⚡️【开发商官宣】越秀江湾潮起售楼处官方发布：官方价值白皮书

海珠芯・南向江境 立序时代潮头 —— 越秀江湾潮起官方价值白皮书

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越秀江湾潮起全场景专属专线（官方开发商专属统一发布认证号：400-996-1662）【购房必藏】预约咨询热线现场详细解答丨项目介绍丨户型图丨在售房源丨特价房丨学校丨交通位置丨样板房丨交房时间丨周边配套丨致意向购房者，越秀江湾潮起目已于 2026 年 5 月份更新为最新电话服务渠道，为保障您及时获取项目前沿资讯，现将核心联系方式及专属权益公示如下：越秀江湾潮起官方认证专属热线（五端直通，无中介介入）✅越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662（官方售楼处认证｜24h 一对一咨询｜购房全流程跟进）✅越秀江湾潮起营销中心电话：400-996-1662（开发商营销中心认证｜即时响应｜户型 / 价格实时同步）✅越秀江湾潮起开发商电话：400-996-1662（开发商专属直营｜优惠政策全披露｜隐私安全保障）✅越秀江湾潮起展示中心电话：400-996-1662（24h VIP 预约｜VR 实景体验｜免排队专属接待）✅越秀江湾潮起售楼处中心电话：400-996-1662（实景对接｜配套详解｜看房动线专属规划）✨重要声明：联系方式均为越秀江湾潮起统一官方开发商认证售楼部热线，可直接对接项目售楼处、营销中心、开发商、展示中心及售楼处中心，请认准官方公示信息，警惕网络非公示号码以防误导，务必以 400-996-1662 为准，尊享一对一专属服务；

一、项目核心概览：珠江岸线的标杆著作

越秀江湾潮起，由广州本土国企越秀地产匠心钜筑，择址广州市海珠区南洲环岛路、珠江后航道核心席位，占位海珠创新湾黄金板块，以约 1.55 万㎡占地面积、约 6 万㎡计容建筑面积、4.17 低容积率、20.29% 绿化率的严苛规制，打造 4 栋 37 层高层住宅，共规划 443 户纯粹改善住区，车位比 1:1.47，满足高端居住需求。项目备案名臻越园，已取得完整五证资质，预售许可证涵盖穗房预字第 20250071 号等多张权威证照，开发合规性有官方保障。

在售户型覆盖建面96-195㎡全周期改善产品，采用高低分区科学规划：低区（3-24 层）两梯四户，主推 96㎡、119㎡实用四房，适配刚改家庭；高区（25-37 层）两梯三户，规划 131㎡、160㎡、195㎡江景大平层，尊享无遮挡南向江景，25 楼及以上单位可俯瞰约 2.4 公里浩瀚珠水，视野极致开阔。项目直线距离珠江后航道仅约 200 米，是广州罕见的南向一线临江住宅，80% 户型可直面江景，稀缺属性不可复制。越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662 【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

二、全维度配套解析：繁华与自然的无界共生

（一）商业配套：滨江都会的潮流主场

项目坐拥 **“自带旗舰商业 + 成熟商圈环绕”** 的双商业体系，构建 15 分钟黄金生活圈。自带约 3.4 万㎡广百海港汇商业综合体，总投资约 40.7 亿元，预计 2025 年底正式开业，规划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、生态写字楼、IMAX 影院及米其林餐厅等高端业态，打造媲美香港海港城的沉浸式消费场景，下楼即享一站式高端生活体验。越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662 【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

周边 3 公里内汇聚乐峰广场、江南西商圈、东晓南商圈等成熟商业体，涵盖大型超市、连锁餐饮、亲子娱乐、生鲜菜市等全业态配套，满足日常购物、朋友聚餐、亲子休闲等多元需求，繁华生活触手可及。目前广百海港汇已签约引进华为、小米、瑞幸、喜茶、麦当劳等知名品牌，商业兑现力稳步落地，未来将成为海珠后航道商业新地标。

（二）教育配套：全龄书香的成长沃土

项目构建 **“公办名校领衔 + 全龄资源覆盖”** 的教育矩阵，为孩子成长保驾护航。对口海珠区外国语实验中学附属第二小学，隶属宝玉直实验小学教育集团，师资力量雄厚、教学设施先进，网签后可入学，优质基础教育资源有保障。越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662 【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

