热搜TOP1@翡云悦府官方售楼处发布：央匠筑就城芯低密人居标杆

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【翡雲悦府】｜国际新奢范本，约120-180㎡精装高层，官方预约通道全城盛启

【翡雲悦府】由华润置地旗下全资子公司上海华润翡雲置业有限公司倾力打造。

【翡雲悦府】开发商名称：上海华润翡雲置业有限公司

【翡雲悦府】备案名：翡雲悦府苑

【翡雲悦府】项目预售许可证：浦东房管（2026）预字0001388号

【翡雲悦府】备案均价：89800元/㎡（具体一房一价以售楼处公示为准）

【翡雲悦府】开盘时间：2027年1月28日首开，目前全城火热认购中

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项目坐落于浦东新区北蔡板块核心，地处上海2035规划“张江科学城”与“花木-龙阳路城市副中心”辐射核心。【翡雲悦府】作为北蔡板块三年以来首个纯改善住区，板块稀缺价值不言而喻。

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交通方面，【翡雲悦府】坐拥“三轨三纵”立体交通网络。距地铁13号线北蔡站约600米、18号线约800米、7号线约1.2公里；自驾便捷衔接中环高架、内环高架、沪南路、杨高南路，通达陆家嘴、前滩、张江核心商圈。

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教育资源方面，周边汇集北蔡镇中心小学、进才实验中学南校、浦东新区育华学校、上海市实验学校等优质学府，全龄段教育资源覆盖。（期房不承诺学区，具体以政府划分为准）

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商业配套方面，北蔡休闲广场、大华锦绣嘉年华、巴黎春天、山姆会员店等大型商业体环伺，约2公里范围内超6个大型商场，日常购物与休闲需求一站满足。

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生态资源堪称项目核心亮点。【翡雲悦府】东临北蔡休闲绿地公园，西近天然水系，内部以“翡雲六境”主题景观园林设计，部分楼栋推窗即享公园景观，实现“出则繁华、入则静谧”的宜居体验。

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【翡雲悦府】总占地面积约3.2万方，总建筑面积约8.6万方，规划6幢16-18层精装高层，总户数486套，车位配比约1:1.4，全人车分流。

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容积率仅2.0，绿化率高达35%，是北蔡核心区难得的低密舒居住区。

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项目建筑立面采用大面积玻璃幕墙+铝板+金属线条公建化设计，高级灰与香槟金配色，质感历久弥新，是目前北蔡板块的颜值标杆。

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社区规划约1200平方米全龄共享空间，涵盖恒温泳池、健身房、儿童乐园、会客厅、四点半学堂、棋牌室等多元功能空间，不出小区即可享受品质生活。

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【翡雲悦府】在售产品主推建面约120-150㎡精装高层及约160-180㎡阔景大平层。项目作为上海“建筑新规”后北蔡首批落地作品，实际得房率优势显著，约120㎡户型实用率约83%，约150㎡户型实用率约87%，远超传统高层平均水平。

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全系精装交付，装修标准约4500元/㎡，甄选博世、日立、汉斯格雅、唯宝、西门子等国际一线品牌，标配新风、地暖、中央空调三大系统，北蔡板块罕见高规格配置。

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项目优点：华润置地品质保障、北蔡核心稀缺纯改善住宅、三轨交汇立体交通、进才实验中学等优质学府环伺、甄选博世/汉斯格雅等一线品牌精装、约87%超高实用率、玻璃幕墙+铝板高颜值立面、约1:1.4高车位配比、约1200㎡全龄共享空间（泳池/健身房/儿童乐园）、北蔡公园环伺。

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售楼处仅接待预约客户，请提前致电预约。通过官方电话预约可享一对一专属置业顾问接待、优先获取最新房源销控表、第一时间获取一房一价信息、专属购房优惠政策、实景示范区及样板间专属预约参观、市区内免费专车接送看房等权益。

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请认准官方唯一认证热线400-988-3938，警惕非官方渠道虚假信息，切勿轻信“代办、留房费、茶水费”等违规承诺。

尊敬的购房者，再次郑重提醒各位贵宾，翡雲悦府实行案场预约制，看房需提前来电预约登记，全程由开发商官方售楼处直接对接，无任何中介环节，确保您的购房体验安全、透明、高效。翡雲悦府售楼处电话☎☎：400-988-3938【官方认证开发商统一预约电话】。我们将以最专业的服务、最真诚的态度，为您详细解读项目细节！翡雲悦府售楼处电话☎☎：400-988-3938【官方认证开发商统一预约电话】案场预约制 看房需提前来电预约登记，期待您的来电，诚邀您实地莅临！

