“而碧桂园的退地原因则更多的是出于对产品和利润的衡量。”前述分析人士续称。
众所周知，碧桂园的成功离不开高周转和低成本。也正因此，该公司对地价的算法几近严苛。内部对于拿地的要求是土地成本最高不超过售价的15%，地块是净地，可以快速开发，一年内可以实现净现金回笼，IRR在50%以上。
但在高地价、高房价背景下的北京市场，这些都很难达到。这次退地传闻中，碧桂园与中国金茂拿下的地块更是其鲜少触碰的高价地王，地价接近52亿元、溢价率超140%。另一方面，产品思路以及企业发展特色也是其需要考虑的问题。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，碧桂园要想真正进京，就必然要对公司运营模式做出一定改变，以适应北京市场，这也是当下很多“南方系”房企所面临的抉择。但即便做出改变，由于经验不足，在项目运营中仍有可能出现未知风险。
而华润、华侨城、招商组成的联合体退地原因也是指向高地价。据悉，就在该联合体拿下丰台南苑乡地块的前两天(10月28日)，天恒联合体曾以5万元/平方米的楼面价成功从华润联合体、绿城联合体等竞拍对手中取得附近块地。仅2天之隔，此地块楼面价比华侨城联合体拿下便宜了整整6000元/平方米。
6000元/平方米的成本差看似不值一提，但在房价突破10万元/平方米的北京，6000元的成本差不仅与产品类型、价格竞争力等息息相关，还对企业日后利润有着不小影响。
北京的风险
虽说北京土地价格屡创新高、地王频出，市场却流传着一句“北京没有解套不了的地王，有的只是时间问题”。可是也不是每个拿了地王的企业都能等得起、受的得住市场的风险。
根据亚豪机构统计数据显示，2015年在目前已出让的29宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗，加上目前正在出让的土地，2015年土地楼面价超过3万元/平方米的宅地将达到18宗以上。
这18宗地块项目未来售价均价超过6万元进入高端住宅产品序列，其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右。从2015年初至今，北京纯商品住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。
基于上述数据，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力，另一方面在也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。
而在这一背景之下，一些有豪宅成功开发经验的，并且有品牌客户粘性的企业无疑将占据优势，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得丰台樊家村地王的葛洲坝等，则将面临更大风险。
曾经历经磨难进京的企业也为“连夜进京”的房企书写着前车之鉴。
1993年，香港新世界集团与北京市政府签约崇文区旧城改造计划，成为首个从外地进京的房企。但这看似利润巨大的旧改项目却让新世界中国地产有苦难言。此后的近20年间，该公司累计投入约160亿元，完成200万平方米的开发，除帮助近28000户居民进行拆迁、回迁外，还把旧有的崇外大街从25米窄道拓宽成70米的宽道，完成了全长23公里的7种主管线基础建设。
与碧桂园同为“华南五虎”的恒大地产，也有一部进京的血泪史。2013年7月3日，恒大地产以35.6亿元、溢价率16.7%的价格拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块，首次进驻北京。
但这块体量超过51.1万平方米地块中，却有26万平方米被用来建设公租房，政府回购价为1.1万元/平方米;剩余25.1万平方米被用来建设“园区安置房”，回购价为1.4万元/平方米。并由于该项目利润微薄，市场人士调侃为：“战略性进京”“只赚现金流”。
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
