股价创新高 华润置地捡到了“死鱼”

华润置地以近“三折”的价格，接盘深圳世茂大运地块。

加上近期市场与政策利好，将华润置地股价推上历史新高，总市值超2600亿港元，接近“保利发展+中海地产”的市值。

这意味着市场认可这笔交易，不是被迫式接盘，而是一次精准抄底行动。

虽然地理位置上基本一致，但世茂和华润拿到的简直不是一块地。

世茂拿到的地块，总建筑面积高达136.45万平方米，其中公寓29.7万平方米、办公62.8万平方米、商业31万平方米。

除了公寓和部分商业面积可售之外，世茂需自持的建筑面积占比高达57%。

世茂开发了一部分公寓，华润接盘地块面积缩小，但容积率也随之下降。

更为重要的是，可售物业从公寓转为住宅，办公物业完全没有，自持面积为11.6万平方米的商业，自持比例仅约为24%。

单可售物业类型变为住宅，加上去除办公物业，这两点的“含金量”在深圳市场无与伦比，可以说华润拿到的地，与世茂完全不是同一块地。

这也并不是华润第一次在该区域接盘。

华润置地四年前接盘佳兆业，竞得大运中心体育馆的运营权，并成功开发运营配套商业“大运天地”，世茂地块与大运天地仅一路之隔。

说是为了华润置地“量身定制”并不过分，但考虑到世茂8年前239.43亿元拿地，到一期公寓开发烂尾，再到如今被拍卖、抵债、收储、再出让。

各方均接受了现实。

世茂必须承认，高杆杆无法支撑600米的高楼梦。

2017年拿地当年，世茂销售额1007亿元，利润78.4亿元，却花了239.43亿元拿地，其中一半来自信托融资。

2022年世茂债务违约与停工后，这笔信托融资还剩60亿元，涉及到大量散户投资者，中信信托不得不加快处理，主管部门也不得不积极盘活。

按照内部测算，政府以68亿元收储，然后再以70.45亿出让，这些信托投资者最终本金偿付率大概为85%。

世茂的损失最大，加上各类资金成本，损失可能要超过200亿元。

直到去年，世茂还在努力挽救项目，以政府未取得土地规划设计许可导致项目延期，向法院起诉相关部门，主张土地出让合同无效以及赔偿损失。

华润量身定制式接盘，也间接承认了，当年规划似乎是一场梦。

世茂拿下这块地，最为高调的是建设一栋不低于600米高楼。比高楼更有野心的是产业引进，世茂当时承诺：

3年内引入100家以上国内外知名企业；

引进不少于5家世界500强企业或其区域性总部进驻；

配套知名国际学校、高端品牌酒店、幼儿园、深港创新中心等。

这是深圳东进战略的标杆项目，旨在打造一个标杆产业和商业中心，连接深圳香港，激活整个深圳东部区域的发展潜力。

8年蹉跎最终烂尾，让当年高价接盘的公寓业主充满无奈。

最终不得不推出折中方案，借助华润的商业运营优势，将土地重新规划，去除产业引进的梦想，让华润打造区域居住商业中心。

这是无奈的现实，但也是重新开始。

从深圳万象城出发，华润在深圳“攻城略地”，推出了一个个区域性爆款项目，商业运营也成为国内标杆。

成功关键是对时机的把握，以及与政府沟通互动。

由恒大崩盘引发的房企现金流危机中，万科也曾接盘诸多项目，涉及蓝光、万达、泰禾等企业。

最终万科没有享受到华润式的胜利。