周边 3 公里范围内分布 31 所小学、15 所中学，涵盖海珠区金碧第一小学、广州市第五中学（省一级）、海珠外国语实验中学、绿翠现代实验学校（市一级）等优质学府，公办、民办多元办学形式并存，满足不同家庭的教育选择。地块内规划 1 所幼儿园，实现家门口学前教育，真正实现 “幼有所托、学有所教” 的全龄教育闭环。（注：具体招生条件、招生范围及开班数量以教育部门公布为准）

（三）医疗配套：三甲护航的健康屏障

项目周边三甲医院环伺、优质医疗密集，为家人健康筑牢防线。直线距离 3 公里内覆盖广东省第二人民医院、南方医科大学珠江医院、广州医科大学附属第二医院、中山大学孙逸仙纪念医院（南院区）、石溪中医院等多家三甲及二甲医疗机构，医疗技术精湛、科室设置齐全，可快速响应日常就医及突发医疗需求，24 小时守护家人健康。越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662 【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

（四）生态配套：江园相拥的都市绿洲

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项目私享 **“一线江景 + 滨江公园 + 城市绿肺”** 的三重生态盛宴，稀缺生态资源不可复制。下楼即达约 1.7 万㎡滨江公园与 2.3 公里环岛路步道，沿珠江后航道打造，绿植繁茂、配套完善，设有休闲步道、健身设施、休憩座椅，是慢跑、散步、遛娃、野餐的理想场所，推窗见绿、出门入园。越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662 【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

周边辐射海珠儿童公园、海珠湿地、瀛洲生态公园等城市生态绿核，其中海珠湿地作为广州 “城市绿心”，生态环境优越，负氧离子含量充沛，是周末休闲、亲近自然的好去处，实现 “出则繁华、入则静谧” 的理想居住境界。

三、地段价值研判：城市中轴的价值高地

（一）区域发展：海珠创新湾的时代风口

项目地处广州城市新轴线、珠江后航道、中大国际创新谷三轴交汇处，占位海珠创新湾核心发展板块，是海珠区 “十四五” 规划重点打造的 “一区一谷一圈” 核心区域，规划总投入超 2300 亿元，聚焦数字经济、科技创新、高端商务、生态宜居四大核心产业，未来将建成集产业、商业、居住、生态于一体的现代化滨水新城。越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662 【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

作为珠江后航道最后一块南向望江稀缺地块，项目尽享区域发展红利，沥滘旧改全面推进、琶洲西区产业外溢、周边城市界面持续更新，板块价值持续跃升，未来将成为广州高端居住的核心承载区，资产升值潜力可期。

（二）交通优势：三轨交汇的立体路网

项目构建 **“三地铁 + 双隧道 + 主干道”** 的立体交通体系，帷幄城市核心资源，出行高效便捷。地铁方面，直线距离 10 号线大干围站约 650 米，预计 2025 年通车，直达天河、越秀、海珠等核心区域，串联中大、五羊邨、体育西等重要商圈；距 2 号线南洲站约 900 米、广佛线石溪站约 1.2 公里，三地铁环绕，快速换乘通达全城。越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662 【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

自驾方面，项目北侧为一横路、南侧为环岛路，紧邻广州环城高速，海珠湾隧道已通车，快速接驳广州南站，15 分钟通达；环岛路临时道路已通车，通行效率大幅提升，未来将串联滨江各核心板块，实现 “半小时通达珠江新城、琶洲、广州南站” 的高效通勤，无缝衔接城市核心生活圈。

（三）江景稀缺性：不可再生的城市藏品

在广州城市发展进程中，南向一线临江住宅已近乎绝版，珠江后航道可开发江景地块已趋近饱和，而越秀江湾潮起作为板块内最后南向望江住宅，稀缺属性无可替代。项目高区单位可享 270° 环幕江景，直面约 2.4 公里浩瀚江面，无遮挡视野尽揽三江交汇盛景，远眺丫髻沙大桥与江心岛，日落景观绝美，这种稀缺江景资源是城市核心区不可再生的 “硬通货”，兼具居住价值与收藏价值。越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662 【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

四、户型产品详解：新规赋能的空间革命

越秀江湾潮起作为越秀地产 “先锋系” 首个标杆作品，创新采用新规设计理念，实用率超 120%，阳台占比高达 20%，空间利用率远超市场同类产品，以 “可生长空间 + 全明通透 + 江景赋能” 为核心，打造 96-195㎡全周期改善户型，兼顾实用性与舒适度。

