评分8.1：榕发北源云筑的现房优势与板块库存压力的博弈

本文由克而瑞厦门林腾峰，通过人机协作综合使用克而瑞·决策专家( https://www.dichanai.com/ ) 功能撰写，来感受下产品的细节。

生成结果

开篇导语：市场表现测评

烟台山板块二环内的榕发北源云筑，到底值不值得入手？本文依据克而瑞数据库商品住宅数据，围绕"价格合理性、销售情况、价值潜力"三大维度，对项目进行客观测评。

综合评分

8.1综合得分

价格合理性

7.29/10

销售情况

8.38/10

价值潜力

9.75/10

一、项目速览

区位

福州市仓山区·烟台山板块（二环内）

开发商 / 投资商

榕发地产 / 福建榕发置地有限公司

物业公司

福州融侨物业（3.0元/㎡·月）

建筑规模

总建面 120,754㎡ ｜ 占地 60,377㎡

容积率 / 绿化率

规划户数 / 车位配比

2.0 / 30%

建筑形态

1,125户 / 0.91

多层2栋（7层）+ 小高层27栋（16层）

主力户型

三房 75.95–104.97㎡（54.33%） 四房 104.32–147.82㎡（45.67%）

最新报价

24,500元/㎡

（含装修）｜ 22,000元/㎡（不含装修）

装修标准

毛坯/全装修可选

开盘 / 交房

最早开盘 2023.05.13 ｜ 最晚交房 2025.12.16

销售状态

销售中

数据来源：克而瑞数据库，截至2026年5月

二、价格合理性测评

评分 7.29

榕发北源云筑的成交均价从2024年初的2.7万元/㎡，逐步回落至2026年4月的2.3万元/㎡。三房主力套均价稳定在220-250万元区间。

对比板块：2026年4月烟台山板块成交均价为23,589元/㎡，项目均价基本与板块持平。回看首开:2023年5月项目以精装备案29,190元/㎡、折后28,000元/㎡入市，至今价格回调明显，对当前购房者构成一定的价格门槛优势。

评分解读：价格已从高点回落，与板块均价基本匹配，但相较同板块部分竞品暂无显著价格优势，故价格合理性得分中等偏上。

榕发北源云筑 vs 烟台山板块 月度成交均价走势

■榕发北源云筑■烟台山板块

项目均价整体低于板块均价，走势更为平稳。

三、销售情况测评

评分 8.38

累计成交套数

624套

累计成交金额

14.68亿元

套均价

235万元

板块去化贡献

34%

去化节奏

2024年下半年起进入稳定去化期，月均成交20–45套；2025年11月单月成交41套，为近期高点。

推售情况

共获7次预售证，累计供应约1063套。已售罄批次603套，近期推售的7#、11#、12#、26#共252套在售。

板块对比：2026年1-5月烟台山板块累计成交238套，项目同期成交81套，占板块成交比约34%，去化贡献度突出。板块整体成交压力较大，2026年3月、4月板块成交套数同比分别为-55.62%和-34.74%，本项目能保持稳定去化已属难得。

榕发北源云筑月度成交套数（2024.01-2026.05）

■成交套数

项目去化呈现"开盘脉冲+稳定消化"特征，2024年10-12月、2025年11月为成交高峰，多与新批次推售节奏吻合。

四、价值潜力测评

评分 9.75

区位价值

地处二环内烟台山板块，距地铁1号线白湖亭站约500米。500米范围有白湖亭万达广场，450米处有SM广场（筹建中），商业、交通配套成熟。

板块库存改善

板块库存从2025年5月的1,684套高位回落至2026年4月的1,410套，库存面积同比-15.76%，12个月去化周期维持在21个月左右，板块进入"以销定供"的健康通道。

产品稀缺性

三房（54.33%）+四房（45.67%）的刚需刚改主力产品，车位配比 0.91、绿化率 30%，叠加融侨物业管理，居住品质有保障。

交付确定性

最晚交房节点为2025年12月16日，已具备准现房/现房特征（FZ现2025X024预售证），叠加现房销售模式，购房安全性显著提升。

评分解读:区位、配套、交付确定性、板块库存改善四重因素叠加，价值潜力评分突出。

五、综合结论

综合得分

8.1板块内"稳健型"住宅产品

适合人群

仓山区地缘改善客户

白湖亭板块刚需刚改自住客户 看重二环内地铁配套的家庭客户

关注事项

实地核验在售楼栋具体折扣口径

核实装修交付标准与剩余房源面积段 以福州市房管局预售公示信息为准

风险提示与数据声明

本文数据来源为克而瑞数据库（项目详情·住宅模块、城市走势·新房月度供求/库存模块），数据截至2026年5月。价格、销售数据均以官方公示与售楼处口径为准，本文不构成投资建议；学区、规划等不确定事项以官方公布为准，建议线下核验。

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