开盘半年去化仅5% 北京多新盘“调规”不停

在“好房子”政策的东风下，北京多个楼盘通过分期开发、后期调规实现“产品进阶”本无可厚非，但由此引发的“背刺”前期业主现象，正在京城楼市成为一个无法回避的敏感话题。

短短一年间，从房山到通州，再到大兴，一个个被分期调规“打了措手不及”的老业主们，开始发出集体的追问：同一地块、同一个小区，为什么后来者的房子先天就比自己的好上一大截？

房山颐知筑增加开敞阳台

该项目分为东西两区开发，西区2025年3月即拿到预售许可证，推出19栋634套房源。但房山区及海淀区的新盘，长期是“好房子新规”下为数不多未享受到阳台红利的区域，而东区则靠一份调规打破了僵局。

2026年2月，颐知筑东区调规方案正式公示，不但增设了南向开敞阳台，尺度还不小，公区更是配置了风雨连廊与邻里空间。

该项目东区原规划572户，调规后增至730户，户型平均面积从111㎡降至87㎡，降幅高达22%。东区调规后南向增设内嵌式阳台，北向增设设备平台，而西区2025年3月就已拿到预售许可证，至今产品形态仍是“无阳台”，面对东区新品的冲击仍在艰难去化。截至5月8日，颐知筑西区网签115套，去化率18.13%，成交均价3.04万元/㎡，约为销售指导价的68折。

一街之隔，东区手握“好房子”大阳台即将入市抢客，西区老业主的不满情绪日益高涨。

值得一提的是，北京城建目前在房山还有两个项目尚待开发，此次调规或非偶然事件。

兴创旗下三盘全部调规

房山颐知筑绝非孤例，在北京楼市，“分期开发、后期调规”的模式已经蔓延开来，成为一大争议焦点。

兴创万象名筑，落位于西红门，规划10栋8-17F洋房及小高层，共555户，面积跨度60至130㎡。调规的核心动作是在北向增加了通面设备平台，阳台体系为南向奇偶阳台搭配北向通面宽设备平台，其中南向奇偶阳台挑高约6-7米，号称“空中小院”的体验，北向设备平台则为全赠送。从产品逻辑来看，万象茗筑用南阳台提升卖相，以北平台堆砌面积，但问题是，项目至今尚未正式入市，调规只需要在总平图上动刀即可——既没有前期业主的掣肘，也无须二手房估值的羁绊。

从这个意义上说，它更像是“含着金汤匙出生的孩子”，一开始就在政策红利里做到了最大化的纸面争取。

兴创沐春墅，位于大兴黄村，2025年9月13日首批387套房源已取证，综合得房率在调规前已高达99%。今年4月调规，核心变更是北向增加了通面设备平台，进深约1米，项目从“单面赠送”升级为“南北双面拓展”。

开盘半年，截至目前网签约20套，去化率仅5%，开盘宣传销售52套。

但沐春墅的调规也给前期业主出了一个棘手的难题：第一批已购房者掏钱的时候，买到的是“单面赠送”——只有南阳台，没有北平台；而同一小区的后续批次，凭空多出约1米进深的北向赠送面积。同样的楼盘里，不同批次的得房率出现了先天鸿沟，这种“同盘不同命”的落差，与北京润府一期业主被二期“背刺”的遭遇如出一辙。

义和兴创052项目（即兴创义和庄项目）的调规的核心调整包括北面设备平台加长至通面宽尺度、西大门外增设出入口广场增强归家仪式感、东门邻里共享中心改为邻里共享公共空间等细节。

这一调规最为特殊的地方在于：项目方案在公示后并无公众反馈意见，但开发商还是主动优化了方案——没有业主抗议，没有舆情压力，兴创义和庄项目的调规更像是一场主动的“内部升级”。

朝棠揽阅东区“砍掉”120户型

除了“增配”调规，市场上还有楼盘进行了“减配”调规。

位于通州的朝棠揽阅，东区原规划6栋楼、368户，调规后改为7栋楼、394户，将原来的120㎡大户型改为大量69㎡和89㎡的小户型。

虽然变更的并非产品品质本身，但开发节奏上仍属“二期调规吃红利”。此种调整与中建玖合“运河八子”入市带来的竞争压力直接相关。项目一期去化最快的是89平米左右的三居室，而一期的建筑面积约101平米、124平米的四居室，几乎是“扑街”了，推出的105套房源，认购仅17套。

基于“局部热销”，开发商在后市压力下，才做出对后期产品策略进行灵活调整的举措。

症结在于“销售时点”的利益落差

可以预见的是，随着“好房子”政策的持续发力，这种“前期老业主觉得吃亏、后期新房产品越做越出彩”的割裂感不会消失。

其深层原因并不复杂：同一宗地块被划分为多期开发后，开发商根据销售阶段的政策机遇、市场环境、成本节奏，因地制宜地选择后期的产品升级。

但前期业主拿到的房屋在入市那一刻就被锁定了产品形态——既不能加阳台，也不能赠设备平台，更无法享受风雨连廊带来的社区配套溢价。在同等的房价投入下，这种“先天不足”转化成了一种深深的无力感，这种无力感并不会因为任何一个政府部门“确认合规”的印章而消失。

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