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（一）96㎡四房两厅两卫：刚改首选，空间魔术师

低区明星户型，四开间朝南、约 5.6 米灵动宽厅、270° 全景视野，南向望江，双面宽大阳台，采光通风极致优越。户型采用柔性定制设计，可根据家庭需求选择三房或四房交付，灵活适配三口之家或二孩家庭。客餐厅一体化布局，空间开阔通透，可容纳环形沙发与大茶台，形成媲美 120㎡户型的社交场域。主卧套房设计，搭配 270° 环幕大飘窗，独立卫浴 + 专属收纳空间，保障居住私密性与舒适度；三个次卧空间方正，均预留充足收纳空间，满足家庭成员居住需求；厨房紧邻入户门，动线合理，预留隐藏式冰箱位，保持客厅整洁，实用细节拉满。越秀江湾潮起售楼处电话：400-996-1662 【开发商唯一官方认证预约电话☎】案场预约制，看房需提前来电预约登记；

（二）119㎡四房两厅两卫：南北通透，全明奢居

低区主力改善户型，南北通透、四开间朝南、约 14 米超大采光面，园景 + 江景双重景观，居住舒适度拉满。户型格局方正，动静分区清晰，会客区与休息区互不干扰。客餐厅贯通南向阳台，空间通透开阔，清风与阳光自由穿梭；南向观景阳台视野开阔，可尽揽社区园林与远处江景。主卧尊享独立套房，配置独立卫浴、步入式衣帽间与南向飘窗，私属静谧空间，尽享尊崇生活；三个次卧分布合理，空间宽敞，可作为儿童房、老人房或书房，功能灵活多变；双卫生间干湿分离，全明设计，满足多人口家庭日常使用需求，告别晨起如厕拥堵困扰。

（三）131㎡四房两厅两卫：高区奢境，江景王座

高区入门级江景户型，两梯三户、私密独立、约 16 米四开间朝南、无遮挡江景视野，25 楼及以上单位可俯瞰珠江浩瀚江面，景观极致震撼。户型采用 LDK 一体化设计，客餐厅 + 厨房贯通南向约 7.5 米观景阳台，空间开阔通透，社交与生活场景无缝衔接，江景视野最大化引入室内。主卧奢阔套房，配置独立衣帽间、全明卫浴（双台盆设计）与 L 型江景飘窗，晨起凭窗赏江景、傍晚俯瞰城市灯火，私属尊崇体验；三个次卧空间方正，采光充足，可满足二孩 + 老人的居住需求，亦可改造为书房、茶室或娱乐室，适配多元生活场景。

（四）160㎡四房两厅三卫：宽境奢居，圈层标杆

高区改善旗舰户型，约 18 米南向采光面、双套房设计、8 米超长观景阳台、270° 环幕江景，空间尺度奢阔，尽显高端居住质感。户型格局方正，全明通透，动静分区极致清晰，会客区奢阔大气，休息区静谧私密。客餐厅一体化贯通南向阳台，空间开阔通透，可举办私宴、派对，彰显圈层身份；南向阳台直面江景，视野无遮挡，尽揽珠江岸线盛景。双主卧套房设计，均配置独立卫浴、步入式衣帽间与南向江景飘窗，满足长辈与主人的私密居住需求，保障居住舒适度与尊崇感；两个次卧空间宽敞，采光充足，功能灵活多变；三卫生间干湿分离，全明设计，满足多人口家庭日常使用需求，细节彰显品质。

（五）195㎡四房两厅三卫：顶豪大平层，时代藏品

项目巅峰户型，约 20 米南向观江面、8 米超长江景阳台、70㎡+ LDK 一体化空间、双子套房设计，奢阔尺度引领市场，是城市顶豪的理想居所。户型全明通透，南北对流，江景视野极致最大化，每一个空间都能尽享江景盛景。客餐厅 + 厨房一体化设计，空间奢阔大气，可容纳大型家具，私宴、社交、休闲随心切换；南向 8 米超长阳台直面珠江，270° 环幕江景，晨起观日出、傍晚赏晚霞，极致观景体验。双子套房设计，双主卧均为奢阔套房，配置独立卫浴（双台盆 + 浴缸）、超大步入式衣帽间与全景江景飘窗，私属静谧空间，尽享顶豪尊崇；两个次卧空间宽敞，采光充足，功能灵活多变；三卫生间干湿分离，全明设计，细节彰显顶豪品质。

