深圳大运片区“明星地块”被盘活，最显著的影响是什么？

近期，深圳龙岗大运板块迎来年内最受关注的土地交易。沉寂多年、曾因规划超高层地标一度刷屏全城的原世茂深港国际中心地块，终于尘埃落定。华润置地以70.45亿元底价成功摘得这一“明星地块”，为这片长期留白的宗地，按下了重启开发的按钮。

该地块的盘活，无疑将进一步补齐大运深港国际科教城存在的配套短板、刷新城市界面，为龙岗区大运片区升维增添动力。

告别地标执念，回归城市本需

对比多年前该地块的开发定位，此番重新出让，最大变化就是转向了更务实、更贴合片区人居与产业实际的开发思路。

最直观的调整，体现在用地性质和业态结构的重塑上。地块由原本偏重商务属性，优化为居住、商业、市政道路复合用地。整体建设规模适度精简，开发容积率合理下调，不再堆砌建筑体量、比拼楼层高度，而是把更多空间留给片区开发高品质住宅、大型集中商业、高端星级酒店以及公共文化配套。

根据出让通告，该宗地集中商业须长期整体自持运营，严禁拆分散售、短期套利；高端酒店同样要求整体持有运营，杜绝房企快进快出、开发即离场的短线模式，仅住宅及少量基础配套可按规定分期入市。

业内分析认为，这类条款本质是抬高准入门槛，筛选有资金实力、有商业运营能力、愿意长期深耕城市的开发主体。叠加不菲的起始价、高额保证金，以及无偿配建学校、幼儿园、文化活动中心、市政道路和社区公园等硬性义务，实力不足的企业自然被挡在门外。最终仅有华润置地一家参与并底价成交。

在开发节奏设置上，从出让通告上可以看出“务实”。允许住宅组团优先开工、分批入市，以住宅销售现金流反哺商业、酒店及公建配套建设，有效化解大体量综合体资金沉淀、开发周期过长的难题。同时将民生教育、公共文化、市政路网纳入强制配建范畴，建成后无偿移交属地管理，地块开发不只是单纯的商业地产行为，更同步承担起城市公共服务补位的责任。

多年包袱被盘活 大运片区按下升级键

本次出让的地块为何被称为“明星地块”？原因在于其长期的高关注度。早期，地块被超高总价拿下，项目曾规划打造超高层地标，一度牵动全城目光。但受企业自身资金链拖累，项目建设戛然而止，从此陷入长年停工搁置状态。

地处大运门户、地铁三线交汇的黄金区位，大片优质土地长期闲置留白，既浪费稀缺的城市发展空间，也拉低了大运核心的整体城市面貌，成为龙岗乃至深圳存量盘活、城市更新中一块棘手的历史遗留包袱。

此次通过政府收储切割债务、重新优化规划条件、公开挂牌择优遴选、央企稳健接手的完整流程，化解了大型地标项目烂尾、闲置的风险。

但地块被激活的意义远不止如此。

该地块所在的大运深港国际科教城，是深圳三大科教创新平台之一，并写入了深圳市政府工作报告。在最新深圳国土空间分区规划中，大运片区也被明确为深圳东部科创核心承载区。

经过多年布局建设，片区高校集聚成型，科研平台加速落地，科创产业氛围日渐浓厚。但跳出顶层规划来看现实，短板依旧存在。高端酒店够不够？商业能级是否匹配得上大运深港国际科教城的定位？高品质住宅能够满足人才的居住需求？

项目落地后，将很好地对应这些问题。大批量品质住宅入市，将为科研人员、高校教职工、科创企业骨干提供就近安家的优质选择；自持大型商业落地，有望进一步补足龙岗中心城高端商业；高端酒店与文化活动中心，则可常态化承接深港学术研讨、科创路演、商务接待等功能，高度契合科教城深港协同、产学研深度融合的发展定位。

人居、商业、商务、文化配套实现系统性补齐，将让大运科教城真正形成科研有平台、人才有居所、生活有烟火、交流有载体的完整生态。对龙岗区而言，项目建成后，也将进一步夯实该片区“湾东智芯”核心地位，拉高东部中心城市界面、商业能级和辐射向心力。大运深港国际科教城，也将在配套完善、能级跃升中，从规划蓝图加速走向现实成型。

采写：南都N视频记者 颜鹏