买房先看容积率：高于5不人性！高于3不舒适！（盘点120个楼盘）

说直白一点，我们平时住的房子，容积率5就是一个极限，超过5的楼盘基本上不能称作房子。而改善盘的容积率极限就是3.5，超过4还来谈改善，还来说高端的就是耍流氓。

当然，容积率不是衡量好房子的唯一标准。真正的好房子应该是地段、产品、配套缺一不可的精品。

但，容积率依然是买房要看的一个最直观的重要指标。

希望通过今天的文章，告诉一些购房者，为什么要关注容积率？以及看过一个楼盘的容积率之后，再判断是不是和你的购房需求相匹配。

1

很简单，容积率就是一平方的土地可以盖多少平方的建筑。只能盖1平方容积率就是1，能盖2平方容积率就是2，能盖5平方容积率就是5。

所以，几百米高的摩天大楼的容积率就很高，比如郑东绿地中心的容积率就是14。

对于商业写字楼来说，可能容积率越高，就代表着高端和地标。但对于住宅来说，很多情况下，可就不是越高越好了。

今天主要讨论住宅。

当然，每平方土地上的建筑面积越小，代表着入住的人就越少，车就越少，小区就越安静，和你分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少。你独享的资源越多，付出的代价就越多，这就是别墅和高层的区别。

显然，高层小区的容积率要远高于别墅。

下面这张图就说明了一个最基本的道理：容积率越低的房子住着越舒服，也越值钱。

再用一个表格加强一下▼

2

容积率相同，舒适度就一样吗？容积率越低就一定越好吗？

理论上来说是的，但实际情况可不一定！

我们挑两个楼盘做个对比，正商书香华府和永威五月花城。这两个盘都已经售完，都位于龙子湖片区，而且一路之隔，容积率相同，都是2.99，都偏改善。

楼盘基本信息对比▼

同样是2.99的容积率，正商书香华府选择做高低配社区，永威五月花城选择做纯高层社区。正商共32个单元，永威共28个单元，而永威占地基本是正商的2倍，单元数还少了4个。

永威占地更大，楼栋单元反而更少。也就是说，永威五月花城的建筑密度要远低于正商书香华府。

这其中的原因也很好理解，如果把高层换成洋房，为了做足容积率，必然要额外增加楼栋，也就导致建筑密度增加。

为了更直观，我们将两个楼盘的鸟瞰图做个对比。通过对比，这种建筑密度的差异会更明显。

通过上面的对比可以大致看到，正商高层的楼间距在35米左右，洋房楼间距在25-30米，最大楼间距40米。而永威的楼间距大都在50-60米之间，最大楼间距100多米，最小楼间距37米。

高低配的正商呈兵营式排布，社区里没有景观组团，绿化也多为道路串联的宅前绿化，建筑密度更高，楼间距更窄，绿化率只有32%。而纯高层的永威则呈围合式排布，社区里有多个景观组团，明显建筑密度更低，楼间距更宽，绿化率达到40%。

相比较而言，同样是2.99的容积率，同样是高层，永威五月花城的高层明显更舒适。

在容积率相同的前提下，有洋房的高低配社区不一定舒适，照顾了面子，却可能要失去大片组团绿地，牺牲一定的楼间距。

3

在长三角考察时，看了很多大面宽，大开窗的好产品，这些产品一般都来自容积率2.5左右的中高层。郑州也有不少容积率2.5左右的楼盘，可为什么做不出大面宽的好产品？

显然，郑州的开发商们都十分钟爱高低配！

据初步统计，郑州容积率在2.5左右的小区，高低配远多于纯高层。更有甚者，市场上还有不少3.5或以上的容积率还做成了高低配。而高低配是牺牲面宽最大的杀器！

那为什么还要做高低配？唯一合理的答案就是为了追逐利益最大化！

通过验证，同等容积率的小区，高低配的总收益要大于纯高层。同时，高低配也更容易通过营销策略，以更快的速度，更高的价格销售。

此外，还有一种现象。

我们发现，在长三角，基本找不到容积率3以上的楼盘。就连最不起眼的南通，容积率也都控制在3以下。

而郑州呢？

容积率普遍都在3.0以上。除了一些限高区域，比如杨金片区，或者是特殊规划的区域，比如北龙湖，CBD。郑州城区的城改项目容积率普遍都在4.0以上了，达到5甚至高于5的楼盘也比比皆是。

长三角容积率不高的最大原因当然还是：城市经济基础好，购买力强，不必过分依赖卖地来提高政府财政收入，对土地依赖性更弱。毕竟经济基础决定着上层建筑。

不像郑州，不少开发商做一级土地整理运营，拆迁成本太高，容积率低了开发商不赚钱。为了推动改造和互相支持，只能一次次的拔高容积率，多出面积，提高梯户比，多出户数，多卖钱。提高单方土地利用率，但牺牲了舒适度！

