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不动产“带押过户”将全面推广:目前已有百余市先行“试水”

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(原标题:不动产“带押过户”将全面推广:目前已有百余市先行“试水”)

不动产“带押过户”将在全国范围内全面推广,且逐步成为一项常态化服务。

3月30日,澎湃新闻记者从自然资源部获悉,近日,自然资源部会同银保监会发布通知,要求各地深入探索,以点带面,做好“带押过户”工作,推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖。

“实行不动产‘带押过户’后,卖方无需筹集资金归还旧贷款,不动产登记机构并件办理转移登记、抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接,大大节省了交易时间,降低交易难度和成本。”自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕说,目前,全国已有15个省份100多个地市实践开展了“带押过户”,形成了将为成熟的办理模式,下一步将在全国全面开展。

推动“带押过户”常态化

不动产“带押过户”是指根据《民法典》规定,已经抵押的不动产买卖转移时,不需要提前归还旧贷款、注销抵押权,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

不动产“带押过户”实行以前,对于企业群众来说,已抵押的不动产买卖转移的,需要先筹集资金归还贷款、办理不动产抵押注销,再办理不动产转移、申请新贷款、办理新抵押权登记,不仅交易成本高时间长,而且流程繁琐复杂,这些成为企业群众办事的难点、痛点、堵点。企业群众期望通过深化改革,整合业务流程,大幅减环节、减材料、减时间、减成本,同时也要求确保财产资金的安全。

为进一步提升政务服务水平,优化营商环境,满足企业群众的现实需求,自然资源部、银保监会于联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》),要求各地在已有工作的基础上,深入探索,以点带面,积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

《通知》要求深化协同,提升服务便利化水平,各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务系统,推进登记金融系统融合,优化工作流程,实时共享信息,精简办事材料,努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接,切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制,进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

同时,《通知》提出不动产登记机构要继续向银行金融机构延伸登记服务端口,实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理;全面应用电子不动产登记证明,支持“带押过户”网上办、高效办;鼓励推进智能化辅助审核,积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

《通知》还要求,银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点,建立健全对应的服务制度,加快贷款业务流程改造,完善风险管控机制,及时改造信贷审批放款、还款结算系统,实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等,确保资金安全高效。减轻买卖双方负担、尊重各方意愿,选择便捷的资金流转方式,实现交易资金全流程闭环管理,确保资金安全,鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的,根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款,确保资金按时到账。

此外,《通知》明确深化部门协同,压实工作责任,积极主动落实。要建立畅通的沟通协调机制,加强业务指导和监管,梳理各环节风险点,制定应急预案,通过发布三方(四方)协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程,加强业务培训,做好宣传引导,鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。

百城“试水”

赵燕介绍,目前,全国共有15个省份100多个地市探索开展了不动产“带押过户”,形成了比较典型的办理模式。目前,其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

通过这些城市的实践中,形成了三种“带押过户”的办理模式。一是新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

二是新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

三是抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

“‘带押过户’大大节省了办理时间,降低了制度性交易成本,同时能够保障买卖双方及银行权益,获得了企业群众一致认可。”赵燕说。

比如已经在全省全面开展“带押过户”的浙江,自今年1月11日全面部署推出二手房交易“带押过户”新模式以来,浙江全省11个地市均已落地二手房“带押过户”政策,69个县域已经常态化提供二手房“带押过户”登记服务。

浙江省自然资源厅自然资源确权登记局局长方剑强介绍,全省目前已办理1000余笔业务,其中通过线上方式办理26笔,办理跨行“带押过户”登记服务54笔,总的交易金额达到95.4亿元,涉及按揭交易金额约48.5亿元,给群众和企业节省过桥资金约47.3亿元。开展“带押过户”登记服务新模式后,二手房交易过户全流程环节由改革前的15个缩减到9个,全流程耗时从改革前的至少30天乃至60天,压缩到最多15天。

而且,之前二手房交易过户涉及的抵押注销、二手房转移、抵押新设等三个不同阶段的登记步骤合并为一个步骤,办事群众只需“一次申请、一套材料、一个窗口、一个环节、一次缴费”,即可完成二手房转移、税费缴纳、抵押变更、抵押转移甚至抵押注销等“同步办”“合并办”“合并审”,购房人和贷款机构可同步领取不动产权证书和不动产登记证明。

济南市自然资源和规划局不动产登记中心主任杜建刚也介绍,截至目前,济南市已办理不动产“带押过户”2948笔,日均(工作日)办理20笔左右;成交总价达36.7亿元,单笔平均交易成本从1.2万元左右降至千元以下,节省直接交易成本3269.7万元。

“我们把卖方解除抵押的环节由传统交易的第一步调整为最后一步,形成了‘带押过户’新模式,卖方无需预先自筹大额过桥资金还款,有效化解必须提前还款解押带来的高成本问题。而且,买方无需先行垫付房款给卖方还款,真正避免房产无法过户带来的‘钱房两空’的风险。”杜建刚说。

而且,济南市还调整了商业及公积金贷款放款流程,将必须正式过户抵押后才可放款的流程调整为预告登记放款,为实现“用买方新贷还卖方旧贷”、“带押过户”新流程。

实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接

赵燕说,通过加强登记和金融的协同,在全国推进做好不动产“带押过户”,一方面可以降低制度性交易成本,另一方面可以维护买卖双方、抵押人抵押权人等各方权益,满足了企业和群众对财产权高质高效保护的需求,不仅是优化不动产登记领域营商环境的一项重要改革举措,也是助力经济社会高质量发展的一项措施。

她表示,下一步,自然资源部将通过推进不动产“带押过户”,持续提升不动产登记便利化水平。推行合并办理,不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口,实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理,支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。

