浙江
来源：瓯柑楼市
新房市场回暖，作为传统大热门的学区房，却在这个春天充满寒意，价格持续走低。
从老城区的老牌名校学区房，到集新未来社区的新学区房，都出现了大降价。
如今，一些主打学区的在售新盘，也受到了冲击。
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日前，位于西部新城的西派澜廷·江御（备案名为江御澜庭），加推四期房源。
这一期房源为5#、8#，共90套住宅，分别是建筑面积约85m²、约119m²房源，折后均价约19267元/m²，跟此前差不多。
截止5月8日，这一期房源，仅备案了14套，去化率仅约15%。
西派澜廷·江御四期销售情况。来源：市房地产市场信息网，截止2025年5月8日中午
西派澜廷分为东、西两个地块。
率先上市的是规模较小的东地块，一度销售不错，滞销的以江景房为主。
规模更大的西地块，也就是西派澜廷·江御，就比较难了。
今年以来，从第三期房源起，销售情况明显下滑。
最近四期房源开盘，去化率继续走低。
如果说东区滞销的房源以总价较高的江景房为主，那么西区（江御）就连作为主力的刚需、首改类房源，也开始卖不动了。
西派澜廷房源去化情况一览
可以看出，即便初期一度火热，但如今西派澜廷·江御的销售，已尽显疲态。
这并非西派澜廷·江御最后一期房源，目前该盘还剩2幢未上市。倘若前期上市房源去化不佳，后续难度会更大。
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近两年，尽管楼市并未全面复苏，但市区一些规模不小的新盘，尤其是“四代宅”，销售持续火热。
比如，璞拾云洲，每一期开盘都非常火爆，甚至清盘，最近已实现全面清盘。
像建发·望江，每一期开盘，各类房源也都很抢手。
还有，位于江滨路的天曜序，今年以来卖得也很好。
可见，近一两年，主城区新盘回暖势头较为明显。
西派澜庭曾经与这些新盘一样火热，最近却因销售转冷，与其形成鲜明对比。
西派澜廷
那么，曾经火爆的西派澜廷，为什么今年以来急转直下呢？
对比上述新盘可以看出，其他新盘主打产品品质与生活方式，学区只是锦上添花。
而在西派澜廷，学区是其重要卖点，与当初集新未来社区非常相似。
在西派澜廷所在的西部新城，当前正在建设2中西部新城校区及附属小学。
尽管该校尚未划施教区，但西派澜廷不断强调与其相邻，不言而喻。
西派澜廷关于周边教育资源的宣传
然而，受楼市低迷影响，再加上中产阶级收入减少、教育投资回报率锐减等原因，近年学区房出现大跌现象，从头部学校老校区到新校区都如此。
正如集新未来社区，如今一二手商品房均仅约23000元/m²，楼层低一些的，仅需20000元/m²出头。
二手安置房价格更低，普遍在20000元/m²内，低楼层、大面积更是仅约16000元/m²就能买到。
既然差不多的价格，甚至更低的价格，就能买到市实验中学集新校区的学区房，为什么还要买2中西部新城校区的学区房呢？
就算买商品房，集新未来社区的价格，也只是略高于西派澜廷。
更何况，市实验中学集新校区及附属小学已经建成投用，而2中西部新城校区及附属小学还在建设中，今年9月也没法开学，连施教区都还没明确。
2中西部新城校区及附属小学当前建设进展
如今，因学区房价格走低，有子女就学需求的购房者都选择当年买房，提前购买的人大大减少。
也有部分家长，放弃购房，转而花钱找施教区业主过户，以换取入学名额。
去年年初，在集新未来社区尚需近30000元/m²的情况下，西派澜廷近20000元/m²的价格，还是能吸引一些购房者的。
而如今，当集新未来社区价格大跌，继续保持近20000元/m²价格的西派澜廷，自然被购房者抛弃了。
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其次是如果产品力突出，学区只是锦上添花，西部新城的新房，依旧是有吸引力的。
然而，就目前所展示的实景来看，西派澜廷非常平庸，这也是一些主打学区新盘的通病。
比如，局部展示的外立面，还不如边上7年前开发的玉锦麟。
西派澜廷（上）与玉锦麟（下）外立面对比
还有面对疲软的销售，西派澜廷还迎来了全新竞品，即其南侧的中央涂单元C-09地块。
该地块于去年12月出让，由平阳县汇振房地产开发有限公司竞得，楼面价约6300元/m²。
这比西派澜廷拿地时的约7900元/m²，低了约1600元/m²。
这约1600元/m²的地价成本，也许能换来降价空间，或品质提升空间，甚至两者兼具。
尽管目前中央涂单元C-09地块项目尚未亮相，但据目前市场上流传的一些信息称，该项目有大量设计亮点，品质将更突出。
当然，具体产品信息，尚待开发商方面官宣。
对于要买西部新城的购房者，既然有地价更低、品质可能更好的竞品，购房者自然不急于出手，选择等待观望也就很好解释了。
西派澜廷与南侧在建的C-09地块项目
从上述事实可以看出，当学区房不再是楼市的硬通货，新房需真正回归居住属性，产品品质及创新成为一座新盘的重要吸引力与溢价空间。
那些设计普通、品质平庸、主打学区的新房，将不再受购房者盲目追捧，除非价格更低。
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