天津原拆原建将拉开大幕？！

天津南开保山南里城市更新项目发公告了，动静有点大。

NO.1丨壹

喜大普奔。保山南里城市更新终于正式启动。更新范围东至红旗路，西至龙川路，南至天拖医院及保山南里2号楼规划红线（不含天拖医院、司法鉴定中心），北至保山道（不含华夏酒店）。

早前，保山南里被纳入天拖片区城市更新项目中的二冷地块城市更新，2023年的时候，保山南里居委会就发布通知，为配合城市更新改造，进行过1-7号楼房屋信息登记，登记后一直没有启动的消息。

直到2026年5月8日，才正式启动保山南里城市更新项目。此次保山南里涉及1-7号筒子楼。

根据目前披露的进展，此次改造主要涉及1-7号筒子楼，存在三大核心亮点：第一点，1:1.1还迁补偿。根据目前传出来的改造思路，保山南里1-7号楼“原拆原建”，原五六层的危旧楼房将规划改造为11层的小高层电梯房。更值得一提的是还迁比例高达1:1.1（即原房屋面积乘以1.1倍置换新房）。第二点，货币安置。不想还迁的，目前传出的货币补偿标准为5.1万/㎡。估计是参考之前前由于地铁11号线建设征拆的昌宁北里部分楼栋，也是5.1万/㎡左右补偿标准。第三点，确权先行，依法推进。现阶段三个主要动作，一是核定房屋产权及建筑面积等。二是，确定承租人及承租面积等信息。三是对城更范围内未办理不动产权的房子进行测绘。

道士君查了查保山南里小区竣工于1978 年‌，有50年左右的房龄了，早期由天津市南开区筑建房地产开发有限公司建成，共有楼栋24栋，住户约1605 户。

超高龄的房龄、落后的设施、以及潜在的安全与消防隐患问题，让原拆原建成为了最难得且最切实的居住解决方案。

另外道士君看了看保山南里二手房的价格，最新挂牌均价是2.75万/㎡。据了解，此次涉及征拆的1-7号楼属于企业产，很多是拆间，和一位深扎南开房地产10余年的中介朋友聊天，说最近给他打电话咨询保山南里征拆事情的特别多，目前1-7号楼的出售价格差不多都在5万左右，其他未在征拆范围内的，有一楼报价1.95万/㎡起步。

目前还没确定是哪一种征拆方案，最终以官方公告为准。

这里提一下，天拖二冷地块，体量9.9万方，容积率2.1，去年12月拿地，格调代建，这个地块目前关注度也比较高。

NO.2丨贰

放眼全国，“原拆原建”还未全面铺开，它正处在从部分城市的试点示范，向更大范围推广的关键阶段。真正的政策转折点，在2025年8月底。中央重磅推出“原拆原建”新政，首次将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”提升至国家战略层面。

从全国视角看，北京无疑是走在前面的“模范生”。原拆原建，已经从个别试点，演进为一套机制日益清晰的“北京模式”——不是简单的“拆旧盖新”，而是围绕资金、民意、技术、空间的系统性制度创新。

资金解决的核心，在于“政府引导、居民自愿、社会参与”的成本共担机制。

目前北京典型拆原建案例，比如北京劲松一区114号楼开启“四方共担”的众筹式重建。其中居民仅需承担每户约10%（约6-7万元）的低额成本。比如西城区三里河一区，模块化混凝土技术搭建的“好房子”。重点提一句，建设时间仅3个多月就完成主体封顶。再比如海淀中关村东区，成片央产试点，全城关注的“整建制原拆原建”。

那么在天津，坦白说原拆原建也是摸着石头过河，具体落地的细则尚未出台。但已有一些过往和正在实施的案例值得关注。和平区的嫩江路片区，是天津中心城区首个城市更新项目的所在地，改造的方式属于原拆原建，2022年基本完工并交付使用，大部分房源增加独立厨房和卫生间。去年和平区老树德里和永德里危房改造动工开建了。引发高度关注：
核心关注点一：基本上是原拆原建，方案里明确增加不超过原建筑15%面积的方式对该片区进行拆除后扩建，143户居民将全部迁回。核心关注点二：学区价值较高。拆除的小区位于天津市寸金寸土的和平区，更是知名小学—耀华小学学片范围内的学区房，划片中学包含耀华、二南开、汇文和十九中。核心关注点三是：原小区房价高企，单价逼近7万/㎡。道士君查了查老树德里二手房的成交记录，贝壳找房显示，老树德里的最新成交在2022年，成交单价68163元/㎡，面积不到20㎡。回过头看，保山南里若能按原拆原建方案落地，其意义远不止于一个老旧小区的翻新。道士君从去年开始就研究原拆原建，还专门去北京实地考察学习了一番。那么问题来了：什么样的小区，才真正具备“原拆原建”的核心资质？其一，被鉴定为危房。房龄极长（通常超40年甚至50年），经专业检测为C级或D级危房，不具备抗震加固条件。其二，居住条件极差。缺乏独立厨卫，漏水严重，公共设施缺失——比如筒子楼这种毫无“居住舒适性保障”的特殊形态。其三，群众意愿统一。 绝大多数甚至100%的居民高度认可并拥护原拆原建，不存在极难沟通的“钉子户”。其四，产权清晰明确。 土地、住房、公房承租权等关系清晰，便于在新增面积、扩建比例、资金分摊上进行公平协商。其五，最终规划审核。 项目符合当前及未来城市片区总体规划设计，具备提容或高度改造的可实施性，尤其是被核准并统筹纳入城市更新大盘。而道士君则认为，更关键的一条是房子本身具备原拆原建的价值。
说句接地气的——原拆原建这种方式，基本不太可能在全国范围内无死角铺开。大概率，只会集中在核心城市的最核心位置。

NO.3丨叁

“原拆原建”是城市更新从“大拆大建”转向“居民自治+存量提质”的一个缩影。浓缩成实实在在的四个字：原地住好。

对天津而言，眼下正是原拆原建推动的关键期——既需要清晰可行的实施细则，也需要掷地有声的样板案例。

而保山南里的意义，或许正在于此。

在这轮城市迭代的大洪流里，留得住老地方，住得上好房子。尤其是后者，才是关键。