北京接连退地?联合体为何如此“玻璃心”

在地王、联合体频繁出没的北京市场最近“退地”风波不断。10月30日下午，与天恒联合体多番竞价之后，华润、招商、华侨城组成的联合体最终以83.4亿元的总价、配建5.7万平方米公租房的代价摘得北京丰台南苑乡地块。但仅在拿地后两个小时，市场便流传出华润、招商要退出该地块的消息。无独有偶，近期陷入“退地”传闻的还有碧桂园、龙湖等大型房企。到底是什么导致联合体如此“玻璃心”，几个小时前还不差钱地拿地，但转眼却曝出退地消息，接连变卦意欲“解体”?

　　房企接连退地?

10月21日，碧桂园联合中国金茂以近52亿元、溢价率超140%的代价取得在北京两宗商业金融用地。但仅一天后，市场即传出因举牌超过授权价、成本较高，碧桂园退出土地的传闻。为此，《中国经营报》记者致电碧桂园，该公司回应称，暂无进一步消息。

事情还在持续热议中，11月3日又有媒体称，中国建筑内部人士透露，碧桂园已退出北京市丰台花乡四合庄地块，改由中国建筑接手，与中国金茂进行联合开发。而中国金茂内部人士也透露，丰台花乡四合庄地块为B4综合性商业金融服务业用地、国有建设用地，这类地块是中国金茂所擅长的，未来将由中国金茂进行操盘。如果碧桂园最终选择“退出”，中国金茂将有可能自己接盘，也有可能寻找新的合作方加入，但目前一切仍在协商中。

“退地”一事并非孤例。10月30日下午，与天恒联合体多番竞价之后，华润、招商、华侨城组成的联合体最终以83.4亿元的总价、配建5.7万平方米公租房的代价摘得丰台南苑乡地块。但仅在拿地后两个小时，市场便流传出华润、招商要退出该地块的消息。据华侨城相关负责人透露称，由于土地成本已经超过华润和招商的预期，华侨城可能独自拿下丰台南苑乡地块，而华润和招商则退出，三方就此事正在密切协商中，最终结果仍未知。

前述消息还称：“华侨城方面尤为重视北京土储，今后或将继续在北京土地市场有所动作，而华侨城集团北方区域公司也即将成立。”

而适才拿下北京昌平地块的龙湖和平安也不幸“躺枪”。11月1日早，有市场消息称，龙湖和平安打算退出合作，兴昌正在寻找新的合作伙伴。他们退出的理由是兴昌最终举牌的成交价，超过了龙湖和平安的授权价。而这块地也是龙湖平安刚拿下并未捂热的北京昌平区南邵镇0303-07地块。但龙湖地产回应记者称，消息并不属实。

面对着北京市场多条“退地”消息，中原地产首席分析师张大伟对记者分析称：“ 退地 回国土局的几率比较小，程序和手续都极其繁琐，还要搭上保证金。联合体之间协商退出合作的可能性更大。”

并据了解，房企出现退地情况多是拿下土地以后，付不起土地款，或是因为误拍下不靠谱的地块，权衡公司发展和利润后的选择。但显然，集聚了几家规模相当的房企不会出现看走眼误拍和付不起土地款的情况。

“房企联合一起拿下高价地块，可以缓解资金压力，合作分担风险，同时实现客户、市场、开发等资源的共享。但每家对成本的考量、产品的设想、利益的需求以及操盘的欲望并不一样，很容易产生分歧。”张大伟进一步分析称。

联合体为何如此“玻璃心”

以平安、龙湖、兴昌联合体的解体为例，某不愿具名的分析人士对记者分析称：“龙湖、平安、兴昌联合体拿下的地块成本价14.2亿元，配建4.56万平方米的公租房，地块总价不高，虽然有一定的风险，但还是可以做。如果真是要退出合作，主要还是因为对操盘权的分歧。已经在北京打下一片天地的龙湖显然不愿意舍弃操盘权，因为这意味项目的主导控制权以及项目未来可能出现的超额收益分成。但借龙湖和平安之力拍下北京土地的兴昌，显然也想在北京拥有带自己特色的项目。”

“而碧桂园的退地原因则更多的是出于对产品和利润的衡量。”前述分析人士续称。

众所周知，碧桂园的成功离不开高周转和低成本。也正因此，该公司对地价的算法几近严苛。内部对于拿地的要求是土地成本最高不超过售价的15%，地块是净地，可以快速开发，一年内可以实现净现金回笼，IRR在50%以上。

