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保利星宸天奕，这个项目绝对是当下最火爆的新规盘之一。

楼盘位于开福中心，离1号和6号线地铁不远，北侧规划有九年制学校，周边大型商业环绕。

小区综合容积率仅约2.59，主推建面约125-195㎡户型，均为一梯一户纯板楼。

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开福市中心像这样的低密大盘是很稀缺的，尤其还是新规+央企品牌，考虑市中心的购房者可以重点关注。

保利·星宸天奕择址长沙开福中心，是三千年未曾移位:的城市正脉，亦是主城“黄金三川十字轴”源点，千年文脉、金融底蕴、市井烟火在此交织，交通、教育、医疗、商业、生态、政务等全维优质配套环伺，尽揽城芯生活的便捷与丰盈。

作为开福中心近年罕有的百亩纯住大盘，保利·星宸天奕以完整大地块实现了规划、景观、产品的均好性;综合容积率约2.59，打造主城核芯难得的低密纯板楼住区，两梯两户私梯入户设计，于城芯烟火中，为居者留足了低密居住的从容与舒适。

项目容积率仅2.59，在市中心属于稀缺低密住区，为景观留足了空间，它的园林总面积在市中心新盘中没有对手。

全盘分ABC三个地块，通过人行天桥互通互融，无需越过街道、不用穿过车流，整个大盘的丰盛配套，在步履之间共享。

整体以都市度假为理念，规划超大尺度园林景观，它能让你在上下班回家的路上，目之所及不是“钢铁森林”，而是花卉树植。

大面积园林，能让你的孩子在小区里肆意撒欢、跑得开；能让你压力大时、闲暇时，愿意坐在家楼下发一会儿呆。

首开B地块，设计十字轴主题园林，一轴偏重归家仪式，业主每天下班回家，要经过园中N个景观节点，在每一步的空间转换中，完成归家情绪的层层转换。

另一轴则偏重休闲漫步，更强调互动性、业主的体验感，随手一拍都是大片。

这种仪式感、舒适度，在小体量楼盘完全不可能实现，因为没那个“土地资本”。

对于改善家庭来说，房子之外公区空间，有时候比室内空间更影响居住体验的底色：

下雨天孩子去哪儿放电？老人下楼有没有地方下棋聊天？想健个身懒得开车去商业健身房？

保利星宸天奕给出的解法，是长沙罕见的、主城区面积最大的“超配”公区体系=约5000㎡架空层+约3000㎡会所，尺度之大、功能之全，放眼全市都难有对手。（架空层面积源自项目提前批公示，非开发商输出最终数据）

项目所有楼栋都做了架空层，层高约6-8米，长沙大多数楼盘架空层层高3-4.5米，能做到5.4米就已经算是舍得投入了。6米以上净高，意味着空间压迫感完全消失，形成了一个磅礴立体的“生活浮岛”。

架空层涵盖儿童乐园、邻里交往中心、共享书吧、长者书画吧、共享书吧、茶室、乒乓球、8米层高的儿童主题图书馆和社区图书馆等。

开发商根据不同主题，采取风格各异的精装设计，不同年龄段的业主都能拥有沉浸式休闲体验。

约3000㎡长沙主城区最“阔”业主私享会所，健身房、私宴厅、棋牌室、茶室、瑜伽室只是基础，真正让人耳目一新的是：河东唯一的室内篮球馆，全市首创的室内恒温泳池+室外戏水池一体，全市罕见的国医馆。

比配置更重要的是，保利星宸天奕不会像传统项目那样“交付即甩手”，而是交付后由物业统一运营。

项目计划每两周开设不同主题健康讲座，帮助业主掌握养生知识；

还会不定期开展基础健身指导，满足业主的运动需求；

恒温泳池旁设立了一块显示屏，对水温、水质进行实时监测，让业主游得放心、游得舒心。

项目还有许多细节巧思值得说道：

比如，园中风雨连廊顶部加装了高空抛物摄像头，说明开发商在思考一个基本问题：人在这个社区里住上十年、二十年，哪些地方可能会出问题？哪些地方需要提前布防？

又如，物业会提供每年外立面清洗和油烟机清洗服务。这些细碎的隐性成本，过去一直靠业主自己消化，而保利星宸天奕把它打包进了服务体系，提升了资产长期保值的确定性。

再如，考虑到有些业主在下班后第一时间就要运动/休闲，项目在车库与下沉会所之间，还额外做了一条“专属通道”：车马厅。

旋转楼梯的设计，颇具艺术审美，搭配专属休憩区，形成双重动线，既保证功能分区的清晰性，又提升了业主使用的便利性。

以上所有的一切，都不是为了简单取悦购房者，而是让每一位业主都能够感受到空间的价值、场景的便利和服务的情绪价值。

不得不说，保利正在做一件走在地产行业前沿的事：从 “卖房思维” 转向 “全周期生活服务思维”，重构产品价值观，而这就是地产行业真正应该奉行的长期主义。

简单来说，保利星宸天奕不是在造盘，而是在造生活，它的这种开发思维方式，比任何华丽的营销词汇都更有说服力、更令人心动。

项目户型也已公布，为建面约125-142-143-173-195㎡四房、五房户型，即将首推B6#、B8#、B9#建面125-195㎡新规毛坯住宅。

具体来看：

125㎡户型是入门户型，做到了四房两厅三卫。客厅开间达到5米，主卧设计为270°全景舱套卧，带全明电梯厅，双套卧设计更实用，得房率达到了约108%，套内使用面积约135㎡。

142-143㎡户型在125㎡基础上做了升级，升级为四房三明卫，客厅开间也更大，来到了5.5米。同时主卧和西南次卧也变大了，舒适度会更高，该户型得房率达到了约110.5%；

173㎡五房户型，亮点就更加明显了！做了双阳台、三明卫、双套卧，主卧面积达到约40㎡，且为全景舱户型，尺度奢阔，得房率达到了约108.5%。同时南向开间达到19.25米，客厅开间达到6.2米，居住体验相当nice；

195㎡五房为楼王户型，得房率高达约113%，单价可能更贵。该户型做到了六开间朝南，南向开间达到了惊人的22.7米，南北设置双阳台，采光通风很OK。同时客厅开间进一步提升到了7米，可自由设置茶室，套卧面积也做了进一步升级，南向开间达到了5.5米，带衣帽间+卫生间，非常适合三代同堂及多孩家庭。

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