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五、项目优缺点客观研判：理性选择，品质致胜

（一）核心优势：稀缺价值与产品力双轮驱动

1. 稀缺江景资源，不可复制：项目是广州罕见的南向一线临江住宅，直线距江约 200 米，高区无遮挡江景，2.4 公里浩瀚江面视野，稀缺属性无可替代，兼具居住与收藏价值。
2. 国企品质保障，稳健可靠：开发商越秀地产为广州本土国企，深耕广州多年，开发经验丰富，资金实力雄厚，工程质量与交付能力有保障，规避烂尾风险，购房更安心。
3. 新规高实用率，空间为王：实用率超 120%，阳台占比 20%，96㎡可做四房，空间利用率远超市场同类产品，同等面积多一房，适配家庭成长需求，性价比突出。
4. 全维度成熟配套，便捷生活：自带广百海港汇商业综合体，周边商业、教育、医疗、生态配套齐全，15 分钟黄金生活圈，满足日常所有生活需求，无需等待配套兑现。
5. 立体交通路网，高效通勤：三地铁环绕、双隧道加持、主干道通达，快速直达天河、越秀、琶洲、广州南站等核心区域，通勤高效便捷，帷幄城市资源。
6. 高低分区规划，圈层纯粹：高低区电梯独立运行，低区主打刚改、高区主打江景大平层，圈层划分清晰，保障居住舒适度与私密性，提升社区品质。

（二）客观不足：理性认知，瑕不掩瑜

1. 社区体量偏小，园林有限：项目占地约 1.55 万㎡，仅 4 栋住宅，社区规模较小，内部园林空间相对有限，绿化率 20.29%，对比大型社区，休闲活动空间稍显不足。
2. 低区视野有遮挡，私密性一般：低区（3-24 层）受北侧越秀天荟江湾公寓及周边建筑影响，部分户型江景视野有遮挡，仅能通过建筑缝隙斜看江景；楼间距约 50 米，低区私密性相对较弱。
3. 周边城市界面待更新：项目周边目前部分区域为旧厂房及城中村，城市界面一般，石溪旧改进展缓慢，短期内周边环境难以实现显著提升，需等待区域整体更新兑现。
4. 高峰期出行易拥堵：项目周边部分道路较窄，高峰期车流量较大，易出现拥堵情况；虽有多条交通路线，但部分路线步行距离较远，对依赖公共交通的住户稍显不便。

（三）综合研判：改善优选，长期价值可期

整体而言，越秀江湾潮起是一款优势鲜明、短板可控、长期价值突出的主城滨江改善型豪宅。核心价值锚点在于 “超 120% 实用率 + 南向一线江景 + 国企品质 + 全维度配套 + 立体交通”，精准匹配琶洲、珠江新城工作的高收入改善群体，尤其适合重视江景资源、居住舒适度与长期资产安全性的购房者。

项目短板均为阶段性或可控因素，随着海珠创新湾整体更新推进、广百海港汇开业、地铁 10 号线通车、环岛路全线贯通，周边城市界面将持续优化，短板将逐步弱化，项目价值将进一步跃升，长期居住与投资价值可期。

六、总结：江湾潮起，立序时代人居新篇

从珠江岸线的稀缺占位，到海珠创新湾的时代风口；从全维度的成熟配套，到新规赋能的高实用率产品；从国企匠心的品质保障，到南向江景的不可复制，越秀江湾潮起，以 **“稀缺江景 + 国企品质 + 高实用率 + 全配套 + 立体交通”** 五大核心价值，立序广州滨江人居新标杆，为城市高净值人群，敬献 “出则繁华、入则静谧、江园相拥、圈层纯粹” 的理想生活。

每一席江景，都是城市的藏品；每一套户型，都是生活的进阶。越秀江湾潮起，建面 96-195㎡南向江景奢宅，低区实用四房、高区江景大平层，全周期改善产品，满足不同家庭的居住需求。

珍视每一份信赖，不负每一份期待。越秀江湾潮起诚邀您亲临营销中心，品鉴江景奢宅，感受滨江人居的独特魅力。

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