但在高地价、高房价背景下的北京市场，这些都很难达到。这次退地传闻中，碧桂园与中国金茂拿下的地块更是其鲜少触碰的高价地王，地价接近52亿元、溢价率超140%。另一方面，产品思路以及企业发展特色也是其需要考虑的问题。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，碧桂园要想真正进京，就必然要对公司运营模式做出一定改变，以适应北京市场，这也是当下很多“南方系”房企所面临的抉择。但即便做出改变，由于经验不足，在项目运营中仍有可能出现未知风险。

而华润、华侨城、招商组成的联合体退地原因也是指向高地价。据悉，就在该联合体拿下丰台南苑乡地块的前两天(10月28日)，天恒联合体曾以5万元/平方米的楼面价成功从华润联合体、绿城联合体等竞拍对手中取得附近块地。仅2天之隔，此地块楼面价比华侨城联合体拿下便宜了整整6000元/平方米。

6000元/平方米的成本差看似不值一提，但在房价突破10万元/平方米的北京，6000元的成本差不仅与产品类型、价格竞争力等息息相关，还对企业日后利润有着不小影响。

北京的风险

虽说北京土地价格屡创新高、地王频出，市场却流传着一句“北京没有解套不了的地王，有的只是时间问题”。可是也不是每个拿了地王的企业都能等得起、受的得住市场的风险。

根据亚豪机构统计数据显示，2015年在目前已出让的29宗宅地当中，实际楼面价超过3万元/平方米的多达13宗，加上目前正在出让的土地，2015年土地楼面价超过3万元/平方米的宅地将达到18宗以上。

这18宗地块项目未来售价均价超过6万元进入高端住宅产品序列，其中纯商品住宅部分的可售面积为110万平方米左右。从2015年初至今，北京纯商品住宅市场成交价6万元/平方米以上的高端住宅产品仅成交了不到30万平方米。

基于上述数据，亚豪机构市场总监郭毅分析认为，这些高价地一方面面临巨大资金成本的压力，另一方面在也面临艰难的去化压力。北京豪宅项目在短期内出现暴增，但其所面向的中产阶级客群增长速度相对较慢。因此未来北京豪宅市场将会出现严重供过于求的现象，而豪宅项目之间也将出现激烈竞争。

而在这一背景之下，一些有豪宅成功开发经验的，并且有品牌客户粘性的企业无疑将占据优势，而一些豪宅界的“新面孔”，如取得丰台樊家村地王的葛洲坝等，则将面临更大风险。

曾经历经磨难进京的企业也为“连夜进京”的房企书写着前车之鉴。

1993年，香港新世界集团与北京市政府签约崇文区旧城改造计划，成为首个从外地进京的房企。但这看似利润巨大的旧改项目却让新世界中国地产有苦难言。此后的近20年间，该公司累计投入约160亿元，完成200万平方米的开发，除帮助近28000户居民进行拆迁、回迁外，还把旧有的崇外大街从25米窄道拓宽成70米的宽道，完成了全长23公里的7种主管线基础建设。

与碧桂园同为“华南五虎”的恒大地产，也有一部进京的血泪史。2013年7月3日，恒大地产以35.6亿元、溢价率16.7%的价格拿下昌平沙河“限房价、竞地价”地块，首次进驻北京。

但这块体量超过51.1万平方米地块中，却有26万平方米被用来建设公租房，政府回购价为1.1万元/平方米;剩余25.1万平方米被用来建设“园区安置房”，回购价为1.4万元/平方米。并由于该项目利润微薄，市场人士调侃为：“战略性进京”“只赚现金流”。

目前持有“北京院子”这一代表作的泰禾集团，当初进京也是顶着巨大压力。2013年，泰禾集团先后在北京斥资63.35亿元拿下四块高价地块，溢价率从48%~141%不等，打败众多知名房企，风头一时无两。2014年上半年，泰禾集团又花下101.28亿元在北京拿下三地块。倘若加上在国内拿下的土地，合计金额超400亿元。但当时，泰禾集团的负债总额高达470.62亿元，净资产负债率更是高达1367.68%，远高于同行。货币资金却仅余37.58亿元，较期初余额减少43.21%。

当然，北京市场的巨大诱惑也让大小房企甘心冒险，联合体就是他们一个分担风险的必备工具，现如今频频出现的拆伙传言，却令房企的进京之路额外增加了几重磨难。

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