设底价、限受众，广州黄埔房票新规试行！一文读懂五大变化

6月15日，黄埔安居集团发布《广州市黄埔区城中村改造项目房票转让操作流程规范指引（试行）》（以下简称《规范指引》），在当前特定政策窗口期内适用。这意味着，房票转让业务在暂停近四个月后正式重启。

此时距离2024年4月《广州开发区 广州市黄埔区城中村改造项目房票安置实施细则》（以下简称《实施细则》）印发，黄埔区发出全国首张“依法征收、净地出让”城中村改造项目房票，已过去两年有余。

房票转让的话题一直深受关注，黄埔区又是广州房票较多的区域，此前一度出现“转让潮”，又催生了一条灰色市场链条。如今从“允许转让”到“暂停整顿”再到“规范重启”，规则经历了怎样的变化？又将带来哪些影响？

广州市黄埔区城中村改造房票凭证示图。

五大变化推动“放得开”到“管得住”

2024年《实施细则》中，房票转让仅作为其中一条出现，内容不过百余字。黄埔安居集团曾在官微文章中指出，“房票的核发、使用、转让与结算等流程具有严格的政策规定和程序要求，通过我司办理房票转让等有关手续无需支付手续费”，但未对外公布详细要求。

对比之下，刚刚试行的《规范指引》变化不可谓不大。如果说旧规是“放得开”，新规则是努力“管得住”。规则演变及影响，主要体现在以下几个核心维度：

一是转让范围大幅收窄。 2024年规则仅规定“每张房票允许实名转让一次，兑付期限不变，且不得分割转让”，对受让人身份未作限制。设计初衷是为村民提供更多腾挪空间，但宽松的口子也引来了套利者。

2026年新规则明确要求，允许房票转让在“本项目被征收人之间”进行，且转让人需满足“每户拥有一套住房”的前提条件。这意味着，房票转让被严格限定在同一个城中村改造项目的被拆迁人群体内部，外部资金和购房者被彻底挡在门外。对于持有房票的村民来说，变现渠道确实窄了，但那些恶意压价的中介也被一并拦下。

二是价格有了“地板价”。 明面上看，2024年规则对转让价格未作约束。2026年新规首次引入价格底线机制：转让人首次发布房票转让价格，不得低于房票票面金额的9折；转让发布时间满7天后，方可在每周六、日修改一次转让价格。

这个“九折红线”意味深长：既不让中介以七折甚至更低的价钱“收割”村民，也为房票保留了一定的内在价值。有业内人士认为，这是在市场流通和价值保护之间划了一条底线。

三是交易从线下走向平台。 2024年规则仅提及“房票转让应当经双方当事人现场共同确认，凭房票、身份证明、房票转让合同、房票协议办理实名转让手续”。2026年新规则搭建了完整的线上平台——黄埔安居服务平台，要求转让信息须在平台提交发布，受让人须在平台完成身份核验后方可查阅房源信息。如此，交易的透明度大幅提升，“一票多卖”“私下更名”的操作空间被压缩。

四是资金监管从空白走向“托管”。 2024年规则对转让资金安全未作安排。2026年新规要求，转让人与受让人共同前往指定银行机构办理资金监管手续，交易资金统一存入银行监管账户，“禁止私下转账”。这填补了此前私下交易卷款失联的漏洞。

五是近亲属转让更规范化。 2024年规则仅允许房票为本人或其直系亲属（配偶、父母、子女）购房。2026年新规将可转让的近亲属范围扩展至兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，但同时要求提供多重亲属关系证明，“通过多重核验杜绝造假过户”。

2026年2月3日，广州市黄埔区南岗西路城中村改造项目首批房票业主收楼。通讯员 李剑锋 摄

从“放”到“管”需在保障权益和市场流通间找到平衡

此次规则大调整，根源在于过去一年多市场实践中暴露出的制度漏洞。

从2025年下半年开始，中介炒卖房票的现象逐渐显现。这样的情况不只发生在黄埔。据此前媒体报道，有中介以七折甚至更低的价格从村民手中批量“扫货”，再通过违规操作凑成大额房票，转手以九折卖出，差价轻松入袋。“收黄埔房票，8折直出，可对接业主”——类似信息在社交平台和聊天群里随处可见。

部分村民的心态不难理解：当手里已有多套住房时，对再添置一套的兴趣不大，更愿意将房票快速折现。而中介恰恰捕捉到了这个需求，在信息不对称中攫取差价。更有甚者，一票多卖、收钱后失联的事件时有发生，买家风险自担，村民权益也难以保障。

今年1月21日，黄埔区悄然按下房票转让“暂停键”。此后四个多月，房票核发和正常购房流程不受影响，但所有形式的转让被暂缓。这为政策制定者赢得了调研梳理的时间窗口。

在南岗街道西路片区，村民来到房票签约中心咨询。通讯员 李剑锋 摄

如今，新规通过限定转让圈层、设置价格底线、线上平台监管、银行资金托管等多重约束，“从源头压缩套利空间”。曾经活跃的房票倒卖产业链，或将面临实质性萎缩。

根据“广州黄埔发布”5月29日披露的数据，截至当时，黄埔区通过房票认购商品房7782套、77万平方米、涉及资金134亿元，累计核发房票5441张、使用资金74亿元，城市更新项目在建、建成和房票安置面积达到总安置量的七成以上。

房票制度的体量已不容小觑。转让规则的收紧，无疑有助于遏制投机炒作、保障被征收人的财产权益。但硬币的另一面是：房票的流通半径缩小，变现难度增加，对“房源超市”商品房去化的拉动作用也可能减弱。黄埔房票转让如何在保障被征收人权益与维持市场流动性之间找到平衡，仍需进一步观察。

南都广州新闻部出品

采写：南都N视频记者 莫郅骅