广西
2026年5月，宁波楼市呈现明显分化态势，核心板块价格坚挺，部分外围区域及老旧小区则陷入房价下行通道。结合市场监测数据来看，鄞州姜山、钟公庙老旧小区群，奉化江口、西坞片区，北仑小港及镇海骆驼部分区域，成为当前房价下跌较为显著的区域。
鄞州姜山板块堪称下跌重灾区，一年来二手房均价从16428元/㎡跌至14161元/㎡，跌幅超14%。该区域新盘扎堆，库存高企，刚需购买力被严重分流，开发商以价换量引发连锁降价。钟公庙的华光城二期、兴宁路172弄等房龄超20年的老旧小区，5月环比跌幅均超9%，物业差、车位紧、无电梯等短板凸显，年轻人置业意愿极低，房东降价十几万才有人看房。
奉化江口、西坞片区新房价格回调明显，部分刚需盘均价跌破1.2万元/㎡，较峰值跌幅超15%。区域产业导入缓慢，人口吸引力不足，大量库存积压导致去化周期超25个月，特价房、优惠促销成为常态。北仑小港及镇海骆驼部分刚需盘，也因配套滞后、竞品众多，价格出现不同程度下滑。
政策层面，宁波2026年实施的“以旧换新”政策，虽激活了改善需求，但也促使老旧小区业主加速抛售，加剧了这类房源的价格下跌。此外，增值税下调、个税退税等政策，进一步降低了二手房交易成本，部分急于置换的业主选择降价出手。从市场趋势来看，宁波楼市已进入“分化时代”，核心区因配套成熟、资源稀缺，价格稳中有升；外围区域则需通过价格调整来消化库存，短期内下跌态势仍将持续。
购房风险方面，下跌区域存在多重隐患：一是区域发展动力不足，房价上涨预期弱；二是老旧小区居住品质差，未来转手难度大；三是部分新盘可能存在开发商资金链风险，烂尾隐患不容忽视。
市场预测显示，下半年宁波楼市整体将保持“量稳价分”格局，核心区改善盘仍会维持热度，外围刚需盘则需继续以价换量。购房建议上，刚需购房者若预算有限，可关注近郊地铁次新房，避开超20年的老旧小区；改善型购房者优先选择东部新城、南部商务区等核心板块的四代宅项目，兼顾居住品质与资产保值。
投资角度来看，应远离库存高、配套弱的外围区域，重点布局核心区优质学区房、江景房等稀缺资产，注重长期保值与租金回报。总之，当下宁波楼市已告别普涨时代，购房者需理性研判区域价值，结合自身需求谨慎决策，方能规避风险，实现资产稳健配置。
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