起价仅1.1万/㎡的保障房为何“不香了”？申请人数创下近十年新低

2026年最新一批保障房于2026年1月推出，共1500套房源（海沧新阳居住区三期、马銮湾二期，翔安新店一期、二期及林前综合体），起步单价仅1.17万/㎡，但第一阶段申请量仅291户，供需比达到5.1:1，80%以上的房源无人申请，成为近十年最冷批次之一，厦门保障房上一次如此遇冷还是2012年保障房刚推出的时候，不过那时候申请人数少是因为推出的房源量也相对比较少。

作为对比，查阅了2021-2024年保障房申请情况：那时供需比常达10:1~20:1，甚至出现几千户抢几百套的火爆场景，凌晨排队登记、媒体刷屏的情况屡见不鲜，2023年4000套房源吸引超1.3万人报名，即便是最近的2025年7月，申请量也达1112户，远超2026年。

而与保障房销售遇冷形成鲜明对比的是，厦门保障租赁市场这几年却始终保持着相当高的热度， 出租率居高不下， 高峰期甚至出现一房难求的局面。以中金厦门保租房公募REIT底层的集美区园博公寓与珩琦公寓为例，截至2022年3月，两个项目均已处于饱和运营状态，平均出租率达99.29%，平均等待入住租户排号超2000号。

为何起步价低至 1.17万/㎡的保障房为何从当初一房难求到今天一客难求，今天深扒一下，这背后到底发生了什么？

认为保障房遇冷 并非单一因素所致，而是整体的楼市环境及政策及产品共同作用的结果，主要因素认为主要有5点：

（一）房 价下跌， 性价比不再突出

近年来厦门楼市持续向下调整，尤其是岛外二手房价格跌幅显著，从2021年高点至2026年，厦门全市商品房均价从约4.7万/㎡跌至2.5万/㎡，整体跌幅达48%，岛外部分片区二手房成交价甚至降至1.6万/㎡左右，与保障性商品房均价（1.17万-1.46万/㎡）基本接近。

此前保障房的核心吸引力的是“低价”，但随着商品房价格大幅下跌，其与同区域商品房、二手房的价格差距不断缩小，

这种情况下，越来越多符合保障房申请条件的无房家庭，更倾向于选择购买商品房——毕竟商品房无交易限制、配套更完善，且价格与保障房差距不大。

（二）退出机制限制，流动性极差

厦门保障性商品房的交易限制极为严格，自2025年7月15日起，新销售的保障性商品房不再受理退房申请，持有人购入3年后若想置换，只能选择由政府回购后转成普通商品房再出售，或选择出租，无法像商品房、甚至保障租赁房那样灵活退出。

此外，保障房需满5年方可上市交易，且交易时需向政府缴纳相关差价，进一步降低了其投资与置换价值。对于多数家庭而言，购房是重要的资产配置，“退出不便”意味着长期绑定，一旦家庭收入改善、工作变动或有置换需求，将面临诸多限制；这也是许多人放弃购买保障房的原因之一。

反观保障租赁房，无需承担产权压力，可根据自身情况随时退出，灵活性远超保障房，也让不少家庭更倾向于选择租赁而非购买保障房。

（三）房源位置偏远，配套设施不完善

当前推出的保障房主要集中在海沧、翔安的远郊区域，位置偏远且配套不成熟：海沧新阳居住区三期紧邻新阳工业区，周边以工厂和安置房为主，距最近的地铁2号线新阳大道站直线约2.2公里，无直达地铁，商业、医疗配套薄弱；翔安新店地铁社区周边多为空地和保障房集群，离核心商圈较远，生活便利性不足。当下年轻人的生活方式已经在逐渐改变，离公司近，享受下班生活的趋势越来越明显，这种情况下，即便商品房价格未大幅下降，不少家庭也因位置和配套问题不愿选择保障房；而商品房降价后，大家更愿意多花少量成本，选择位置更好、配套更全的商品房，进一步挤压了保障房的需求空间，更不要说不少家庭还考虑学区因素，保障房的优势就越来越不明显。

（四） 商品房户型优化，保障房户型优势不再明显

更关键的是，保障房虽价格略低，但存在户型得房率低的问题（约75%）

厦门保障房的主力户型为60㎡二房型、70-75㎡三房型，最大户型仅75㎡左右，主打“刚需小户型”；

而 这几年开发商拼了命地卷产品和小区园林、会所、地下车库等推出了大量60-80㎡的紧凑二、三房型，不仅户型面积与保障房基本持平，还通过合理的空间布局、赠送面积等方式，提升了空间利用率，在户型设计方面也更贴合现代家庭需求，采光、通风、动线规划更合理。

而保障房多为标准化设计，户型灵活性不足， 产品变化并不大，两相对比，保障房原本的“小户型、高实用”优势已不复存在，保障房的性价比大幅下降，进一步降低了家庭的购买意愿。

写在最后： 随着双轨制的加速未来商品房和保障房的差距也只会越拉越大，价值和价格也会越拉越大，与之对应的客户群体的差异性也会越来越大。

当然最主要的还是房价下降了，在房价上涨的年代，长泰、漳州港、泉州等很多对于今天年轻人听名字都感觉到陌生的地方一样鸡犬升天，一房难求，更不用说厦门的保障房和SOHO等。

对于大多数低收入者而言，只有房价高企的年代，才有保障的需要，对于地方家长而言，何尝不是一样呢？