魔都社区商业如何突围？ | 曹家渡-长寿路商圈业态调查报告三

　　一年新开两个购物中心，将为曹家渡-长寿路商圈带来何转机？

　　受限地理位置的社区型商业如何突围？

　　什么样的业态和品牌与社区型商业最匹配？

　　9月8日，曹家渡商圈正式迎来了聚集盒马鲜生和汉森家居的购物中心KING88；年初，附近长寿路商圈内，主打音乐主题的西康189弄一开业就受到业界关注。

　　带着这些疑问，赢商网通过现场调查和业内人士采访，解读曹家渡-长寿路商圈内业态分布，以期能以小见大，一窥上海社区商业在业态布局上的特点。

曹家渡

长寿路商圈发展历程

　　曹家渡-长寿路商圈位于静安、普陀、长宁三区交汇处，周边有南京西路、中山公园、静安寺等大商圈夹击，长久以来发展相对缓慢。

　　商圈内，亚新生活广场历史最悠久，另有一些项目则是几经沉浮。比如现在的巴黎春天曾遭三度易手；商圈内原友谊商店，2006年入驻曹家渡， 2011年又移址到普陀区真光路。

　　2010年悦达889的开业为商圈注入活力，如今西康189弄和KING88项目的亮相，更是完善了两大商圈的商业功能。加之一向脏乱差的曹家渡花鸟市场也将面临整改，这对于商圈环境的改进大有好处，曹家渡-长寿路商圈或将迎来新的局面。

曹家渡

长寿路商圈项目分布

　　分别是：KING88、悦达889、芳汇广场、巴黎春天（长寿路店）、西康189弄、亚新生活广场。

　　商圈定位：社区商业

　　商业存量：23万方

　　整体档次：中端

　　辐射范围：3公里内居民及白领

　　轨道交通：地铁7号线、13号线长寿路站；地铁11号线、13号线隆德路站

曹家渡

长寿路商圈业态分析（赢商网独家，数据为不完全统计）

一、餐饮业态

　　商圈内餐饮品牌数量：约136家（深挖曹家渡-长寿路商圈：主打社区概念 餐饮业态有何特点？）

　　1、在所有的餐饮品类中，中式美食占比最大，约占总数的30%；其次是快餐简食，约有25%。小吃甜品和咖啡茶馆的数量紧随其后，商圈内两大美食广场，更包含了约50家的快餐、小吃店。从统计情况来看，轻餐饮的数量超过一半。

　　2、从餐饮的价格来看，商圈内品牌相当亲民，鲜有高价位的餐厅，整体偏中低端。以重餐饮为例，火锅、海鲜、西北菜、茶餐厅等接地气的餐饮品牌，人均消费在100元左右，小吃+快餐则以人均20-30元的价格为主。

　　3、商圈内，悦达889和巴黎春天（长寿路店）的餐饮数量最多。而KING88和亚新生活广场则因为拥有美食广场而聚集众多快餐简食。

　　4、新开业的两个购物中心都入驻了时下热门的餐饮+零售的超市业态。KiNG88内由阿里投资的盒马鲜生提供生鲜和餐饮；西康189弄则由银泰打造的西选超市占据了B2整层，超市内还有西选食集。

二、零售业态

　　商圈内零售品牌数量：约195家（新品牌后来居上 曹家渡-长寿路商圈零售业态能否焕新颜？）

　　1、商圈内零售业态涵盖服饰鞋包、美妆、钟表配饰、家居生活、快时尚、运动、超市、数码及其他。在所有的零售品类中，服饰鞋包的数量占据大头，超过了总数的一半。这一类的品牌以中端为主，如百丽、达芙妮、古今、爱慕等，相对传统，鲜有较亮眼的新品牌出现。

