湖州一楼盘延期交付，273名业主拿到违约金

近日，长兴法院推荐的《邱某等273名业主与某房地产公司房屋买卖合同纠纷调解案一一依托“保交纾困”联调机制批量化解逾期交房案件》入选最高人民法院多元解纷案例库，为批量化解逾期交房案件提供了范例。

某房地产公司曾分别与邱某等8名业主签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定了商品房价款、交付时间及手续、逾期交付责任等。合同签订后，8名业主按约支付合同价款。部分用户还与某房地产公司签订了《车位使用权转让协议》，并支付相应对价，约定车位与商品房同时交付。

后某房地产公司因资金紧张、内部管理疏漏、疫情叠加影响，逾期149天后才通知邱某等业主交付房屋，且大部分业主仍因某房地产公司原因无法实际取得房屋权属证书。邱某等8名业主诉至法院，要求某房地产公司赔偿各业主28058元至80000元不等的逾期交房违约金。

长兴法院收到起诉材料后，考虑到涉及业主较多，且还存在大量潜在纠纷，双方情绪对立严重，为稳妥化解纠纷，依托当地综治中心统筹住建局、自然资源和规划局、金融监管部门、司法局、公安局、法院以及属地政府共同建立的“保交纾困”联调机制，经释明综治中心优势并经当事人同意后，由县综治中心统筹相关部门开展化解工作。

长兴县综治中心受理后，及时启动“保交纾困”联调机制，组成调解小组，由住建局核查涉案房产资金流向、严防资金违规挪用；自然资源和规划局对接项目验收全流程，精准掌握项目逾期交付原因，扫清产权办理障碍；金融监管部门提供短期流动性支持建议；法院联合属地政府动态掌握企业整改进展，对未交付项目业主的核心诉求进行清单化列明，同步梳理业主诉求共性特征等，精准识别案涉项目共涉及273名未交付业主，且该批业主均有起诉打算，存在批量诉讼可能。

为一揽子化解该系列纠纷及潜在纠纷，调解小组依托社区网格员，走访住户全面摸排底数，对纠纷总量做到心中有数。同时，记录业主核心诉求，针对业主“急盼获赔”“关注产权”“要求质量整改”等不同诉求形成差异化需求清单，并建立“一户一档、一诉求一跟踪”的台账。司法局组织律师团队在县综治中心提供法律咨询，引导业主理性表达诉求，积极参与调解。住建局牵头约谈某房地产公司，了解其资金情况，全力摸清症结，督促其制定复工复产计划。同时，各参与单位联合制作操作指引，明确房屋质量整改标准、拆解产权办理流程、解读违约金计税政策，并及时告知案件化解进度，有效缓解业主对立情绪。

因涉及业主众多，调解小组以邱某等8人案件为示范案例，围绕开发商是否构成违约以及违约金该如何计算开展调解工作，主动邀请同项目潜在业主代表全程旁听调解、参与协商，同时现场释明法律适用规则、调解方案的公平性及调解不成进入审理程序的成本，将化解端口前移，舒缓潜在纠纷业主焦虑心理。此外，调解小组组织某房地产公司与业主代表进行面对面协商，推动双方就交房时间、违约赔偿金额、资金监管方式等核心问题达成共识。

在综合考量疫情对施工及交房的影响下，最终认定因不可抗力原因扣除30天，并针对业主是否需要面积补差，制定了差异化调解方案，促成包括邱某等8名业主在内的273名业主与该房地产公司达成调解协议。其余潜在纠纷，均参照调解方案进行化解。

因某房地产公司一度出现资金断裂情况，住建局牵头设立涉案楼盘“监管账户”，构建全流程、闭环式资金监管体系，实现“专款专用”，有力保障案涉业主合法权益。同时，调解小组同步开展涉项目债权梳理，通过排查发现某房地产公司的关联企业某电池公司拖欠某房地产公司货款。为保障业主利益，尽快使业主获得违约金，调解员主动对接某电池公司，某电池公司明晰本案情况后主动偿还欠款，极大缓解某房地产公司资金压力，有力保障了调解协议后续履行。最终，该系列纠纷得到一揽子实质性化解。

最终，某房地产公司分别与273名业主达成调解协议，并将违约金全部支付完毕。

本案系房地产开发商逾期交房引发的房屋买卖合同纠纷，呈现涉及业主众多、诉求分歧显著、矛盾化解难度大的特征。长兴法院依托综治中心统筹协调作用，联合住建局、自然资源和规划局、司法局等职能部门，构建“保交纾困”联调工作机制，明确部门职责范围，通过分工合作、联合推进，精准厘清矛盾焦点，推动停工项目“复工复产”，实现“保交楼”目标。

调解过程中，发挥示范调解带动、引领作用，通过选定示范案例，并邀请其他业主旁听，同步做好释法明理工作，促使纠纷批量化解。同时，强化资金管理与债权清收双向发力，避免“一调了之”导致业主权益落空，既守住了维护购房者合法权益底线，也为房企平稳经营留出了合理空间，实现“保民生、保稳定”目标。

综合湖州市中级人民法院等整理