实探鹤洞村旧改！两大商业地块，将要动了！

最近，广州多个旧改项目捷报频传。

此前长期停摆的旧改项目中，目前已有超10个接连“破冰”。

合生接 手 沥滘 旧改，全面复工； 白云 棠涌 全村大规模开拆； 越秀 西 坑村 启动资料收集工作.. .

｜广州楼市发布 制图

不少粉丝开始重新关注起那些“暂停”已久的旧改项目，其中被问及最多的，就是鹤洞村。

毕竟，这个项目不仅被写进了荔湾区政府工作报告，还在前不久荔湾举办的存量用地大会上，一次性拿出了两宗核心地块公开推介。

鹤洞村旧改到底走到哪一步了？楼市君第一时间赶往现场，带来最新实探。

|鹤洞村旧改

|广州楼市发布 摄

壹

此次实探，楼市君重点锁定，今年4月荔湾区2026年集体物业和留用地资源对接活动中， 鹤洞村重点推介 的两大核心地块——

119复建物业地块与101复建物业地块。

这两大地块的推进节奏，直接关系到鹤洞村旧改的破局速度，也关系着未来村集体的长期收益。

|图源：活动手册

首先来看119复建物业地块。

从鹤洞路拐进去，远远就能看到地块上的建筑轮廓，目前已基本完成主体结构施工，是整个鹤洞村旧改中推进速度较快的地块之一。

从外部看，现场似乎没有明显施工动作，但楼市君留意到，地块附近的项目部内停有较多车辆，不排除有内部人员在此开展相关工作的可能。

按照官方计划，该地块预计2026年底完工， 未来将引入酒店、公寓、大健康机构及企业服务等多元业态。

这意味着，鹤洞村很快就能迎来新的集体物业收益。

|广州楼市发布 摄

与119地块的节奏不同，101复建物业地块目前仍处于“攻坚”阶段。

该地块紧邻主干道，总建筑面积约11万方，是鹤洞村旧改中体量最大的商业综合体地块。

但目前大部分区域仍是空地状态，远远望去，依稀能看到有未拆除的旧楼。

据了解，目前该地块尚 有 6栋国有房屋未完成签约 ，其中1栋尚未拆除。这也是当前整个地块推进的核心堵点。

按照规划，该地块计划2027年初启动建设， 定位为集社交体验、购物休闲、社区服务及商务办公为一体的商业综合体。

|广州楼市发布 摄

商业地块有了明确的时间节点，但大家关心的回迁房，情况就没那么乐观了。

核 心安置区105地块的大门紧锁，围挡完整封闭，没有工人走动，也没有施工车辆进出，察觉不到有施工的动静。

|广州楼市发布 摄

透过围挡的缝隙往里望去，场内散落着少量生锈的建筑物料，周围裸露的土地上长满了杂草。

看样子，这里可能已经有很长一段时间没有开展实质性施工了。

|广州楼市发布 摄

再来对比去年12月的航拍， 当时该地块 两栋安置房已建至约17-20层。整整半年过去，楼栋高度几乎没有变化，也没有新增的施工痕迹。

目前官方暂未公布明确的完工时间表，结合现场情况看，回迁房的下一步进展可能还需要一定时间。

|广州楼市发布 摄

贰

鹤洞旧改进展缓慢的背后，是原开发商方圆地产的债务危机。

截至2026年5月，方圆合并报表层面已到期未支付的债务本金合计65.49亿元，对外担保层面涉及逾期债务本金24.79亿元。

｜图源：方圆地产公告

楼市君深扒了下，发现方圆已从鹤洞村股权层面退出。

|图源：企查查

虽然开发商退场让项目一度承压，但政府的动作反而更清晰了。

其一，鹤洞村旧改已被纳入广州市2026年重点建设项目计划。

该计划共列入97个“三旧改造”项目，总投资规模约1125亿元，其中鹤洞村项目2026年明确要完成续建4个地块、完工2个地块的任务。

|广州楼市发布 制图

其二，广州市住建局已将鹤洞村列为全市13个旧改拆迁补偿安置争议处理试点之一，且是重点推进试点项目。

也就是说，鹤洞村将系统性解决钉子户遗留问题，尽快完成签约和产权注销工作，从根源上打通旧改堵点。

|广州楼市发布 制图

至于拆迁补偿，2025年，荔湾区人民政府正式对鹤洞村余下的未签约国有证房屋，按3.5万/平的标准出具征收补偿决定书。

这一补偿方案，比一路之隔的广钢新城开拓路国有房屋征收补偿的3.13万/平要高。此外，村民村集体证房屋补偿也有2.5万/平。

|广州楼市发布 制图

据@幸福新鹤洞消息，其更新改造项目累计征收文书已达19份，离历史性清零目标仅一步之遥。

也就意味着，前面提到的101复建物业地块6栋 未签约 国有房屋，将成为试点攻坚的重中之重。

|图源：幸福新鹤洞

叁

随着旧改堵点逐步破解，官方也在主动搭台，鹤洞村村民的收益已经先一步传来了好消息。

该村2025年度年终收益分配方案显示，村民每股分红807元，还有集体福利款1万元/人。

若按100股测算，单年度分红+福利合计可达9.07万元/人。

后续随着119、101 两大复建物业地块逐步建成投用，未来村民分红和集体福利还有望进一步提升。

|图源：幸福新鹤洞

把目光拉回到城市版图上，随着白鹅潭建设加速，鹤洞旧改的重要性也越来越凸显。

鹤洞村紧邻鹤洞大桥，与广钢新城、广船综合体无缝衔接，地铁11号线鹤洞东站就在旁边，距离珠江也很近，区位条件得天独厚。

|广州楼市发布 制图

从城市发展格局来看，鹤洞村是连接北部聚龙湾片区与南部广船、健康港的重要枢纽，更是珠江沿岸高质量发展带的关键节点。

如今，大湾区艺术中心、 广州聚龙湾太古里 、万象城、广船、健康港等沿江商业已逐步串联，整个白鹅潭板块 集中开发势头正盛 。

而鹤洞村作为板块核心节点，未来必将融入这一发展热潮，迎来全方位升级。

｜白鹅潭沿江带示意图

| 广州楼市发布 摄

楼市君将持续密切关注鹤洞村旧改进展，有新动态会第一时间同步给大家。

对于这个白鹅潭核心区的旧改项目，你怎么看？评论区聊聊~