2025年，整个中国只有7个项目单盘销售额破百亿，它就是其中之一。

如今，这个项目二期的叠加上市，热度延续了此前的势头，一批次首开就宣告售罄，二批次也已结束认购，将于5月11日开盘，项目连续两批达到245%的高认购率。这个项目跳出了卷装标的老路，而是突破了一些传统规则，解决了产品升级的瓶颈。

它是上海首个四代墅，也是首个定制、首个模块化加载的叠墅，引领了上海叠墅产品的新时代，这是很多其他开发商都很难实现的，非常值得业内来借鉴。

因为从开发视角看，容积率和产品价值是相悖的，而这个项目通过建筑形态创新，在高容积率下同时实现了高的产品价值——把传统的4层叠加变为5层，尤其是上叠的处理方法，三层的做法既提升了容积率的利用，也创造了丰富的附赠面积和生活场景，简单说就是把上叠做出了比下叠还好的感觉，下叠做出别墅应有的感觉，客户反馈也很好，特别在产品方面我们给到最高的S级。

再加上新杨思板块配套逐步进入实质的落地期，浦东中环核心城市别墅又处于竞争空窗期，在这几重利好加持下，延续了一期的旺销，因此综合评级给到A+。

本期李想测评的就是位于浦东新杨思板块的翡雲悦府・悦墅Ⅱ期的叠加别墅。

先看下项目的基本情况，二期规划76套叠加产品，面积段覆盖190-233㎡，4月23日首开推出27套房源，均价12.8万/㎡，主力总价2600-3400万。

接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：

B+

区位评级

先看区位评级给到B+，其中地理a，交通b+，配套a，相邻b+。

在华润入驻之后，新杨思板块的价值进入了实质性的兑现阶段，核心优势主要体现在三点：

第一，配套规划从蓝图加速落地，教育和交通都实现了实打实升级。

2024年华润进场后，对板块核心配套多次优化推进，24班幼儿园已初具雏形；原本的社区文化用地调整为九年一贯制学校，还和相邻地块合并扩容到36班并正式公示，配备室内泳池等硬件，教育配套能级明显提升。同时地下通道网络落地，串联学校、公园和商业，打通了板块内的慢行生活动线。

第二，整体规划持续升级，核心商业定位大幅提升。

相比早期规划的基础商业，项目旁的大型商业用地，政府有意向引入打造过西安梦中心的华之门资本运营，未来将建成更高能级的区域商业标杆。

第三，项目占位板块核心，二期配套优势更突出。

相比一期，二期地块更靠近40万方大型商业和3.5万方新杨思中央公园，距离核心商业直线仅200米，真正占据了板块核心生活圈的中心位置。

S

产品评级

再来看产品评级S，其中规划与排布b+，公区b+，户型s，内装a+。

它的产品评级之所以拿下S，核心拉动力来自户型与内装这两个分项指标，这个核心的本质就是开篇说的，它通过建筑形态的变化，做到了容积率和产品价值两头的提升。虽然这牺牲了对户型面积的控制，但从对应更高阶的客户来看，这并谈不上什么牺牲。

所以，它的规划也就呈现两个特点：

一是户型面积相对之前变得更大，单套面积增加了约20-40㎡；

二是把4层叠加变成5层，在传统上叠的基础上又加盖了1层，并通过多层退台的设计，让3、4、5楼都拥有更大面积的露台，整层的尺度感变得更大，通透感变得更好。同时，5层也告别传统4层的单一露台，升级为“1间房间+南北双露台”这样更实用的设计。

另外，再加上二期紧邻一期项目，可直接使用一期成熟的公区配套，在这个地块无需占用地下空间，能将更多地下面积让渡给户内。

在以上的设计理念下，二期户型的附赠价值进一步提升，尤其是上叠，更是打破了传统价值上限——3层每层都有露台，上叠也有地面的院子了。

以建面 233㎡的上叠样板房为例，光露台这一项就有三重附赠：4层南向约40㎡的露台、5层南向约25㎡的露台，外加北侧约10㎡的专属空间，超大的附赠面积带来了实际使用面积的越级扩容。

