新城回复上交所：三、四线存货占比61.44% 去化率有所下降

前情回顾：

在新城控股（601155）正式发布2018年年报后，4月2日，上交所针对新城控股的年报中的利润情况、现金流与货币资金、投资性房地产公允价值、向关联方借款利率等方面发布了长达7页的事后审核问询函，并要求新城控股于4月19日前进行回复，引发了业内的强烈关注。

最新消息：

4月16日晚间，新城控股正式回复上交所的问询，并对未来公司投资吾悦广场的规模及数量能否持续增长、合并财务报表范围变动产生投资收益、公司房地产开发项目的区域布局以及公司资金和现金等方面存在的不确定性进行了风险提示。

网易房产就此前最受市场关注的几点问题进行了整理，并摘取回复公告中的相应回答，具体内容如下：

1. 投资性房地产公允价值出现大幅增长的原因和合理性？

新城控股：

①2017年末已完工项目在2018年度实现的公允价值变动损益主要受项目在2018年度租金水平提高的影响。2018年度的租金及商业物业管理费收入较2017年度有较大幅度的增长，主要对比如下：

②2018年度新完工项目投资性房地产2018年公允价值变动损益主要原因有两点：

i. 2018年度新完工项目投资性房地产在2017年末尚未开业，2017年末评估机构参照项目所在区域周边市场租金水平，预测项目可实现的租金收入。由于该等项目在2018年末已完工并签订租约，因此2018年末评估机构进行评估时，调整为根据实际租金水平测算评估价值。吾悦广场是大型商业综合体项目，实际租金收入通常高于原预测的市场租金，故导致2018年末公允价值有所增长；

ii. 2018年度新完工项目投资性房地产于完工前尚处于在建状态，对于在建项目的估值计算，先采用投资法计算在建项目的完工后价值，扣除尚未投入的开发成本与预计开发利润等，得到在建投资性房地产的公允价值。因此已经持续投入的成本总额及该年度房地产开发销售行业平均成本利润率越高，测算的评估价值越高，并通过评估体现在公允价值变动收益中。

风险提示：虽然新开业的投资性房地产因上述原因导致公允价值变动收益，但不排除后续新开业的吾悦广场数量减少，或新开业的吾悦广场实际租金水平低于原用于评估的市场租金水平，而产生公允价值变动损益的不确定性。

③2018年末在建项目投资性房地产公允价值变动损益主要原因和②ii中原因类似。

2. 2018年资本化利息支出为88.50亿元，同比增长428.99%的会计处理依据？

新城控股：2018年度，公司融资借款利息及债券利息支出为39.96亿元，合同负债内含重大融资成分利息为53.60亿元，合同负债内含重大融资成分利息系根据《企业会计准则第14号——收入》(以下简称“新收入准则”)确定，其商业背景、会计处理的依据及对公司2018年度报表的影响如下：

按照新收入准则的规定：“当公司将商品的控制权转移给客户的时间与客户实际付款的时间不一致时，如果各方以在合同中明确（或者以隐含的方式）约定的付款时间为客户或公司就转让商品的交易提供了重大融资利益，则合同中即包含了重大融资成分。”

对于预售项目，公司在客户实际支付购房款至公司将房屋控制权转移给客户期间计算合同负债的重大融资成分，2018年度该类利息为53.60亿元，并按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定予以资本化。

重大融资成分利息通过资本化同时增加存货和合同负债的金额。该类资本化利息并非产生于实际借款利息，没有现金流的流出。由于该类利息被资本化，对公司2018年度的归母净利润没有重大影响。

风险提示：如公司未来的借款金额大幅增长，但公司当年度的开发建设规模未随之相应增长，则当年度符合资本化条件的资产支出将减少，不能被资本化的利息支出将增加，会产生财务费用增加并减少公司的归母净利润的风险。

3. 年报显示，经营性现金流和投资活动现金流净额之和三年为负的原因，新城后续应对措施？

新城控股：

2016年至2018年期间，公司全口径（包括按照100%计算的子公司及合、联营项目，下同）合同销售金额持续增长，分别为650.60亿元、1,264.72亿元和2,210.98亿元，但公司仍处于稳步扩张阶段，在经营和投资方面均有较多资金支出，导致最近三年的经营和投资活动现金流为负。

