日本为啥要开始禁止民宿

昨天（6月17日），日本政府观光厅长官村田茂樹举行记者会（下图），宣布了一条新规：将允许地方政府制定条例，规定辖区内民宿“零日经营”。

虽然村田长官没有说出“禁止民宿经营”的话，但是，规定民宿“零日经营”，不就是不许经营吗？

高级官僚玩的是高级文字游戏，作为民宿制度最大的受益者，观光厅理应成为民宿制度的最大拥护者，没有想到，它直接举起了砸自己脚的“禁止民宿”大旗，这一种强烈的违和感，不仅令成千上万的民宿经营者大感困惑与不安，也令旅行社开始担忧日本政府是否要设置外国游客限量入境政策。

民宿，在日语中写作“民泊”，它是区别于酒店旅馆的一种简易住宿制度。

日本为什么有这样的制度呢？这得从日本政府的“观光立国”战略说起。

2012年，安倍晋三再次就任日本首相后，他提出了吸引外国游客，振兴日本旅游与消费市场的“观光立国”战略，希望将访日外国游客数量从一年约一千万人，快速攀升至数千万人级别。2018年时，外国游客总数首次超过了3000万人，其中中国游客达到838万人，占到外国游客总数的27%。

外国游客的大量涌入，结果弄得热门城市的酒店一房难求。与此同时，日本社会正深陷少子老龄化的困境，全国各地空置房屋越积越多。一边是住宿设施严重短缺，一边是闲置房屋无人问津——这两个看似无关的社会问题，恰好催生出了“民宿”这门生意。

2018年6月15日，日本正式施行《住宅宿泊事业法》，也就是俗称的“民泊新法”。这部法律的初衷,是想在合法框架下，把这门民宿生意“扶上正轨”——房主只需向地方政府申报登记，即便是原本不允许开设旅馆的纯住宅区，也可以经营民宿，年营业时间上限为180天。这是一种典型的共享经济思路，既能快速补充住宿供给，又能为空置房屋找到新的用途，可谓一举两得。

在民泊新法之外，还存在另外两条经营路径：一是依据《国家战略特区法》设立的“特区民泊”，主要集中在大阪等被指定为国家战略特区的区域，没有180天的营业上限，可以全年营业；二是依据《旅馆业法》设立的“简易宿所”，门槛较高，但管理更为规范。

三种路径并行，构成了日本民宿行业的新版图。

截至2026年5月，日本全国通过民泊新法登记的住宅已经达到40745件。再加上大阪特区民宿和简易宿所，这个数字事实上已经超过了5万件。短短八年间，民宿俨然已经从一个边缘业态，成长为日本住宿产业不可忽视的一极。

然而，伴随民宿数量爆炸式增长的，是邻里之间的各种摩擦也日益尖锐。

东京新宿区的数据颇具说服力：关于噪音和垃圾问题的投诉，从2021年度的70件，暴涨至2025年度的924件，几乎翻了十三倍。这不是个例。京都清水寺脚下的六原学区，狭窄的小巷深处，一排传统的木造长屋静静伫立，七户人家里，六户都已经变成了民宿。

深夜抵达的游客拖着行李箱发出“轰隆”的声响，凌晨时分仍在门口谈笑的住客，随手丢弃的烟头与垃圾，这些细碎却密集的烦恼，最终演变成路边一块块手写的“反对民泊”的看板，刺痛着这些曾经宁静安逸的街区。

更为复杂的情况出现在大阪。因为大阪已经被批准为“民宿特区”，因此世界各国的人都涌到了这一座都市。

“民宿特区”本应是振兴旅游业的样板，却意外地与一个移民通道纠缠在了一起。日本对外国人开放的“经营管理签证”，原本要求申请者投入500万日元（约25万元人民币）设立公司即可，而经营一家民宿恰好满足了这个门槛。于是，不少海外申请者——尤其是部分中国投资者——将“开民宿”作为获取在日居留资格的捷径。

于是，日本出现了这样一种经营模式：移民公司与房屋中介公司合作，忽悠想移民日本的外国人高价购买一些老房子来开办民宿，并承诺代为管理与经营这一民宿，并将民宿的收入作为“经营”业绩，以此获取日本的“经营管理”签证，实现自己和家人移居日本，享受日本高福利待遇和医疗待遇的目的。所谓“花25万元移民日本”的诱惑。

这一“移民捷径”吸引了许多中国投资者。大阪市政府的统计称，到2026年2月，大阪市登记在册的民宿共有7000余家，其中44%是中国人资本。这还不包括没有登记注册的。

