人气炸裂 新杨思强势出圈！翡云悦府再破245%认购率

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026 年的春天，上海楼市重回聚光灯下。

翡云悦府二期继一批次创下245% 超高认购率、强势领跑上海高端楼市后，二批次热度不减，再度斩获245% 认购率，以双批次同频热销的亮眼战绩，坐稳2026 年内中环焦点红盘之位！

当政策红利与城市发展的战略红利相互交织，选对板块，就是抓住了资产增值的关键。经常有购房者前来咨询，上海内中环，哪里才是房票的最佳落点？

其实，上海内中环的价值生长，向来有迹可循。从徐汇滨江的成熟兑现到前滩的快速崛起，一次次印证着城市规划的硬核兑现力，也诠释着核心区域独有的生长逻辑。

当这些标杆板块的开发渐入佳境，内中环亟需新的价值接棒者——浦东新杨思，凭借多重价值越级的硬核实力，成为内中环稀缺的城市级成片开发新选择。

近日，复旦大学地产运营研究所原所长蔡为民老师，做客第一财经第一地产演播室，全方位深度拆解新杨思，为我们揭开它的真实价值密码。

20万方商业地块出让

为何是新杨思的关键一步？

第一财经主持人 黄伟

新杨思20万方商业地块已吸引太古、嘉里、华润等头部房企高度关注，该地块的出让，对新杨思板块及整个浦东内中环的发展，有着怎样的核心意义？

蔡为民

第一财经 第一地产分析师

复旦大学

地产运营研究所原所长

核心观点：

城市更新越级+消费越级｜新杨思是内中环的全新消费磁极，双POD让城市回归步行

这宗20万方商业地块，是新杨思从纸上规划走向实景大城的核心“启动键”，更是其实现城市更新越级与消费越级的核心抓手，意义十分实在。

其一，它是国际级城市更新的上海实践。新杨思120万方体量本就对标国际顶级城市更新模式——跳出传统TOD以站为中心的逻辑，以3.5万方中央公园绿心为核、轨交为脉，将20万方商业、7.2万方文化商街与中央公园无缝联动，所有功能围绕人的步行尺度展开，彻底告别传统商业“逛完就走”的孤岛感，打造可停留、可漫步、有温度的未来城区，真正把城市还给步行者。

其二，这块商业用地的落地，让新杨思成为内中环的下一个消费磁极。它不是简单的大体量商业，也非传统商圈，而是前滩“国际会客厅”的生活主场延伸，承接前滩高端人群的日常消费、家庭休闲与社交需求，与前滩、世博形成黄金消费三角，功能互补打造浦东内中环消费生态圈，这也是浦东落实十五五规划、深化国际消费中心城市建设的核心实践。

其三，头部房企的持续关注，也直接印证了市场和资本对新杨思发展的坚定信心。

新杨思密集调规

背后的原因？

第一财经主持人 黄伟

2021年7月至2026年2月，新杨思完成17次关键调规动作，2025年更是平均1.5个月一次调整，不少购房者顾虑频繁调规意味着规划不稳定，想知道这一系列调整背后的核心原因？

嘉宾核心观点：

动态式规划创新+目送式教育｜摒弃按图施工，以动态规划兑现教育先行

非常理解购房者担心配套落不了地的顾虑，但新杨思的调规并非蓝图变更，而是对板块的精雕细琢。

新杨思是上海内中环罕见的完整成片开发净地，没有历史拆改包袱、无零散旧改割裂，从规划之初便以国际级高起点统一打造，堪称上海主城更新的留白作品。与普通板块按图施工、开发即收尾不同，新杨思是边打磨边升级，从最初的“配套居住区”稳步升级为“城市MCAZ”，板块能级持续提升，2025年的密集调整，更是板块进入价值兑现前夕的必然动作。

且所有调整都围绕“越改越贴合生活”展开，比如主动降低商业地块高度以换取更舒适的居住尺度，九年一贯制学校15个月完成立项到方案公示，并打造为板块内高品质的目送式教育，在高密度枢纽城区中，让安全陪伴成为日常；集中绿地也率先立项，各类核心配套都在加速落地，成为看得见、摸得着的现实。

对标前滩、新天地

新杨思的核心差异化在哪？

第一财经主持人 黄伟

新杨思被称作“浦东版新天地”，还规划了独特的双POD模式，与前滩、世博、新天地等热门板块相比，它的核心差异化和竞争力体现在哪？

嘉宾核心观点：

轨交越级+生态越级+慢行式街区质感｜城市级枢纽底盘的低密呼吸感

新杨思的核心竞争力，是独有的“生活温度”。

而这份温度的底层，是其轨交、生态、街区质感的三重越级，这也是它与前滩、新天地最大的不同——如果说前滩是商务精英，新天地是中西合璧的艺术家，那么新杨思是懂生活的暖心伙伴。

