辽宁
160万一套房，朝阳区，带50多平。
别笑，这不是河北燕郊，不是天津武清，这是正经北京朝阳区。
中介发来的房源信息，我第一反应是数字少看了一位。 再一看，没看错。 五环外挨着通州那片的老家属院，楼龄比我岁数都大，没有物业没有电梯，原业主急售换房，直接把价砍到了160万出头。
三万多一平。
很多二三线城市的新区，新房也就这个价。
你说这是捡漏还是踩坑？ 别急着下结论。
我专门去找了做中介的朋友聊，他说这种房源现在不是个例。 朝阳区不带学区的老破小，之前跟着大盘涨到三百多万，现在基本都腰斩了。 十里堡那边，我去年陪朋友去看过一套，楼挨着楼，白天进屋都得开灯，院子里停满电动车，走路都得侧着身。 当时报价280万，朋友嫌贵没买。 前几天我又刷到那个小区，同户型挂220万，中介说诚心买还能再谈。
跌了60万。
一年时间。
但你要以为北京房价全崩了，那就想简单了。 中关村那片的老破小，三四十平一居室，报价还是大几百万，根本没怎么跌。 为啥？ 海淀的学区在那摆着，家长为了孩子上学，砸锅卖铁也得买。 供需关系没变，价格就跌不动。
所以这一轮跌得狠的，全是那些本身就没什么附加值的老破小。 之前涨上去，是跟着大盘水涨船高。 现在潮水退了，最先露出来的就是它们。
一百多万能在北京买到房，很多人脑子一热就想冲。 先冷静，这里面有三个坑，能把你首付都赔进去。
第一个坑：银行不给你贷款。
你以为一百多万的房子，首付三十多万就能拿下？ 想得太美了。 楼龄超过三十年的老破小，很多银行直接拒贷。 就算给贷，也只能贷十几年。 我见过一个买家，看中东坝一套140万的老破小，谈好价格去银行办贷款，银行一看楼龄是1978年的，最多只能贷10年。 本来算好月供六千，一下子涨到一万二，他根本扛不住，最后只能违约，定金全打水漂。
第二个坑：住进去才知道什么叫折腾。
没有电梯，住六层，每天拎菜爬上去，喘半天缓不过来。 年轻时候觉得咬咬牙就过去了，住上一个月试试，哪天膝盖疼得下不了楼，就知道难受了。 停车更是死结，老小区本来车位就少，现在家家户户都有车，回去晚了根本找不到地方停。 停在路边经常被贴条，一个月罚款够交新小区的物业费了。
还有下水管道。 你不知道它哪天就堵了，臭水漫一屋子。 找疏通师傅花了钱，过俩月又堵。 要是住顶楼，夏天漏雨冬天漏风，年年都得补防水层，折腾不死你也烦死你。
第三个坑：卖不出去。
你现在想着捡漏，以后想出手就会发现，根本没人接盘。 北京现在新盘那么多，总价四五百万就能买到五环外的新房，配套好物业好，谁会愿意买你这套爬楼都费劲的老破小？ 除非你降价降到成本线以下，不然问都没人问。
说了这么多坑，那这房子到底能不能买？
能买。 但得看你是谁。
如果你是在北京漂了好几年，就想有一套自己的房子，不用再看房东脸色涨房租。 手里子弹有限，凑个全款一百万多刚好够。 那你可以挑一套位置还过得去的——离地铁步行不超过20分钟，周边有菜市场有医院。 买了自己住，也没什么问题。 毕竟有自己的房子，那种归属感，租房子给不了。 就算破点小点，那是你的家。
还有一种是手里有闲钱，想收租金。 只要位置不差，周边有产业园或者写字楼，租给上班族，一个月也能租三四千块。 租金回报率比存银行高多了。 只要你不指望它涨价增值，收租金就挺好。
但有两种人，碰都别碰。
一种是想着投资等涨价的。 赶紧死心。 北京未来的房价分化只会越来越严重，好的房子越来越贵，这种没附加值的老破小，只会越来越便宜。 你现在接盘，就是接了别人的盘。
另一种是刚需结婚准备生孩子的。 更别买。 孩子出生以后要体检要上学，老人要来帮忙带孩子，一家三四口挤在五十多平的老破小里，孩子连个玩的地方都没有。 宁愿加点钱买个远一点的新房，也别来碰这个。
说白了，一百多万的朝阳区老破小，既不是天上掉馅饼的捡漏，也不是碰了就血本无归的大坑。
核心就一件事：你知道自己要什么。
要的是有个落脚点，不嫌弃它老，那它就是合适的。 要的是投资升值，它绝对给不了你想要的。
买房子，买的是需求。 不是机会。
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