又被预言中了？中国房地产或将迎来新一轮暴涨？内行人说出实情

最近刷朋友圈，总能看到一些标题：“房价要暴涨了！ ”“现在不上车，再也上不去了！ ”评论区里，有人说再不买就真买不起了，也有人说现在谁买房谁接盘。 这种争论几乎每隔一阵就会出现，但市场的真实声音，往往藏在数据里。

2026年3月，国家统计局发布了一个关键数据：一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%。 这是自2025年5月以来，一线城市新房价格首次集体环比回升，二手房更是结束了此前连续11个月的下跌。

北京、上海、广州、深圳，四个城市的二手房价格在3月份全部上涨。 其中，北京环比上涨0.6%，上海和深圳上涨0.4%，广州上涨0.2%。 与之形成对比的是，二、三线城市的新房和二手房价格环比仍在下降，只是降幅有所收窄。

市场的热度不仅体现在价格上。 2026年4月，北京二手住宅成交量达到1.8万套，创下近5年来同期最高纪录。 上海的表现更为突出，3月二手房成交超过2.8万套，创下近五年新高，4月成交也接近2.9万套，是近十年同期的最高水平。

这种回暖被业内称为“小阳春”，但其底色是清晰的分化。 克而瑞的监测数据显示，2026年前4个月，全国累计新房供应面积同比下跌34%。 其中，4个一线城市同比下滑26%，23个二线城市同比下滑39%。 市场整体处于“弱复苏、强分化”的格局，核心城市在领跑，全国市场仍面临压力。

政策层面，基调已经明确。 2026年4月28日的中央政治局会议提出，要“努力稳定房地产市场”。 从2024年的“止跌回稳”，到2025年底的“着力稳定”，再到如今的“努力稳定”，关键词的变化，被专家解读为从明确的攻坚目标，转向尽最大可能达成稳定的过程。

具体的工具是一套“组合拳”：四个取消、四个降低、两个增加。 取消限购、限售、限价，降低首付比例、贷款利率，增加城中村改造和信贷支持。 上海在2月底将非户籍居民购买外环内住房的社保年限降至1年，公积金贷款最高额度提至240万元。 广州在4月底发布新政，提高公积金贷款额度，并发放“卖旧买新”专项补贴。

这些政策的意图，并非为市场“点火”，而是“托底”。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这意味着一方面要告别过去的旧模式，不再刺激和依赖地产；另一方面，要通过需求端纾困来稳定体量，不要下滑太快。

全国性普涨的时代，其根基已经动摇。 总人口连续多年负增长，25至49岁的购房主力人群规模开始萎缩。 城镇化率接近70%，高速进城阶段基本结束。 全国城镇住房总面积已超过540亿平方米，人均住房面积超过40平方米，从整体短缺进入了结构性过剩阶段。

金融环境也早已不同。 “房住不炒”是长期底线，银行对房企和购房者的贷款更为审慎。 过去那种依靠人口红利、高速城镇化和信用宽松驱动的普涨模式，难以重现。

那么，所谓的“新一轮暴涨”会出现在哪里？ 国际投行的报告指向了极少数的地方。 高盛在2026年4月发布报告，预测上海和深圳的楼市将在2026年底左右触底，并引领复苏，预计2025年底至2028年底，上海和深圳的房价将有约15%的累计上涨空间。 摩根大通判断，2026年一线城市二手房价格同比将持平至微涨3%。

这种上涨是结构性的，甚至在一线城市内部也存在分化。 深圳在3月份，百花、红山、八卦岭等核心片区的二手住宅价格，对比1-2月涨幅超过了10%。 资金和需求正在向最核心的资产聚集。

相反，对于广大的三四线城市而言，市场是另一番景象。 机构预测，部分三四线城市未来的累计跌幅可能达到10%-20%，这些区域面临人口净流出、库存高企的压力，调整周期可能持续。

中指研究院的数据显示，今年五一期间，重点26城新建商品住宅网签面积同比增长12.5%，11城二手房成交量同比增长超26%。 热度在传递，但范围有限。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，即使在一线城市，回暖也多是局部性的，集中于部分二手房，且呈现点状分布，整体走势并不稳固。 市场的复苏，建立在极度分化的地基之上。