　　2、在曹家渡商圈内，悦达889的零售品牌约有40个，占两个商圈的20.5%；而长寿路商圈内零售数量最多的是主打百货的亚新生活广场，约占总数的59.49%。

　　3、各项目在在零售上的布局各有侧重。巴黎春天几乎聚集了商圈内所有快时尚品牌，包括优衣库、ZARA、H&M、6IXTY 9IGHT、ASOBIO，且店铺面积很大；KiNG88零售数量虽然仅2个，但面积却达到了全商场的一半，由汉森作为主力店，加上新零售品牌盒马鲜生，开的都是大店；西康189弄品牌更新颖，引入RTW、棉购、4IN LOOK、Alienware等；悦达889则凭借面积超过3千平方米的中服免税店在全城一炮而红。

　　4、生鲜超市在商圈内有多个布局，且人气很足。如马云投资的盒马鲜生、由银泰打造的西选精品超市.食集、以及悦达889内的Blt精品超市、巴黎春天内小型生鲜超市康品汇。

三、体验型业态

　　商圈内体验型品牌数量：约86家（持续引入体验型业态 曹家渡-长寿路商圈凸显社区商业特色）

　　1、商圈内体验式业态品牌涵盖美容美体、生活服务、休闲娱乐、亲子互动、运动健身、及医疗、办公等不同品类。在所有的体验式品类中，亲子互动的数量占比最高，共有36个品牌，约占总数的42%，包括有亲子游乐、儿童培训、儿童摄影等。

　　2、商圈内休闲娱乐包括影院的数量相对较少。尤其是电影院，真正意义上的只有一家位于亚新生活广场的星光影城，且设施相对老旧。

　　3、在曹家渡商圈内，悦达889的体验型业态品牌有22个，约占两个商圈的25%，商圈内首个真正意义上购物中心的芳汇广场也拥有17个体验类品牌。长寿路商圈内体验型业态品牌最多的是巴黎春天，共有21个。而以百货和餐饮为特色的亚新生活广场，仅有4个体验型品牌，业态组合上仍是比较保守。

　　4、与徐家汇、小陆家嘴等核心商圈相比，曹家渡-长寿路商圈的体验型业态有特色，且数量更多，尤其是亲子、美容美发和运动健身品牌分布的密集度很高。同时，还引进了联合办公品牌——裸心社。

行业声音

上海丁香商业经营管理有限公司 商管总经理 范冰一（曾参与运营曹家渡-长寿路商圈内芳汇广场、 悦达889、西康189三个项目）

　　曹家渡-长寿路商圈具有非常典型的社区商业的特点。

　　一个是商圈内本地居民较多，同时高端写字楼较少，所以整体消费能力不高。消费者对于亲民的品牌有青睐，尤其看中性价比及连锁品牌的效应。所以一些不接地气的品牌较难在这个商圈内存活。

　　第二，由于商圈内购物中心体量均小于5万方，故很难成为综合性强、影响力大的地标项目，这是曹家渡及长寿路商圈为何仅限于社区消费的原因之一。

　　另外，从地理位置来看，曹家渡-长寿路商圈北面是苏州河，东边是上海火车站，阻隔了东北部区域的消费者，再加上西面，南面有静安寺、中山公园等市级核心商圈的夹击，所以在地域上来看也存在局限性。

　　与此同时，曹家渡-长寿路商圈又具备很多亮点，多个项目独具特色。如曾经的调频壹广场（现在的巴黎春天长寿路店）引入Zara、HM、优衣库等，这也是社区商业首次引入快时尚品牌；悦达889吸引了国内首家Blt超市，且开出中服免税店来吸引人流；刚开业的西康189欲打造音乐主题。

　　未来，此类型的社区型商业，如何吸引到社区外的人员成为其发展的关键。从现在看来，各个购物中心应该发挥各自优势，做出差异性。尤其是像亚新生活广场这个已开业20多年的项目，若能重新打造，还是很有潜力的。

-- 来源：赢商网上海站 --

作者：宋莉娜

时间：2017年10月19-20日

地点：深圳福田香格里拉大酒店

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