同时推行网上办理,登记机构金融机构通过系统直联或者“互联网+不动产登记”等方式,全面应用电子不动产登记证明,实现不动产“带押过户”网上办、高效办。

另外,鼓励智能化辅助审核,推进不动产“带押过户”实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息,积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

银保监会法规部处长周兰领表示,在已有工作基础上,将进一步推进登记金融系统融合,优化工作流程,实时共享信息,精简办事材料,努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制,进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

将指导银行业金融机构围绕“带押过户”贷款业务新特点,建立健全对应的服务制度,加快贷款业务流程改造,制定操作规程或业务指南,完善风险管控机制,及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统,实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等,确保资金安全高效。

同时,将减轻买卖双方负担、尊重各方意愿,选择便捷的资金流转模式,明确资金划转依据、时间节点、具体方式等,实现全流程闭环管理,确保资金安全,鼓励通过银行账户等方式直接结算。

周兰领介绍,下一步还将引入预告登记等制度,根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款,确保资金按时到账。

相关新闻:自然资源部 中国银行保险监督管理委员会关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知

各省、自治区、直辖市及计划单列市自然资源主管部门,新疆生产建设兵团自然资源局,各银保监局,各政策性银行、大型银行、股份制银行:

为贯彻中央经济工作会议精神,落实党中央、国务院扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求,在地方实践的基础上,自然资源部和中国银行保险监督管理委员会决定深化不动产登记和金融便民利企合作,协同做好不动产“带押过户”,进一步提升便利化服务水平,降低制度性交易成本,助力经济社会发展。现通知如下:

一、以点带面,积极做好“带押过户”

“带押过户”是指依据《民法典》第四百零六条“抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定”的规定,在申请办理已抵押不动产转移登记时,无需提前归还旧贷款、注销抵押登记,即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续,实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接。

“带押过户”主要适用于在银行业金融机构存在未结清的按揭贷款,且按揭贷款当前无逾期。根据《自然资源部关于做好不动产抵押登记工作的通知》(自然资发〔2021〕54号),不动产登记簿已记载禁止或限制转让抵押不动产的约定,或者《民法典》实施前已经办理抵押登记的,应当由当事人协商一致再行办理。各地要在已有工作的基础上,根据当地“带押过户”推行情况、模式及配套措施情况,深入探索,以点带面,积极做好“带押过户”。要推动省会城市、计划单列市率先实现,并逐步向其他市县拓展;要推动同一银行业金融机构率先实现,并逐步向跨银行业金融机构拓展;要推动住宅类不动产率先实现,并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖,常态化开展“带押过户”服务。

二、因地制宜,确定“带押过户”模式

地方在实践探索中,主要形成了三种“带押过户”模式。模式一:新旧抵押权组合模式。通过借新贷、还旧贷无缝衔接,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记与旧抵押权注销登记。

模式二:新旧抵押权分段模式。通过借新贷、过户后还旧贷,实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定发放新贷款、偿还旧贷款的时点和方式等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、新抵押权首次登记等,卖方贷款结清后及时办理旧抵押权注销登记。

模式三:抵押权变更模式。通过抵押权变更实现“带押过户”。买卖双方及涉及的贷款方达成一致,约定抵押权变更等内容,不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

各地要结合本地实际,确定适宜的办理模式,并结合实践不断丰富发展。在上述模式中,尤其买卖双方涉及不同贷款方的业务,鼓励各地积极引入预告登记,通过预告登记制度,防止“一房二卖”,防范抵押权悬空等风险,维护各方当事人合法权益,保障金融安全。

三、深化协同,提升便利化服务水平

各级不动产登记机构、银行保险监督管理机构及银行业金融机构要加强业务协同,推进登记金融系统融合,优化工作流程,实时共享信息,精简办事材料,努力实现登记、贷款、放款、还款无缝衔接,切实便民利企。鼓励建立跨银行业金融机构贷款协同机制,进一步探索不动产登记机构和银行保险监督管理机构“总对总”业务和系统对接方式。

不动产登记机构要继续向银行业金融机构延伸登记服务端口,实现预告登记、转移登记、抵押登记等业务合并办理,支持转移预告登记与抵押预告登记以及“双预告”登记转本登记一并申请、一并办理。要通过系统直联或“互联网+不动产登记”等方式,全面应用电子不动产登记证明,支持“带押过户”网上办、高效办。鼓励推进智能化辅助审核,实现系统自动提示办事进度、自动反馈业务信息,积极探索预告登记转本登记、抵押注销登记辅助自动办。

银行业金融机构要围绕“带押过户”贷款业务新特点,建立健全对应的服务制度,加快贷款业务流程改造,制定操作规程或业务指南,完善风险管控机制,及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统,实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等,确保资金安全高效。要减轻买卖双方负担、尊重各方意愿,选择便捷的资金流转模式,明确资金划转依据、时间节点、具体方式等,实现全流程闭环管理,确保资金安全。鼓励通过银行账户等方式直接结算。引入预告登记等制度的,要根据实时推送的预告登记等结果信息及时审批、发放贷款,确保资金按时到账。

四、加强组织,防范各类业务风险

各级自然资源主管部门、银行保险监督管理机构要高度重视,提高政治站位,将做好不动产“带押过户”作为当前加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一,加强组织领导,深化部门协同,压实工作责任,积极主动落实。要建立畅通的沟通协调机制,加强业务指导和监管,梳理各环节风险点,制定应急预案,通过发布三方(四方)协议样本、风险提示、业务预警等方式切实防范风险。要细化业务流程,加强业务培训,做好宣传引导,鼓励企业群众积极选择“带押过户”服务。工作中遇到的重大问题,请及时报自然资源部、中国银行保险监督管理委员会。

自然资源部      中国银行保险监督管理委员会

2023年3月3日

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