点点租上海 | 2026Q1上海写字楼市场分析

上海写字楼市场租金在一季度小幅下降，出租率保持稳定。从需求端看，有新增招聘岗位的企业数量在Q1同比去年小幅缩减，但降幅相比上季度已有所收窄。传媒、贸易、能源、联办等行业的租赁需求相比其他行业更强。

01 整体市场表现

2026年Q1整体市场平均租金为4.3元/平米/天，相比上季度降0.6%，同比去年Q1下降5.5%。整体市场的平均出租率79.6%，相比上季度小幅下降0.1%。

数据来源：楼澜数据库，点点租

整体市场平均租金及租金环比增长

数据来源：楼澜数据库，点点租

市场出租率分析

数据来源：楼澜数据库，点点租

02 主要商圈表现

通过下面的两个气泡图，我们可以观察2026Q1各个子市场的相对表现情况。

横轴代表各子市场的平均租金，气泡越靠右代表该市场的平均租金越高。纵轴度量各市场租金环比上季度增长的快慢，气泡位置越靠下，租金增长越低。

2026Q1绝大多数市场都出现不同程度的租金下滑，淮海/衡山、陆家嘴、世博滨江的租金降幅较为明显。

CBD核心市场表现气泡图

数据来源：楼澜数据库，点点租。横轴为成交租金，纵轴为租金环比上季度增长，气泡位置越靠近右上表明商圈表现越好

DBD新兴市场表现气泡图

数据来源：楼澜数据库，点点租。横轴为成交租金，纵轴为租金环比上季度增长，气泡位置越靠近右上表明商圈表现越好

03 租户动向及租约条款

通过比较过去8个季度的成交数据可以观察到：贸易、传媒、能源、联合办公行业成交占比提升，显示相对更强的需求。

租户行业成交分析

数据来源：楼澜数据库，点点租

通过下面的流动分析，我们可以观察租户在搬迁前后项目类型的变化。从项目租金角度看，租户在向租金更低的项目流动，以4-6元/平米/天租金段项目为例，租户流动前该租金段项目的租户面积占比31.4%，租户流动后扩大到34.0%，这意味着4-6元租金项目获得了更多的租户净流入。

从楼宇年龄的角度分析，租户在向0-5年内竣工的项目明显聚集，显示出租户向楼宇新、品质好的项目流动的趋势。

各租金段项目间租户流动分析

数据来源：楼澜数据库，点点租

不同年龄段楼宇间租户流动分析

数据来源：楼澜数据库，点点租

04 需求分析

有新增招聘岗位的企业数量在2026Q1同比去年小幅下降8%。分行业来看，医药企业中有新增招聘岗位的企业数量小幅增长，机械、专业服务、软件则降幅明显。

有新增招聘岗位的企业数量走势

数据来源：楼澜数据库

新增招聘岗位数量走势

数据来源：楼澜数据库

05 供应分析

26-30年预计约770万平米新增，整体市场供应平均增长1.5%/年。在未来供应中有约450万方新增供应来自主要市场板块，这将对甲级办公楼市场产生每年约4.5%/年的新增供应压力。

未来的新增供应压力将主要来自徐汇滨江、北外滩、东外滩等市场，供应的压力会通过与这些板块竞争的子市场逐步波及整个市场。

办公楼供应面积走势

数据来源：楼澜数据库，点点租

各子市场未来供应分析

数据来源：楼澜数据库，点点租

06 总结

• 26Q1整体市场租金环比上季度下降0.6%，同比去年Q1下降5.5%，出租率环比上季度小幅下降0.1%至79.6%。市场仍处于下行通道，但租金下降的幅度显示波动收窄的迹象。CBD核心市场在Q1的租金下降更为明显，DBD新兴市场的平均出租率出现小幅回升。
• CBD核心市场和DBD新兴市场的租金差仍在进一步缩窄，市场仍在寻找新的租金价格平衡点。前滩、花木、北外滩、徐汇滨江等头部新兴市场与徐家汇、中山公园、竹园等传统核心市场的租金已基本持平。
• 租户在向租金更低、品质更好、楼宇更新的项目流动。迁移的租户更多去到竣工5年内的楼宇， 租金在6元以下的项目在租户流动过程中获得了更多的租户流入。
• 新增招聘岗位的企业数量在26Q1同比去年同期小幅下降8%，相比上季度降幅有所收窄。从行业看，招聘需求增长的行业寥寥无几，外包服务、电商、制药等行业出现更多的招聘企业。
• 26-30年新增供应预计将以约1.5%/年的速度增长。主要市场未来五年新增供应面积约455万平，占甲级市场存量的23%。未来新增供应压力主要来自于徐汇滨江、北外滩、东外滩等板块，楼宇较旧的核心市场将继续承压