另一方面，郑州缺少优秀房企之间的激烈竞争。

在绿城、滨江等优秀房企的长期熏陶下，整个长三角的审美已经被提上来，甚至比我们高出一大截，对于舒适度的渴求也要高出一大截！

而郑州是一个刚需化的市场，开发商们已经被惯的太久太久了，久到忘记了品质该怎么写。就算有些楼盘的价格足够高，但很多被地段宠坏，产品完全是“伪改善”。

郑州缺少像绿城这样注重产品的自我更新和升级的开发商，让大家明白什么才叫房子、才叫小区。

4

当然，我们也不要灰心。因为我们已经意识到问题，并且已经有所行动。

就在今年的3月22号，延续多年的城改郑州模式发生了改变。

以村集体或开发商为拆迁主体的城中村改造成为历史，取代它的叫做“政府主导拆迁安置、市场化运作开发建设”的透明新模式。

这份文件针对安置房的品质问题，从较细的控规方面提出了具体要求。

1、 三环以内的居住用地绿地率要不低于30%，三环以外的居住用地绿地率要不低于35%。
2、对于面积较小的地块(面积小于3亩)，用于绿地、游园建设等，原则上不再进行出让。
3、 控制容积率。二类居住用地容积率原则上按照三环以内小于3.5、三环以外小于3.0进行控制。
4、 控制建筑高度。新审批的住宅类建筑高度不得高于100米。

原来开发商对安置房的品质要求普遍不高。超高层、超高容积率、超高商业面积等影响了整个安置区的品质。

而以后，要求以完全品质型商品房的各种设计标准来要求安置区的品质，明确提出“确保同一大棚户区改造项目的安置房品质不低于配套的开发商品房品质。”这无疑从制度层面向前跨了一大步，值得为之点赞！

5

接下来，回到购房的基本面，我们还是要面对现在的市场情况。

我在这里整理了郑州八大区目前主要在售或待售的120个住宅楼盘，它们的容积率都是多少呢？

注：对于一些大盘来说，分期、分地块的容积率是不一样的，数据可能有出入，仅供参考。

1、建议远离的高密度楼盘：容积率高于5的住宅

看点：

1、 基本上，容积率高于5的小区你就不要去管什么居住舒适度了。

2、 金水府容积率虽然高，但户型面积大，户数就少，人就少，不一定不舒适，跟定位有关。不过容积率高，大概率定位不会高。有人说，那香港、东京、纽约等地的城市中心地带摩天大楼可都是名副其实的豪宅啊！亲，别闹，这里是郑州。

3、 旭瑞和昌城市之光是一栋独楼，占地小，户型小，而且都挨着路边。

4、 恒祥百悦城、泉舜上城等都是城改或旧改，以前的城改项目容积率都是很高的，没办法，拆迁成本太高，容积率低了顾不住成本，这是现实。但郑州楼市不管这个，只看这个小区还能不能住。

5、 最近还有人跟我说想买物华国际，我还是那句话，不建议！先不说价格和开发商的问题，5.5的容积率，你可以想像到以后住进去啥感觉吗？

2、谨慎对待、城区刚需类型：容积率在4-5之间的住宅

看点：

1、 这些容积率在4-5之间的楼盘，基本上可以算是刚需盘了，依然与改善无缘。

2、 世茂云尚城、美景美境、五龙新城、永恒理想世界、谦祥钱隆城、谦祥兴隆城、鑫苑国际新城、华瑞紫韵城等也都是城改项目，人挨人，但都占着地铁，地段不错。

3、 华润紫云府、保利文化广场、阳光城檀悦4点多的容积率，偏高了，也基本告别舒适和改善。

4、 五建新街坊4.64的容积率竟然还做成了高低配。

5、 反正，基本上，容积率高于4的楼盘若是打算长住，对品质和舒适度不要报太高期望。但投资嘛，求租金的话，毕竟这些小区大都在城区成熟位置，有地铁有学校的话，也可以考虑。

3、多多考虑、可以居住的：容积率在3-4之间的住宅

看点：

1、 容积率3-4，目前在郑州城区已经算可以的了，可以多多关注。

2、 但郊区楼盘容积率在3-4的就要慎重了，牺牲了距离，最好赚到低于3的容积率。

3、 你会发现，容积率3-4，纯高层比高低配多，论舒适度，优先关注纯高层。

4、 以上推荐关注海马公园、英地金台府邸、奥兰和园、永威城、绿都澜湾、华润悦玺、富田九鼎公馆、融创御湖宸院、融创中原宸院、金科城等楼盘。

4、建议关注、居住舒适的：容积率在2-3之间的住宅

看点：

1、 这些楼盘居住舒适度都不错，不会出现人挤人的情况。

2、 你会发现，容积率2-3，高低配比纯高层多，重视居住的，请格外关注纯高层。

3、 这些盘大都在三环外，四环附近，推荐关注正弘府、融侨悦澜庭、 正商善水上境、融创美盛象湖壹号等楼盘。

5、最爽的低密舒适之选、或在郊区：容积率在1-2之间的住宅

看点：

1、 容积率低于2，就是典型的洋房和别墅小区了。

2、 但问题来了，这些盘除了北龙湖的顶豪，其他都不在城区，大多分布在惠济北。

3、 北龙湖等不起，4万以下的都可以关注，先上车再说，有了北龙湖的车票，以后有条件了再置换。

4、 四环外不是不能买，而是一定要注意这两点。第一、你一定要亲自实地去看，去感受交通距离和周边环境。第二、一定要注意你的工作和活动区域，不要横跨整个郑州。