来宾市一套96㎡的大三房降价拍卖，才14.8万元起还是流拍

15万元，在一线城市可能只够支付一个车位的首付，在热门旅游城市或许只能住几晚豪华酒店。 但在广西来宾，这笔钱理论上可以买下一套位于市区、建筑面积95.76平方米、三房一厅一厨一卫一阳台的“大三房”。 更让人意外的是，这套房子在阿里拍卖平台上，从18.5万元降价到14.8万元起拍，经历了两次拍卖，依然无人问津，最终流拍。 单价仅1548元，这个数字挑战了许多人对“家”的价格认知。

这套位于来宾市大桥路158号的步梯房，位于3楼这个步梯楼的黄金楼层，公摊面积小，室内装修也较新。 它地处河西片区，毗邻电厂生活区和公安分局住宅区，周边有民族小学、第八中学等多所学校。 从居住的基本要素看，它似乎具备了安家的条件。 然而，拍卖公告中提示的“房屋未腾空”和“存在两个抵押”，像两把无形的锁，锁住了许多潜在买家的脚步。

在来宾的法拍房市场，这样的故事并非孤例。 就在今年2月，一栋位于河西鑫都花苑、建筑面积超过712平方米的五层自建房，第二次拍卖起拍价降至74.5万元，单价仅1046元/平方米，同样因无人报名而流拍。 分析认为，面积过大、位置一般且缺乏明确的商业价值，是它遇冷的主要原因。 巨大的面积对于自住者而言是负担，对于投资者又难以产生稳定现金流。

与这些流拍案例形成鲜明对比的，是另一类资产的受追捧。 在来宾市中心黄金地段桂中大道，一套存在瑕疵的3层、358平方米房产，却吸引了20人疯抢，经过519次出价，最终以425.6万元成交，单价高达1.19万元。 支撑这天价的，是其一楼门面每年21万元的稳定租金收益。 资产能否产生即时现金流，成了市场资金投票的关键标准。

这种极致的分化，清晰地描绘出来宾楼市的真实温度。 根据市场数据，2026年3月，来宾市兴宾区（市区）的二手房挂牌均价约为4273元/平方米。 2026年4月，全市二手房挂牌均价约为4328元/平方米，新房公示均价约为3940元/平方米。 这意味着，前述流拍房产的单价，不到市场均价的三分之一。

价格洼地的背后，是城市基本面的现实。 来宾是广西房价最低的地级市之一，近五年房价涨幅仅约3.8%，年均不到1%，属于典型的“横盘市场”。 更关键的是人口趋势，2024年来宾常住人口净流出3.08万人，近十年除个别年份外，人口持续呈现负增长态势。 人走了，最基础的住房需求就在缓慢流失。

与此同时，市场整体处于高库存状态。 分析指出，来宾楼市整体供大于求，去化周期普遍在24至36个月，远超12至18个月的合理区间。 在供应充足、需求疲软的大背景下，即便是大幅低于市场价的法拍房，也失去了“抢购”的紧迫感，买家拥有了充分的时间和选择权进行观望。

对于自住型刚需而言，法拍房看似是“捡漏”的机会，但隐藏的成本和风险不容忽视。 除了可能面临的清场困难、复杂的抵押债务纠纷，还有过户过程中可能产生的各项税费以及时间成本。 购买这类房产，更像是一场需要专业知识和风险承受能力的“冒险”，而非简单的消费行为。

对于投资者来说，决策逻辑则更加冷静。 资产的回报率是关键考量。 来宾房产的售租比高达26，意味着靠租金收回成本需要26年，远超国际通行的15-20年合理区间。 在缺乏强劲租金回报和房价上涨预期的市场里，资产的金融属性大大减弱，回归到最本质的居住属性。

因此，市场正在用一种残酷却真实的方式给资产重新定价。 能够产生稳定租金、具备良好流动性的核心地段资产，依然被资金认可。 而那些面积过大、户型过时、位置普通、存在复杂瑕疵的房产，即便价格低至“白菜价”，也难以打动市场。 价格本身不再是唯一的吸引力，资产背后的现金流能力和变现可能性成为了更重要的标尺。

当一套位于市区、总价不到15万的三居室都难以成交时，我们究竟是在讨论房子的价格，还是在重新审视“家”的价值？ 在人口流动、城市分化的时代背景下，家的意义是否正在从一种普遍的投资标的，回归到更个人化、更注重实际居住体验的港湾？ 对于正在寻找安居之所的人们来说，除了价格数字，社区环境、生活便利、未来规划以及那份“踏实感”，或许正在占据越来越重的分量。