深扒万科泊寓五年Q1财报，长租公寓的另一种活法

最近，万科发布了今年第一季度财报，还是有看头。

4月29日，万科发布2026年一季度报告，实现营收289亿元，经营服务业务整体保持稳健。作为万科经营服务板块的核心组成部分，长租公寓品牌泊寓的一季报数据，恰好勾勒出一条从规模扩张到精耕细作的清晰转型曲线。

将时间轴拉长至五年，泊寓经历了中国住房租赁行业从野蛮生长到规范发展的完整周期。本文基于2022年至2026年一季度财报数据，结合行业变迁，对泊寓的战略演进进行纵向剖析。

规模曲线：从“做加法”到“做减法”

过去五年，泊寓管理房源规模呈现明显的“先升后降”态势。

表1是2022年Q1到2026年Q1的营收表及增速。

2022年第一季度，泊寓营收7.0 亿元，同比增长 12.8%；

2023年第一季度，泊寓营收 7.8 亿元，同比增长10.8%；

2024年第一季度，泊寓营收8.33亿元，同比增长7.3%；

2025年第一季度，泊寓营收8.84 亿元，同比增长6%；

2026年第一季度，泊寓营收 7.24 亿元，同比下降18.1%。

从营收数据看，2022年Q1至2025年Q1虽保持增长，但增速逐年放缓——从12.8%逐步降至6.0%，像一辆逐渐松了油门的车。到了2026年一季度，直接挂了个倒挡，同比下降约18.1%。

表2是泊寓2022-2026年Q1管理房源规模。

2022年Q1，泊寓共运营管理超过 21 万间长租公寓，累计开业约 16.2 万间；

2023年Q1，泊寓共运营管理 21.7 万间长租公寓，累计开业 17.05 万间；

2024年Q1，泊寓共运营管理23.8万间长租公寓，累计开业17.95万间；

2025年Q1，泊寓共运营管理 26.6 万间长租公寓，开业 19.4 万间；

2026年Q1，泊寓共运营管理 25.1 万间长租公寓，开业 18.2 万间。

表2清晰展示了规模拐点的到来。泊寓运营管理房源从2022年Q1的21万间一路攀升至2025年的26.6万间，然后2026年Q1拐头向下，同比减少了1.5万间。

新拓展房源更是像过山车——2024年Q1还猛冲了7121间，2025年Q1就缩到5213间，2026年只剩3367间，三年打了对折。

规模与营收的同步收缩，折射出战略逻辑的根本转变。在行业发展初期，规模意味着品牌效应和融资能力，谁摊子铺得大谁说话硬气。但当市场进入存量竞争阶段，低效规模反而成了利润的拖油瓶——就像囤了一柜子衣服，关键时刻发现没一件能穿的。

住房租赁行业的“断舍离”来了，以前是“有房源就是王者”，现在是“有烂房源就是冤大头”。

运营效率：从“流量思维”到“留量思维”

如果说规模数据反映的是“量”的调整，那么运营指标则揭示了“质”的跃升。

再看从2022年第一季度到2026年第一季度泊寓的运营数据。

2022年第一季度泊寓出租率未提；

2023年Q1，泊寓出租率 95%；自有渠道获客占比提升至 84%，较 2022 年全年增长 3 个百分点，营销费用率降至 0.65%；

2024年Q1，泊寓出租率93.9%，自有渠道获客占比超85%，营销费用率降至0.52%；

2025年Q1，泊寓出租率 93.9%，续租率58.5%，同比提升 2.7 个百分点，在租合同租期提升至315 天，较2024年同期延长26天；

2026年Q1，泊寓稳定在 93.7%，基本持平，在租合同租期提升至 366 天，较上年同期延长 51 天。

最引人注目的是在租合同租期的显著延长。

2026年Q1，泊寓租客平均住满整整一年。这是什么概念？相当于租客已经把泊寓当成家了，而不是“先凑合住着等找到更好的就搬”。

在租合同租期从315天到366天，多了51天的背后，是管家们不知道帮租客修了多少次灯泡、代收了多少个快递。长租公寓最难的不是把人招进来，而是让人住下来不想走。这一点，泊寓做到了。

从出租率来看，高峰期的时候是2023年Q1的95%，而今年第一季度93.7%，低了1.3个百分点是退步。但换个角度想，能在市场波动中连续三年稳住94%左右，才是真功夫。就像打麻将，偶尔胡一把大牌不算本事，把把不放炮才是高手。

发展模式：从重资产到轻重并举

细读五年财报，泊寓与合作方的关系正在经历深层重构。

2022年，还是以自营拓展为主。从2023年Q1开始，已有 8.14 万间纳入保障性租赁住房，在管理房源量的占比37.5%；

2024年Q1，深化国资合作，纳保规模扩大，已有10.82万间纳保，占比45.5%，。

2025年Q1，泊寓纳保房源量12.5万间，占比47%；联合各地国资平台启动8个项目，在为不同类型资方提供运营服务的同时，泊寓也在向前端延伸为资方输出公寓产品标准及建造服务，为 22 个项目提供产品相关咨询服务。

2026年第一季度没有公布纳保的数据，泊寓继续深化与属地国企的战略合作，与上海地产携手落地上海嘉定璟歆项目（房源 1312 套）。

这套路是不是有点眼熟？没错，酒店行业万豪、希尔顿就是这么干的——自己不盖楼，专门帮别人管楼。泊寓正在复制酒店管理巨头的剧本——输出品牌、输出标准、输出系统，轻装上阵。

唯一的区别是，万豪管的是住两天的客人，泊寓管的是住一年的家人，难度系数还更高一点。

再看这一组数据，截至2025年底，泊寓通过轻资产委托管理的房源已达10.5万间，成为业内首个轻资产受托管理规模突破10万间的集中式长租公寓企业。

10.5万间轻资产房源，如果按每间每年5000元管理费算，这就是5个多亿的纯服务收入。不用背租金差，不用担空置风险，旱涝保收。难怪泊寓敢主动收缩重资产，因为人家找到了更轻松的赚钱方式。

摊开看2022年第一季度到2026年第一季度的财报，这五年，泊寓经历了典型的“膨胀-瘦身-塑形”三部曲。营收先涨后跌，规模先扩后缩，但运营效率一路走高。

这种“量减质升”的组合，说明泊寓不是在退步，而是在换挡。从前是开着手动挡猛踩油门，现在是换到自动挡定速巡航。驾驶姿势变了，但方向没变——都朝着盈利的终点开。

结语

回望五年，泊寓画出了一条清晰的“先做大、再做精”的发展曲线。

这条曲线的意义不在于数字本身，而在于它揭示了一个行业规律：当市场增量红利消退，比拼的就不再是谁跑得更快，而是谁活得更久、活得更好。

泊寓通过运营效率优化和轻资产输出，已初步验证了“轻资产委托管理”模式的可行性。未来，能否将这一模式规模化复制、能否在纳保项目上实现可持续盈利，将是检验其转型成效的核心标尺。

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