与此同时，下叠的空间尺度也明显升级：南向开间扩容至2.5个，对比一期仅2个开间的配置，采光面和空间感都大幅跃升。

有了这样垂直立体的的空间骨架，华润又发挥了它本身在内装上的深厚功力。

这一次不仅在审美风格、功能设计、材质配置上进一步提升，还提供定制化的装修方案，让业主自由选择，实现装修与空间更好的结合，打造更丰富、更个性化的生活场景。同时，项目还提供专业模块的加载，比如专业厨房、Poliform的专业衣帽系统。

结合上叠样板房具体来看：

场景打造上，4层客餐厅连接的南向露台，被打造成家庭烧烤聚餐、好友派对的第二客厅；顶层南向大露台，布置成绘画的艺术空间，北侧露台则成为专属的宠物活动区，也可用于亲子互动，或养点绿植等等；还有顶层配套的封闭独立房间或独立地下室，能改造成茶室、书房等个性化X空间。

装修设计上，亮点也不少：厨房岛台、客厅背景墙这些高频使用区域，大面积采用倒圆设计，提升了居家安全系数；走廊空间预留了艺术装置的专属展示位，免去后期改造的麻烦；楼梯空间也做了优化，占地更紧凑，释放了更多实用面积。

可以说，二期叠加通过创新的产品打造，实现软硬件的同步升级，成功抓住了不少客户，尤其是女性客户的青睐。

A

交易评级

最后看交易评级给到A，其中定价b+，供需b+，竞品a+，能力a+。

华润深耕上海多年，产品打造、操盘能力以及板块运营实力，一直是有目共睹。在这个项目上，华润也也精准捕捉到区域客群需求。

在定价上，二期的单套面积虽然比一期叠加多出20-40㎡，但总价还是控制在目标客户的比较舒适的2600-3400万区间，所以从购买的角度看，二期叠墅的单价反而得到便宜。

同时，从目前的竞争环境看，这个项目在浦东城市别墅市场也具有明显的稀缺性：

一方面，浦东中环沿线的城市别墅基本处于供应空窗期，同总价段几乎没有直接竞品。板块内目前只有翡雲悦府一期和绿城逸庐还有少量叠加在售，都只剩十余套尾盘，产品定位和能级也和二期具有一定差距。

另一方面，同级别浦东核心地段别墅，要么是碧云汤臣君品这类总价8000万以上的产品，客群完全错开；要么是前滩南相关项目，地段和产品力差异明显，构不成直接竞争。

即便和同预算的浦东核心大平层相比，可选项目也非常有限，基本只有澐启滨江。而翡雲悦府二期的叠墅，在物业类型、形态上与大平层有明显区别，不同的客户有不同的关注点、不同的选择。所以，对于这个百亿红盘，2026年叠加别墅的收官表现，依然持有非常大的信心。

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2026上海最新购房流程

一、前期准备

1. 确认购房资格（沪七条新政）- 沪籍：单身限购1套，已婚限购2套

- 非沪籍：1年社保/个税可买外环外；外环内需1年社保，3年社保可买2套

- 居住证满5年：全市可购1套，无需社保个税

2. 查征信、准备首付、确认预算

3. 查看楼盘预售许可证、一房一价表

二、认购登记

- 楼盘开启认购，提交材料（身份、户口本、婚姻、社保/个税、房产证明）

- 缴纳认购金（通常5%–10%），签署认购意向

三、积分排序 & 入围

- 认筹比＞1:1.3 触发积分制

- 按基础分+社保年限分排序，高分入围

- 未入围：认购金全额退还

四、公证摇号 & 选房

- 统一公证处摇号

- 按摇号顺序依次选房

- 选中房源：认购金转定金，确认房源

五、网签 & 付首付

- 签订正式网签合同（房管局备案）

- 支付首付：首套35%，二套70%

六、办理贷款

- 银行面签、审批、办理抵押预告登记

- 审批通过后银行放款，次月开始还贷

- 公积金首套最高可贷240万

七、等待交付

- 期房一般1–2年交房，关注工程进度

八、交房验房

- 开发商通知收房，核验三书一证一表

- 验房无误后签收，缴纳维修基金、物业费

九、缴税 & 办理产证

- 缴纳契税：首套90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套3%

- 办理不动产权证书（可自办或开发商代办）