深圳楼市新政落地：新盘先热，二手分化

5月中旬，深圳福田某新盘售楼处门前，整齐地停放着三辆旅游巴士。据中介介绍，巴士带来的全是来自外地的看房客，足有百人。然而在同一时间，原计划购入婚房的深漂青年林东却主动取消了两场二手房看房行程，他对女友表示：“新政热度一起，恐怕现在去看也是白看。”林东所说的新政指的是4月29日深圳市住房和建设局发布优化住房限购政策，并于4月30日起施行，坊间将其称为“430新政”。该政策的核心变量有两个：一是放宽核心区限购，持有效深圳居住证的非深户居民家庭，在福田、南山及宝安新安街道购房无需社保或个税证明；二是大幅上调公积金贷款额度。

深圳福田中心区域正在建设的新楼盘。

新政对大盘数据的刺激立竿见影。据深圳市住建局5月18日披露，政策实施前两周，深圳全市一、二手商品住宅累计网签5526套，同比大增39.2%。其中，新建商品住宅网签同比增60.2%，二手住宅网签同比增24.7%。然而，宏观数据的冲高，并未完全投射到微观个体身上，一线中介和购房者向记者还原出的楼市状况要更加复杂。

松绑之后，核心区新盘火热

新政实施三周来，深圳楼市最热的场面，出现在福田、南山等核心区域。放宽购房资格的条款，确实成功激活了一批此前有资金实力、但受限于房票的改善型买家。深圳多名经纪人均反馈客户咨询量明显提升，甚至不少本地买家取消了五一的旅游计划留在深圳看房。值得一提的是，本次新政后，有不少外地人士专程来深看房。来自山东的李女士便是其中之一，她向记者表示，此次来深圳看房，并非立即自住，而是为孩子未来提前置业。她的孩子有意毕业后到深圳工作，李女士计划先将房屋出租，等孩子工作稳定后，再作为其婚前房产使用。在她看来，深圳核心区房产虽然总价不低，但一来目前租金回报率还算可以，二来她相信深圳的潜力，未来一定有增长空间，相比孩子未来真正落脚时再入场，提前配置仍有必要。

“外地购房客更看重深圳长期增长、核心区稀缺性以及资产保值功能。”福田某房产中介工作人员六六向记者介绍，五月他的带看已经是全满的状态，其中大多数是从网络渠道转介绍来的外地购房客。“他们在选择产品的时候投资的目的很强，叠加核心区松绑，因此决策周期很短，有买家当天看房、当天便敲定成交。”六六总结道。不过，热度背后也有另一层现实。多名中介向记者表示，新政后不少项目加大了对渠道的激励力度，针对外地客的佣金比例甚至更高。这意味着，这次的成交量上涨一定程度上也有开发商主动藉政策窗口消化库存的原因。因此，市场情绪的确在一定程度上被激活，但是否意味着全面转向，仍有待成交持续验证。

二手房呈现分化

与新房市场相比，二手房的变化更加微妙。

新政发令枪一响，等不及子弹的轨迹，不少二手房业主已立刻信心大振。记者观察到，多个二手房业主沟通群中，业主端对“回本”“反弹”的讨论明显增多，不少业主试探性地上调了挂牌报价，认为政策是市场止跌反弹的信号。但这也让不少买家知难而退，目前正计划今年在龙华购入二手房作为婚房的林东就是代表，32岁的林东来深圳已有8年，从事传统行业，原本计划今年购入婚房，总预算约400万元，准备等四月小阳春过后就着手看房，但得知新政出台后，他当即改变了计划。“以往过了四月成交量都会下来，买家的议价空间就会增大，但新政一出，我就知道不用着急去看了。”他表示。林东的心理预期并非没有道理。龙华某房产中介王绪向记者分享了一个真实案例。一栋挂牌超过一年的刚需二手房，“新政”出台后，房东立刻决定将挂盘价往上提了5万元。

王绪提到的加价案例，发生在龙华红山片区，该片区近年来承接福田外溢需求，亦有较多新房、次新房供应。上述房源此前挂牌时间已超过一年，业主在市场下行期间多次主动降价，但临时上调报价立刻劝退了买家。据王绪转述，买家认为红山周边仍有不少新盘供应，后续还会有按照新规建设的住宅入市，可选房源并不少，因此不相信价格会在短期内重新进入上涨通道。这类案例并非孤例，“不少合同都做好了，临近成交还临时加价的，我们劝也劝不动。车上的人和还没上车的人，现在的心态是截然不同的。”王绪无奈地表示。

观望的理由

对刚需客群而言，新政带来的不是“再不买就涨”的急迫感，而是短期博弈成本上升后的重新观望。林东的选择正是如此，虽然其属于刚需群体，但他依然不愿在政策刚出台、业主情绪最亢奋的阶段仓促决定。对他而言，房票和贷款政策固然重要，但更关键的仍是总价、月供以及未来收入的稳定性。

虽然新政优化了家庭公积金贷款最高额度至130万元，理论上降低了刚需的购房门槛，但是林东却表示“不太用得上”。“我和我对象都在民企工作，公积金交得很少，能贷的并不多。并且现在商业贷款利率已经很低了，所以（公积金贷款政策优化）对我们影响不大。”小林解释道。在当前的宏观经济环境与就业预期下，普通企业员工对长期财务负担的耐受度明显下降。对刚需群体而言，真正的约束并非政策指标，而是收入流水和长期月供压力。相较于贷款额度的提升，他们目前更在意的是房子的总价能否出现更实质性的让步。

除此之外，让林东止步的还有一层原因，那就是深圳楼市的新旧产品迭代趋势。他在走访龙华今年的新盘时发现，这批住宅在户型设计上存在普遍痛点，最明显的就是飘窗问题——由于部分飘窗含有钢筋混凝土承重结构、无法拆除，导致房间有相当一部分面积变成了难以利用的死角。对精打细算的刚需而言，这变相推高了实际的居住成本。与此同时，今年以来，深圳已有一批主打高得房率、空间优化的新规住宅项目入市或计划入市，部分新规项目以更高得房率和更实用的户型设计作为卖点，居住质量也更好。这直接拉长了购房者的决策周期。对于正在看房的刚需而言，选择变得更加细化，是现在买入带有八折优惠的旧规项目，还是多承担两年的时间与租金成本，去等待空间更实用的新规盘？这也让多数买方犹豫不前，更加倾向于“多看少动”。

三周之后回看，“430新政”确实改变了深圳楼市的短期情绪。新盘案场重新热闹，外地客和改善需求率先入场，二手房业主也开始重新调整预期。但对刚需买家而言，政策松绑并未消除其对总价、月供和收入稳定性的顾虑。深圳楼市已从低温中被重新推回交易场，但这轮热度能否延续为持续成交，仍需要更长时间验证。

来源：香港经济导报

作者：本刊记者 康铭祥