白银时代令内地房企的日子愈发艰难，但一向以盈利能力而见长的中国海外发展有限公司（以下简称“中海地产”）却似乎丝毫不受影响。8月19日，中海地产公布了今年上半年的运营数据，报表显示，截至今年6月底中海地产卖楼收入同比增长了近17%至854.5亿港元，营业收入则上升了19.5%至648.5亿港元，经营溢利增加18.3%达到232.9亿港元，毛利率高达32.2%。
“过去十几年公司的平均毛利率水平都维持在33%~35%之间，相信未来可以继续保持这一水平”，当天，中海地产董事局主席郝建民在香港召开的业绩会上对《中国经营报》记者表示，盈利能力是中海核心的竞争优势，随着行业整合的加速，中海下半年将继续寻找适当的机会伺机加强土储。
截至6月底，中海地产的净借贷比率只有13.4%，账面上持有的现金则达到约786亿港元，这将为其下半年的“扫货”提供强有力的火力，对于刚刚完成资产整合的中海而言，下半年是否是其新一轮扩张的开始？
尽管上半年“330新政”的出台刺激了楼市成交，但由于一季度市场过于低迷，今年上半年大多数房企的销售情况都不及预期，中海却是个例外。期内，中海的房地产业务销售总额（含合营和联营项目销售）按年增长了约17%至854.5亿港元，对应的销售面积达到582万平方米，其中内地地产物业合同销售总额增长了18.1%至810.7亿港元。
除了内地房地产市场气氛的改善之外，中海自身的资产整合也为其业绩提供了强大的助推力。经过长达21个月的整合后，今年5月7日，中海地产发布公告称，中海地产完成了针对母公司中建股份的资产吸纳，中建股份旗下位于北京、上海、天津、重庆、苏州、成都、西安、乌鲁木齐、长沙、潍坊、淄博及英国伦敦的相关物业项目，最终以18.24亿元人民币的价格注入到了中海地产。
资料显示，这部分项目资产涉及的土地建筑面积约891万平方米，这不仅极大补充了中海在内地的土地储备，也为中海提供了额外的大量可供销售资源及稳定租金收入。
“上半年的销售中，5至6月的业绩中有近30亿元的销售贡献都是由母公司注入的资产所带来”，郝建民表示，今年下半年由于注入资产所带来的可销售量规模大概还有300亿元，考虑到这一积极因素，公司将把今年的销售目标从年初制定的1680亿港元上调至1800亿港元。
这是今年首个宣布上调销售目标的房企。今年前七个月，中海已经实现了960亿港元的销售额，完成其新的全年销售目标1800亿港元中的53%，再加上下半年其还将新增可售资源1500亿港元，不少券商认为，中海完成上述目标不会有太大难度。
值得注意的是，其注入的部分资产平均毛利率也可达到35%，在评级机构瑞银看来，中海地产能够通过较低的价格取得该批优质资产，其盈利水平将更有保障。今年4月，瑞银将中海的盈利年复合增长率预测至18%，并预期中海地产2015~2017年毛利率平均可达约33%，高于目前25%~30%的同行业公司平均水平。
尽管通过资产整合获得了大量的土地储备，但中海的胃口并不仅于此。今年上半年，中海在土地市场上仍然保持了足够的进取力度。从年初至今，中海地产通过公开市场在内地厦门、济南、青岛、南京、广州等五个城市拿下了5幅地块，新增土储建筑面积226万平方米，截至6月底，其总土储建筑面积已经达到4400万平方米。
根据中海年初制定的“新增1000万”土储的目标，今年下半年中海依然有足够的土储增持空间。“新增1000万平方米的土地储备这个目标没有变化，我们会继续寻找适当的投资机会，包括公开市场获取、并购和联合”，郝建民表示，随着行业整合的加速，一些管理能力较差、财务实力较弱的房企将不得不退出市场，投资并购的机会增加，这对中海而言是一个难得的机会，“公司目前已经有一些并购目标，但目前还不方便透露。”
囤粮备战吸纳土储
尽管中海方面不愿意透露更多并购标的的信息，但其已经在财务上为并购做好了充分的准备。财务报表显示，截至6月底，中海地产的净借贷比率只有13.4%，账面上持有的现金更是高达约786亿港元，现金量创下了其历年来同期的最高水平。
“于今年6月底，集团未付的土地费用仅为港币84.1亿元，下半年到期的银行贷款也只有35.8亿港元，考虑到下半年销售资金回笼的持续改善，在今年底前集团的财务状况都会维持一个理想的水平”，中海在年报中表示。
充裕的资金为中海即将进行的潜在并购做好了准备。“今年上半年我们只完成全年土地储备目标的四分之一不到，主要是由于土地市场太过于平淡，下半年我们有足够的资金实力去增加合适的土储。”郝建民对本报记者表示，目前集团已经做好了一系列的财务安排，包括控制借贷水平和保持较多的财务资源以备不时之需。
除了维持账面现金稳定外，今年7月份，中海还通过法国巴黎银行、星展银行、汇丰银行等银行做了一笔总额达到6亿、期限为四年的欧元债融资，该笔融资不仅票面利率远远低于国内融资水平，只有1.75%，最终申购总金额也达到9.3亿欧元。
中海表示，该次欧元债是公司应对强美元下开拓融资渠道的尝试，该欧元债能够发行成功，开创了中国房地产企业欧元债发行的先河，集团将会根据销售进度和可供使用的财务资源来决定投资规模，伺机以低成本加大优质土地储备的吸纳。
然而，可以预见的是，在经历了大半年的冷淡成交后，今年下半年的国内土地市场竞争将会更加激烈。
除了中海之外，国内多家龙头房企目前均在加紧筹粮，在过去的一个多月时间里，包括万科、万达、恒大、龙湖等在内的28家上市房企都抛出了大额度的境内融资计划，总融资规模近1500亿元，不少房企的融资规模都超过100亿元，创下历史新高，不少龙头房企都手握重金，希望在下半年的土地市场上显一番身手。
这意味着中海在内地将面临着激烈的竞争。今年上半年以来，恒大、保利都在开足马力在市场上寻求项目并购机会，恒大更是接连吞下了华人置业、中渝之地位于成都、重庆的大量土地项目，这是行业变革的一个明显信号。对于资金实力占据绝对优势的中海而言，资金并不会成为问题，问题在于中海要如何寻找到合适自己的并购标的物？
而在中海一直坚持深耕的一线城市及重点城市，其土地市场也开始呈现出白热化的竞争态势。今年上半年，上海、南京、厦门、广州等城市已出让的土地价格都创下新高，房企回归一二线城市拓展的趋势非常明显，对中海而言，如何以一个股东满意的合适价格从公开市场获取土地将是一个不小的挑战。
对此，郝建民认为，内地房地产市场虽然竞争激烈，但仍然是一个“朝阳行业”，还有很多机会和发展空间，“相比其他房企转型，我们会继续坚持在城市核心地段开发精品住宅的策略，追求快速开发、快速销售和资金回笼，我们不会转型，房地产依然会是我们的主业。”
本文来源：中国经营报
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王晓易_NE0011