首先是轨交越级，让新杨思坐拥城市级枢纽底盘。新杨思被13号线（已运营）、机场联络线（在建）、26号线（规划中）3条线路锚定在城市骨架上的核心节点，1.5公里半径内覆盖6个轨交站点，轨交密度媲美内环内，天生具备虹吸前滩、世博客流的能力。别人是依附地铁，而新杨思是自成流量枢纽，快速通达陆家嘴、新天地、徐汇滨江，南北通道推进后跨江效率再升级，真正实现与上海全市的高效串联。

其次是生态越级，让城市级枢纽板块拥有了低密呼吸感。这也是新杨思最亮眼的优势之一。新杨思核心区人均公园绿地约5.25–7㎡，明显高于内环内普遍4–6㎡的水平，是内中环成片开发中“生态越级”的典型。它以中央公园为规划原点，串联川杨河绿带与社区绿地，通过生态缝合打破建筑与自然的边界，让公园真正嵌入城区心脏，在寸土寸金的内中环，实现枢纽级开发下的低密生态体验。

再者是街区质感越级，全域打造立体慢行气质。新杨思构建了地下连廊、地面街道、空中步道三位一体的慢行网络，对标日本麻布台之丘、纽约哈德逊城市广场等国际标杆，让地铁、商业、公园、社区全程无风雨衔接，实现真正以人为尺度的无障碍通行，这在上海内中环的成片开发板块中，是极具稀缺性的。

同时，作为前滩核心居住外溢板块，新杨思轨交几站可达，总价仅为前滩一半，还能享受生态、商业、慢行的全维度生活体验，是高端人群的理性功能性替代选择，前滩的强邻效应，也为新杨思的房价筑牢了保值基础。

宅地稀缺+双料销冠

新杨思的居住价值有多硬核？

第一财经主持人 黄伟

新杨思近5年仅3宗纯住宅用地出让且有两宗高溢价；板块内翡云悦府拿下2025年上海销售面积、套数双料销冠，支撑这一系列亮眼市场表现的核心原因是什么？

嘉宾核心观点：

人居越级｜全配套无短板，内中环全能型高端社区

新杨思的楼市持续火热，是“物以稀为贵”，叠加人居越级的全配套、无短板优势，打造了内中环稀缺的全能型高端社区，精准契合高端改善群体的核心需求。

首先，板块宅地低供应格局十分显著，卖一块少一块，头部房企短短3个月内在此连续重仓，楼面价还稳步走高，足以印证新杨思核心这张“限量版入场券”的市场认可度；而新杨思核心区最后一宗宅地已明确为全高层规划，这也让翡云悦府二期叠墅，成为目前板块核心区绝版的低密居住产品，稀缺性不言而喻。

翡云悦府实景

而翡云悦府能拿下双料销冠，关键正是其打造的“城墅一体”的人居越级模式——将低密墅居与轨交枢纽、超级商业、中央公园、九年一贯制学校无缝衔接，实现全配套无短板，打造真正的全能型高端社区。在寸土寸金的内中环，既拥有低密的居住体验，又能享受步行可达的教育、商业、生态、交通配套，这正是高端改善群体的核心居住需求。

翡云悦府二期叠墅实景

此外，板块房价中枢也在稳步上移，2023年新房联动价约9.9万/㎡，2025年已升至近11万/㎡（高层价格），房价上涨的同时销量仍保持火热，这正是市场对板块价值最真实的反馈。

价格洼地+韧性增长

新杨思未来房价走势如何？

第一财经主持人 黄伟

新杨思房价近两年稳中有升，但仍被视作上海内中环的价格洼地，结合当前配套落地节奏，该如何解读板块的房价优势，未来房价走势又有怎样的客观预期？

嘉宾核心观点：

价值蓄势韧性增长｜ 内中环高确定性成长板块

结合我近30年的上海楼市观察，上海核心板块的价值提升都有固定路径——规划落地前蓄势，落地后升值，而当下的新杨思，正是多重价值越级加持下的高确定性成长板块，未来房价将“慢慢发光”，一步一步兑现价值。

新杨思的价格洼地，并非价值短板，而是核心配套尚未完全落地带来的价值留白。更重要的是，新杨思的优势在于“稳”，它的韧性增长源于全维度的价值支撑：城市级轨交枢纽的底盘、内中环稀缺的成片开发规划、双POD的城市更新创新、前滩外溢的消费磁极、显著越级的生态优势、国际级的立体慢行街区、目送式的优质教育，再加上全配套无短板的人居体验，多重价值越级形成了闭环，让板块摆脱了单一配套支撑的发展局限，成为真正的全能型成长板块。

它不会急于复刻前滩、新天地的成功，而是在精细化迭代中打造属于自己的城市生活样板。这种以人居为核心、全维度价值加持的韧性发展逻辑，是当下楼市中最珍贵的资产属性，也将为板块的房产价值提供坚实的支撑基础，实现可持续的平稳增长。

翡云悦府开发商电话：400-866-9938☎（开发商统一认证，主推）

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说明：以上三组为同一官方服务热线，拨打后按语音提示转接对应部门，无需重复记录