匪夷所思！港台开始突袭深圳！

调研第二天，从关外最火的龙华到福田、南山、宝安新安三大限购区，已经全部看完了。

我们也没想到，仅仅用了两天，深圳最有价值，也最核心的四大区域，就已经全部看完了。这个速度远远超出了出发前的预期。

为何如此呢？

因为项目就这么多，我们把能看的都看了；

看到已经看无可看了；

但加起来，一共也才不到20个项目，再具体一些，其实就是16个项目。

这可是深圳啊，核心区一共才16个项目，说起来真的是匪夷所思！

夸张的是，就是这16个项目里面，至少有一半都是尾盘，或者仅剩几套、十几套房子，多的大不了也就几十套。

就是如此夸张，有一半的项目是这个状态。

• 我们看了宇宙第一街道粤海街道的一个城改项目，旁边就是深圳大学。这个项目从户型到样板间装修都很喜欢，这也是整个板块中唯一的在售新盘。最重要的是价格只要8万多。

小姐姐告诉我们，还有一栋楼5月底要开，我们一听很开心，觉得这一次可以好好选一下了。

但是最后小姐姐告诉我们说，如果我们中意这个项目，一定要快，因为房源真的不多。我们一听就觉得不对。新楼栋不是还没开盘吗？怎么就房源不多了？

小姐姐最后给我们看一张内部截图。整个楼栋中，有一半都被标上了红色，也就是已经被锁定的，蓝色可选的只有一半。加一起可售的也就百十套房源。

这时我们看了售楼部里挤满的人群，心中忽然起了一丝担忧，觉得好似自己并不一定能买到。

怎么说呢？就是有些许的紧张，又有些许的恐慌，害怕自己买不到。

虽然我们只是来调研的，但这种在售楼部中所感受到的情绪，却是那样的鲜明而又久违！

对了这个项目需要验资200万，深圳已经有好些年没有这个傻逼规矩了。

这个项目一大批意向客户，是香港人。在等去样板间的车的时候，我们身后五六个香港老头老太太满口粤语，听的我一直错觉自己是在港岛的黄竹坑。

这是我非常喜欢的一个盘；再给大家说一个我非常不喜欢的一个盘。

• 位于前海桂湾，绝对的王牌地段。这个项目的卖点是前海稀缺的在售小户型。

但是，我一眼就能看出来，这是旧规划改的。原本应该是公寓，为了好销售，改规划成了住宅。所以，户型就显得特别奇葩。80多做了两房，90多硬做成了三房一位，整体得房率只有75%。

就这样一个项目，也要验资200万。听完我就想走，但处于好奇想知道到底做的什么样，就验了资去看了。但是到了样板间，却还要收手机，因为怕你拍照泄露装修。真是离谱啊！

但是在看的时候，和售楼小姐姐却越聊越觉得心惊。这个项目3月底开盘，但是到了昨天去看的时候，已经只剩下价格最贵的高区了。小姐姐告诉我们这个项目台湾和香港人买的非常多。一对台湾姐妹，一个买了一套，要搬到这里住。

对台湾和香港人来说，这里的前海规划和只要8万2的价格，简直是不敢相信。

所以，这成了前海卖的特别火的项目，光是一个五一假期就卖了5个亿。

好吧，我承认对产品的讨厌，并不能掩盖价格的绝对吸引力法则！这时我才知道了，为何敢验资200万，又为何置业顾问会一副爱答不理的样子。

真的，大家的认知是，深圳房价的30/40/50；

也就是核心区降价30%，次核心降价40%，远一点降价50%，一个非常拉胯的市场。

但是在所有的售楼部里，都让你觉得这里和认知中的那个深圳市场是完全不一样的。

就像下面这个项目，需要验资500万，有时候，就真的感觉深圳又开始飘得不知道今昔何夕了。

• 最后再说一个我觉得没想到的项目。这个项目位于赤湾，一个不仅深圳人不认，外地人也不认可的地方；一个连深圳的置业顾问都提醒你一定要避开的地方。

但是就是在这个地方，我们见识到了整个深圳调研的两天中，最多的人群。人多到置业顾问都没空带看样板间；多到看样板间需要排队。

这个项目的窗外，其实就是乱糟糟的港口。

但是，这一切都抵不住这个项目有着深圳少见的品质，也就是大家所喜欢的四开间，甚至是五开间朝南；114就可以做大四房；139就是大五房。户型空间尺度和室内装修让深圳人一眼惊艳。

还有就是价格最低到了6万4，这可是南山和前海边；几个站外的桂湾，80多的垃圾两房户型还能卖8万2。南山最北边的同乐，都和宝安接壤了，还能卖6万6。

这是一个典型的高品质卖低价格的项目；最终，开盘5个月，卖的只剩下了50套房源。

总体说来，在深圳的第二天对核心区和限购区的调研，是非常震惊的。

这个震惊在于，新房和二手房的严重分裂；

核心区二手房对于新政毫无动静，但是新房已经如火如荼。

也在于，港澳台人的执行力竟然是如此之强，整个福田、南山，我们看的任何一个项目，都充满了港澳台的身影。想想也对，南山核心区8万多，品质一流；蛇口核心区也才10到13万，这对他们来说，基本就是用最刚需的价格抄底深圳最好的地段、最好的房子。

他们都是经历过完整周期的人，会认为8万的南山核心区、8万的蛇口核心区，可能是超跌的。先不管对错，至少从认知上，他们的经验告诉了他们这样一个结果。所以，他们会认为这是在抄底。

但这种震惊更在于，整个供应的供需失衡。龙华+福田+南山+宝安新安，加一起值得看的也就不到20个项目，而大多数还是尾盘。没有一个是货量很足的新盘大盘的。

按照眼下这个人气，在很短的时间内，整个深圳最有价值的地方就将无房可买。

当供应对需求的失衡越来越严重的时候，深圳核心区一定会迎来实质性的改变。

但这种感觉，不在一线、不在现场的人是绝对感受不到，也想不明白的。微风起于青萍之末！

今天开始去看深圳外围，沙井、光明、龙岗，明天稿件见！