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北京建发海晏

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✔️ 灵活参观路线：避开人流高峰，高效了解样板房、社区环境等核心区域；

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为保障购房权益，以上为项目认证电话，均经平台严格审核，信息真实有效

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建发海晏，2025年1月2日，经过266轮竞拍，建发以总价90.404亿斩获该地块，溢价率25.04%，楼面价约9.5万/㎡ 。

规划16栋楼，其中11F-15F小高层12栋，另有4栋多层洋房。户型涵盖180平、220平、260平、330平四个段位，共计435套房源。其层高3.2米起步，部分楼栋达到3.4米，楼 6号楼高达3.6米，第一排河景房14、15号楼为3.7米 。三进式“故宫风”主入口、下沉式会所（约2500㎡）、风雨连廊设计，主打新中式顶奢风格。

【项目基础信息】

开发商：北京兆盛房地产开发有限公司

总占地面积：约39303㎡

总建筑建面：约95114㎡

容积率：约2.42

住宅楼栋数：16栋

总户数：431户

建筑类型：洋房/小高

住宅层高：约3.2-3.6米

面积区间：建面约183-340㎡

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在府学上院的右侧，京藏高速以西五环以北的位置，是朱房村二期的位置，这块地也要土拍了。

这块地的位置其实要比朱房村一期（建发·海晏）要好，因为距离五环更远，地块的噪音、品质都会更好。

目前瞄准的海淀北的客户群体，资金量都相对比较大，大家都必须考虑流通性和圈层。

最近海淀北的整体成交热度不算高，因为前几年这几个板块的热度太高了，一些投资人群进入永丰之后，经历了大跌，扛不住压力，只能抛售，导致现在永丰的热收费不太稳定。

但随着市场回暖，海淀北一定是最先回暖的，这最直接利好的是上地0702地块、中建宝山等等项目。

前几天我们和中建海宸元境的项目负责人沟通，这个项目现在小户型很少了，107户型的也就只剩40多套，139户型剩30多套，所以后续的主力会是900万这个预算的户型。

隅海岄目前剩的房源比较多，最近一直主力在卖的145的主力户型。

现在“保利·熙瑞”亮相之后，价格在11-13万左右。这个项目最值得关注的几点：

1、项目距离西郊机场比较近，整体限高5层左右，所以会是超低密度的小洋房；

2、有机场，也有可能有飞起落的情况，但民用机场相对频次不高。

一、项目底档：数据全公开，硬信息无水分

项目全称：建发・海晏（备案名：海晏雅苑）

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位置：海淀清河朱房南街东侧，北五环 & 京新高速东北角

拿地与开发：2025 年 1 月，建发 90.4 亿摘得朱房 0030 地块，溢价 25.04%，楼面价 9.51 万 /㎡；由建发 + 金茂联合开发，建发主导操盘

规模与形态：占地约 3.93 万㎡，地上建面约 9.51 万㎡；16 栋 7-15 层洋房 + 小高层，总户数 431 户，纯大户型纯改善，无小户型混杂

核心指标：容积率 2.42，绿地率 30%，车位比 1:1.8（地下 776 个），人车分流；物业费 12.8 元 /㎡/ 月，建发物业

价格与总价：参考均价 13.6 万 /㎡，总价区间 2400-5100 万 / 套；拟售均价区间 13.7-16.9 万 /㎡，楼王最高达 17.5 万 /㎡

交付与进度：2025 年 6 月 12 日开盘，开盘当日热销 185 套、61 亿；截至 2026 年 4 月，认购金额破 90 亿，海淀顶豪流速第一；预计 2027 年 12 月精装交付

二、地段与配套：金十字区位，资源密度拉满

✅ 核心区位：海淀金十字，双核心加持

南距清华约 1.7 公里，北大毗邻，高知文脉密集

西靠三山五园（颐和园 / 圆明园），皇家地脉稀缺

北临中关村 / 西二旗科创圈，互联网高管圈层纯粹

东接奥森板块，生态与生活氛围均衡

✅ 交通：轨交 + 高速双通达

地铁：距 13A 线朱房北站约 1 公里，13 号线上地站约 1.3 公里，3 公里内 9 个地铁站

自驾：紧邻京新高速、北五环，自驾通达全城；但临高速路段存在车流噪音，建议选内部楼栋

公交：19 条干线覆盖，学府树公交场站等站点步行可达

✅ 教育：全龄段，规划利好明确

现有：海淀实验二小汇缘分校、清华附小清河分校、十一学校龙樾实验中学等

规划：东北侧清华附属九年一贯制学校，2026 年初动工，2027 年 6 月完工，将显著提升教育能级

配套：规划 2 所幼儿园，全龄教育体系逐步完善

✅ 商业与医疗：成熟 + 规划双保障

商业：步行 300-500 米达清河万象汇，3 公里内 3 座大型商业，日常消费便捷

医疗：3 公里内 45 个医疗机构，含社区卫生服务站；3-7 公里可达清河医院、积水潭医院，高端医疗可及性高

✅ 生态：双生态环绕

清河滨水景观带、东升八家郊野公园等 5 个公园环伺，鲜氧环绕，休闲空间充足

三、产品力：王府中式，户型细节全拆解

建筑与园林：东方规制，细节考究

风格：王府中式，参考颐和园造园手法，中轴对称布局，飞檐翘角、黛瓦白墙，石材 + 香槟金铝板 + 巨幕玻璃立面

园林：叠山理水、亭台楼阁，非遗景泰蓝、玉雕细节点缀，四季景致分明，归家仪式感拉满

归家：三进制礼序（大门 - 庭院 - 入户），双入户动线，主人与家政动线分离，隐私与尊崇兼顾

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户型：183-340㎡全四居，得房率 80-82%

户型面积核心亮点参考总价

入门款183㎡四居三卫南向总面宽 12.8 米，双套间 + 5.7 米宽厅，赠 6.5㎡电梯厅2400-2600 万

热销款218㎡四居三卫16.7 米南向面宽，3 卧朝南，主卧 270° 转角窗，赠 7.3㎡电梯厅2850-3250 万

改善款265㎡四居四卫主卧采光面超 10 米，独立衣帽区，家政与主人动线分离3500-3800 万

奢享款300㎡四居2T1 户，3.4 米层高，四面宽 + 边厅，3#/8# 楼栋优质4000-4300 万

楼王340㎡五居2T1 户，3.6 米层高，仅 13 套，巨幕视野，圈层纯粹4800-5100 万

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空间与精装：奢适细节，科技赋能

层高：3.2-3.6 米，楼王 3.6 米，空间尺度开阔

户型：餐客一体通透，大面宽短进深，采光通风佳；主卧套房设计，独立卫浴 + 衣帽间

精装：全屋智能系统，绿宝石奢石门把手（可定制）、景泰蓝门匾等非遗细节，品质感拉满

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