2025年，大阪举行世博会，全世界游客涌入这座城市，民宿也是大赚了一把，一个房间一晚开到了3万日元（约1500元人民币）。

但是，民宿往往都开在居民区，隔壁突然深更半夜传来听不懂话的嬉闹声，早上起来又遇到一群到处找早餐店的外国人，居民们开始感到不安，感觉到自己平和的生活环境遭到了破坏，反对民宿的声音越来越强烈。

大阪世博会开了半年，大阪的居民怎么反对，政府都无动于衷，因为需要民宿接纳越来越多的外国游客。但是，大阪世博会闭幕后，无论是大阪还是东京，都开始着手整顿民宿市场。先是限制民宿的营业时间，后来出入境管理厅干脆下令，将民宿收入和房租收入禁入“经营管理”签证的“公司经营收入”，全面收紧对外国人投资者的“经营管理”签证条件。加上中日关系因高市错误涉台发言而陷入严重对立，不少航班停飞，中国游客大量减少，去年3万日元一晚的大阪民宿，如今沦落到3000日元也无人问津。

正是在这样的背景下，极力推进民宿制度的日本观光厅，也出现了政策急转弯。在昨天宣布了一个此前一直拒绝的决定：容许地方政府通过修改条例，把民宿的营业天数上限设为“零日”，从而实质性地禁止特定区域内的民宿经营。

与“零日经营”政策同步推出的，还有要求民宿业者必须安装噪音监测器和监控摄像头的相关规定。

值得注意的是，观光厅的这次通知并不具有法律强制力，只是作为“技术性建议”发出。换言之，是否真正动用“零日”限制政策，最终仍取决于各个地方政府自身的判断和意愿。但这扇此前被锁住的门，如今已经被推开了。

东京都内的多个区，已经走在了规制收紧的前列。丰岛区把民泊新法框架下的年营业上限从180天压缩至120天。墨田区规定，若管理人员不常驻现场，民宿只能在周五、周六两天营业。渋谷区也在考虑将住宅专用区域的非自住型民宿营业天数砍至年60天左右。这些动作，无一不指向同一个方向——给曾经被寄予厚望的民宿产业，套上越来越紧的紧箍咒。

对于已经投身这个行业的投资者而言，这场监管转向带来的冲击，恐怕远比政策文件上的措辞要沉重得多。

民宿之所以吸引大量资本涌入，核心原因正是它远高于传统房屋租赁的收益率，一般收益率可以达到15%左右。而那些先租入房屋、再投入上百万乃至上千万日元进行改装的经营者，回报率甚至能冲到30%上下，许多人的商业计划，就是建立在三年内回收全部投资成本的预期之上。

一旦监管骤然收紧，这套测算逻辑就会面临崩塌的风险。一些靠政府系金融机构贷款起步的年轻创业者，原本指望靠着三年左右的窗口期回笼资金、覆盖还款，如果营业天数被骤然压缩，甚至被划入“零日”限制区域，整个还款计划都可能被打乱。投资回收周期一旦被拉长，原本被视为高收益资产的民宿物业，估值逻辑也将随之重新洗牌——一些此前以民宿用途溢价收购的房产，恐怕将要成为抛不掉的烫手山芋。而以民宿收入来维持“经营管理”签证的外国投资者，更是面临重新创业或打道回府的痛苦抉择。

民宿这件事，从来不是一道简单的对错题。

它一度填补了酒店供给的缺口，盘活了无数闲置的空屋，也曾是地方振兴叙事里一抹温暖的色彩。但当它的体量超出了社区原本的承受边界，曾经的“妙计”，也会反过来变成“麻烦”。

日本社会对“秩序”二字格外珍视。住宅区的宁静、邻里之间心照不宣的默契，是许多日本人生活质量中极为重要的一环。当这种秩序被打破，哪怕民宿业者带来的经济效益再可观，居民的容忍度终究是有限的，而政府也就不怕背负“朝令夕改”的骂名。

而对那些已经把真金白银投入这个民宿行业的人来说，这场政策急转弯提醒着一个朴素却常被忽视的道理：当一项商业模式的生命力，部分建立在监管的宽松与制度的缝隙之上，它注定要面对收紧的那一天。

很同情那些被套牢的的投资者，能感悟大家的绝望与无助。有规模的民宿，建议申请“旅馆”或“商务酒店”经营许可。小规模的民宿，可以考虑出租。如果能够转手，自然是最好，哪怕亏一点，就算交个学费。青山在，人未老，人生有的是机会！