2016年至2018年，公司新增全口径土地储备总地价款金额分别为535.81亿元、893.55亿元和1,112.17亿元，新开业重资产模式运行的吾悦广场分别为5座、10座和18座，新开工面积分别为850.02万平方米、2,066.26万平方米和4,957.34万平方米，经营规模持续增长。

截至2018年12月31日，公司的全口径土地储备余额较2016年末增加7,420.88万平方米，规模增长所产生的持续资金需求是公司经营活动和投资活动现金流仍为负的主要原因。

针对因规模发展而产生的资金需求，公司将持续采取以下措施：

① 优选房地产投资项目。

② 维持合理的货币资金保有量。

③ 持续提升公司对现有项目的销售去化能力及销售回款能力。

④ 以收定支。

⑤ 进一步完善现金流预测及管理的内部控制。

⑥ 不断丰富融资渠道。避免对单一渠道的过度依赖，优化负债结构、增加中长期借款的占比。

4. 向关联方（控股股东新城发展控股有限公司）借款利息8%，高于2017年平均融资成本6.47%的原因？

新城控股：

2018年度公司向非关联方借款的利率区间为4.50%-10.54%，新城发展控股有限公司及其子公司给予公司的借款利率处于上述利率区间内。上市公司向关联方借款具有无需抵押担保、资金使用灵活等优势，在同等条件下，其借款利率与外部借款利率相当，不存在损害上市公司利益的行为。

5. 吾悦广场的物业出租及管理业务连续两年毛利率下行的原因？

新城控股：

2017年度较2016年度物业出租及商业管理业务毛利率下降的主要原因为：

①公司自2017年起引入轻资产模式经营吾悦广场，2017年轻资产模式运营的收入与成本分别为0.59亿元和0.57亿元，轻资产模式由于承担租金成本且项目尚处于初期培育阶段收入较少，因此毛利率较低。该因素导致2017年度相较2016年度毛利率下降4.05个百分点。

② 由于办公楼等其他物业所需提供的商业管理配套服务较少，故其毛利率较高，随着吾悦广场开业数量的增加，办公楼和其他物业的出租及商业管理收入在当年物业出租及商业管理收入的占比由2016年度的17%下降至2017年度的9%。该因素导致2017年度毛利率较2016年度下降1.39个百分点。

③ 毛利率下降的其他原因包括：2017年度新开业吾悦广场数量增加，而新开业吾悦广场由于开业初期租金较低导致毛利率偏低；2017年度，随着吾悦广场业务的整体规模扩大，部分支出在成本和费用中进一步细分等。

公司2018年度较2017年度物业出租及商业管理业务毛利率略有下降，主要原因是公司轻资产模式的租金收入由0.59亿元增加至2.25亿元，占比由6%提高至10%。由于轻资产模式的毛利率较低，导致2018年度毛利率略有下降。

6. 2018年财报显示，公司年末存货为1455.73元，同比增长90.59%。未来业绩的可持续性及房地产项目去化情况？

新城控股：

公司的房地产开发项目在获取《商品房预售许可证》后可以对外销售，形成可售货值（可售货值=可销售面积×销售单价）。2018年度公司分区域的全口径总可售货值，及全口径签约额情况如下：

2019年一季度公司新推18个房地产项目，新推项目的开盘当月平均去化率为54.45%。考虑2019年初未售货值，公司2019年度一季度总可售货值去化率如下：

受调控政策持续影响，自2018年下半年至2019年一季度，公司三、四城市房地产项目去化率同比有所下降。

截至2018年12月31日，公司存货余额为1,455.73亿元，其中已建成未售的开发产品42.30亿元，占存货余额的2.91%，公司存货的区域分布特征如下：

风险提示：截至2018年12月31日，公司位于三、四线城市的存货占比为61.44%。2018年度及2019年一季度，公司在三、四线城市的房地产合同销售额占比分别为50.72%及59.51%。受调控政策持续影响，自2018年下半年至2019年一季度，公司三、四城市房地产项目去化率同比有所下降。鉴于三、四线城市房地产开发销售业务可能受当地人口增速及居民可支配收入整体相对偏低、购房政策调整等因素影响而波动较大，公司未来在三、四线城市的房地产开发及销售存在不确定性。