海淀上地0702地块，97平终究会爆抢？

海淀上地 0702 街区东地块的规划方案，终于公示了。

加上之前已经敲定了101学校为办学主体的12年制学校，整个板块的配套已经全部落地。

说到学区，有个最新变动：

去年柳浪家园东里和裕和嘉园的房子，通过小升初同行政区内迁移初中的方式，可以派位到上地学区。

但今年，这条路，已经走不通了。

26年教委以树村路划界，柳浪南北里划入青龙桥学区，仅路东的房源保留上地初中学区。

0702地块地处树村路一线的东侧，又紧挨着101新校，上地学区的确定性很高。

准确消息要等海淀教委6月24日系统开的时候再看。

先给大家说几个，从报规图里能看到的信息：

整个项目规划了30栋楼，全是4-10层的纯洋房。

住宅分南北两个地块，北地块17栋，南地块13栋，总共 715 套房。

南北两个住宅地块，都做了三段式归家礼序（主大门+风雨连廊+归家大堂）、下沉庭院和首层架空空间。

户型上，配置97/115/139/164㎡的三居至四居，和两栋181㎡的四居楼王。

今天，咱们就先聊聊小面积入门款--97㎡三居。

97㎡产品位于0702-24地块，最北侧的1#、2#楼。

边户共20套，预测带侧飘窗，主卧可实现270°观景；

其余为中间户，南侧三面宽能到9.5-10m，飘窗标配；

北侧可以安置设备平台，作为增加使用面积的手段。

今天上午的直播和粉丝们也聊了，大家担心最多的，基本有两点：

1、9.4m进深，空间感好不好？

2、24号地块，北侧临操场，噪音问题怎么看？

拆哥认为：

/ 9.4m进深，是一把双刃剑 /

我们通常认为好楼盘的进深在11～13米，但97㎡户型的进深只有9.4米。

不可否认，明显偏窄。

进深偏窄的代价是：

孩子活动空间受限制，放不下一架钢琴；

沙发的摆放、电视墙的距离，都需要精心设计；

而且一进门会和卧室门正对，需要在装修上花心思优化玄关动线。

但是，进深越小、面宽越大，采光通风条件越好。

• 9.4米的窄进深，意味着冬天南向阳光，能直接从南窗一路照进厨房；

• 配合 3 米的层高，南北通透效果极佳，通风量会非常好；

• 整个房子没有暗角，每个房间都亮堂堂的。

我们再按国家的标准算一笔账：

97㎡所在楼栋与前一排的楼间距大约是45米和38米，前一排建筑高度为30米。

这里有两条国家标准可以进行交叉验证：

其一，建设部制定标准明确要求：

各楼栋之间的距离，不小于楼房高度×0.70。

小于这个距离就会影响室内采光、通风。

按0.7系数计算：30米 × 0.7 = 21米。

也就是说，只要楼间距大于21米，采光就达标。

97㎡所在楼栋的楼间距为38—45米，接近标准要求的两倍，远超最低门槛。

其二，楼高与楼间距的1:1.2比值，是国家规范常用标准。

按此计算，30米楼高对应36米间距即为达标，

而实际45米/38米的楼间距，同样大幅领先标准值。

所以，这套97户型的进深与楼间距，已经形成了一套正相关：

正是因为设计团队拉大了楼间距，才能让每一户的采光面被充分释放；

而9.4米窄进深的存在，正是要借助超大楼间距的先天优势，把阳光"一拉到底"！

在北方，采光永远是第一位的。

一个全年采光好的房子，住起来的舒适度，比多那一点摆放空间重要得多。

/ 临操场的噪音问题，需要辩证看 /

客观事实是：97㎡户型位于24号地块的北侧，临操场。

但从实际使用场景来看，操场的噪声主要是来源于课间活动，属于间歇性、可控型噪声。

白天偶尔有动静，但完全不影响夜间睡眠，周末也没有噪声。

而且，窗外是学校操场，不是另一排楼，不存在楼下看着别人家窗户的情况，获得的是永久性无遮挡的开阔视野。

更重要的是，挨着学校，这是重大利好。

一个已经敲定的101学校承办的12年制学校，这种资源，本身就是顶层价值。

所以，97㎡户型，值得抢！再简单说一下其他户型。

115㎡的格局更方正，进深就做到了 11 米左右，正好达到了我们说的理想区间。如果预算够，115㎡肯定是更均衡的选择。

需要指出的是，97㎡和115㎡户型均无花池配置。

其他大户型139㎡、159㎡、179㎡，均配置一步阳台花池，宽度达到50—70cm。

放眼上地周边新房市场，能将花池做到这个尺度的项目屈指可数，

对追求生活品质和空间延展性的改善客群来说，这是一个强加分项。

拆哥已经拿到了最新的内部消息。想要的朋友可以加我微信menglin_2019，1V1给您发资料、帮您选房。