局重点城市，你们如何寻找这些别墅呢？

路客：我们会选择一些有文旅项目或者有别墅项目的开发商来谈，然后再和买了别墅暂时不住的业主签约。这么做是一举两得，开发商开心，可以将别墅卖得更好，业主也开心。大部分业主买别墅暂时都是不去住的，有了路客VILLA，他们就有了租金收入，而且还不低。

另外，我们现在还在大量获取别墅的阶段，对于近期合作的前10栋别墅，会有优惠的合作价，还会重点推广；另外，也欢迎别墅业主和中介介绍客户，我们愿意给予奖励；如果是项目代理人来谈，直接就有佣金和管理费。

呆呆：你们的合作模式是如何的？

路客：我们有三种合作模式：

1.委托运营：路客收取房屋租金总收入的10%作为房屋管理服务费；

2.利润分成：扣除成本支出后，所得利润路客与业主五五分成；

3.收入分成：经营收入业主与路客四六分成，业主四成，路客六成。

呆呆：合作的流程如何？

已交房达成合作的，我们会审核—整改—匹配服务然后线上线下运营。而且必须说明的是，路客不直接出装修费，但是会根据业主的需求给出装修建议，并邀请知名设计师帮业主进行设计，给业主提出装修建议和装修公司，共同打造一个有特色有个性有品位的别墅出来。装修完成后，业主将这个别墅交给路客VILLA进行管理。

呆呆：你们这样可以轻资产，但别墅的装修成本都很高，业主们会同意？

路客：有实力的业主是非常欢迎的，一来他们自己请的设计师不一定有我们的好，个人一般很难请到很大牌的设计师；二来装出来的别墅效果比他们自己装要好很多；三是装完后有租金是件好事，反正买来以后也是要装修的，而且有些业主就因为嫌装修麻烦结果一拖再拖，多年过去别墅还没住上，很浪费。何况，业主只要前期投入后，后面就是分享成果了，而且整个设计和装修期间，都是路客在跟进，业主也很省心。

呆呆：一般需要多久完成装修？

路客：如果是精装修别墅，一般花50天改造期，如果是毛坯，至少90天，这个时间是因为我们有装修公司集中来做这些，进度会比单个的别墅装修快很多。

呆呆：我有一些朋友买了惠州别墅，一直空置，可以交给你们？

路客：如果只有一栋别墅我们不会，因为要提供管家式服务，独栋一栋的管理成本算不过来帐，但是如果你的朋友和邻居们一起申请，路客就愿意。

呆呆：我看到大连、乌镇和广州已经在运营，现在出租率和收益如何？别墅的业主每个月可以得到多少回报？相比他自己出租呢？目前的运营状态和你们之前的期望是一样的？

路客：准确说有持续运营只有大连项目，大连的项目淡旺季明显，旺季的8月每月租金4万多，广州刚2月才上线营业额就接近了3万，还是不错的，乌镇还在筹备经营阶段。别墅的租金都是直接给业主，我们收取10%管理费。有了路客品牌经营后，业主的租金会比业主自己出租高很多。

呆呆：别墅的定价都挺高，这些消费者也可以住五星级酒店，你觉得你们和五星级酒店对比的优势在哪里？你们在别墅的管理上有什么特别之处？

路客：住别墅和五星级酒店相比，别墅肯定没有价格的优势。但从服务和体验上比，就完全不一样。首先是很强的私密性，一家人或者一个团队一起住，有娱乐性和私密性，这个别墅有专属感。五星级酒店是千篇一律，每个城市都差不多，但是别墅在一个小区里可能完全不一样风格。

另外就是，路客VILLA的服务是非常定制化的，是五星级酒店无法提供的，管家可以一对一的可以跟进客人，提供个性化定制服务。

呆呆：找你们合作的优势是什么呢？

路客：路客采用的是一屋一设计，匹配标准物资，打造优质产品。在推广上，路客会有13大线上渠道同步运营，线下渠道多样建设，数百万粉丝精准推广，媒体投放，高效变现；在管理上，则有智能IT系统支持，为客户提供优质体验，搭建安全高效专业化客户管理体系，提供全程贴心服务；在品牌上有保障，路客一直用心运营，客户可以安心收款。

呆呆：现在路客的合作情况具体如何？

路客：我们已经与碧桂园、融创万达文旅城、西昌中迪国际、重庆武隆喀斯特旅游展开项目合作，且在惠州、上海、大理三地均已签约合作伙伴开展别墅拓展合作。这背后是这些房企对于路客运营能力的认可。

呆呆：你们希望希望在别墅上最终达成的目标是什么？

路客：发挥闲置资产效能，打造精品民宿第一品牌，2019年路客VILLA将继续寻求与别墅项目的地产方、房产代理方、物业方合作，在别墅托管项目上加大开发力度和拓展速度，在全国签约落地1000栋别墅，用专业运营服务为别墅项目赋能，助力合作伙伴实现快速销售、收益增值，建立服务闭环。

如果有别墅想和路客搭讪，

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