国寿与领盛超6亿交易完成股权交割背后，险资正在“扫货”保租房

2026年初，国寿资本以6.29亿元收购领盛投资持有的上海COZI可遇·新江湾及东外滩项目60%股权，。

近日，这笔交易已经正式完成股权交割。

这笔交易背后，折射出一个正在加速的趋势：保障性租赁住房正成为保险资金竞逐的核心资产类别。本文试图从第三方视角，梳理险资布局保租房的底层逻辑、市场现状与未来机遇。

政策窗口全面打开，从“可以投”到“鼓励投”

险资对不动产的投资并非新鲜事，但过去长期聚焦于商办、购物中心等商业地产领域。长租公寓尤其是保租房真正进入险资视野，得益于近年来政策端持续释放的积极信号。

2022年2月，原银保监会与住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，明确支持保险资金通过直接投资、认购债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式，为保租房项目提供长期资金支持。这一文件被视为险资投资保租房的“开闸”标志。

此后，政策红利不断加码。央行与金融监管总局联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，明确支持险资通过债权、股权等方式参与长期租赁住房的投资、开发和运营；发改委“1014号文”进一步将公募REITs底层资产扩围至保障性租赁住房、市场化租赁住房等多种类型，为险资退出铺平了道路。

从税费优惠来看，保租房项目认定后可享受房产税减按4%征收、增值税按5%减至1.5%缴纳，水电气执行居民价格标准。这些政策叠加，大幅压降了资产运营成本，增强了保租房的投资回报吸引力。

可以说，政策层面已从“允许投”演进到“鼓励投”，保租房成为少数兼具政策确定性与社会效益的投资领域。

险资密集入局，抱团推进

政策的春风之下，险资的动作明显加快。2025年，多家头部险企密集落子长租公寓领域，形成了一波投资小高潮。

2025年2月，新华保险联合大家人寿、万科等设立16亿元万新金石Pre-REITs基金，收购厦门泊寓院儿·海湾社区100%股权，预计提供7724套保租房；

2025年上半年，大家保险以13.54亿元收购华润宝山南大长租公寓在建工程项目；

2025年7月，友邦保险以9.8亿元整体拿下上海松江柚米社区2252套房源；

2025年8月，大家投控联合大家人寿、友邦人寿、中宏人寿、复星保德信人寿等，共同设立45亿元大家长租住房基金，成为保险业首只增值策略长租住房基金，重点布局北京、上海等一线城市保租房项目。

值得关注的是，这些投资呈现出一个显著特点：险资联盟。多家险企抱团参与，以基金为载体实现规模化、专业化运作，既分散了单一项目的风险，又整合了各方资源。

据相关统计，仅2025年上半年，险资在商业不动产领域的投资规模就超过300亿元，其中长租公寓占比持续攀升。

进入2026年，这股热潮并未降温。

国寿资本接盘领盛COZI项目，交易设计明显指向Pre-REITs培育与公募REITs上市的长远布局。紫金保险则携手新华报业，打造南京G116青年社区，成为江苏省首个由险资直接参与的保障房项目。太保资产推动的“新黄浦筑梦城保租房”机构间REITs也于近期在上交所挂牌，吸引了众多保险资金认购。

为什么保租房“长”在险资的审美上？

险资密集入局并非一时冲动，而是源于保租房资产特性与险资负债属性之间的高度匹配。

第一，久期匹配。

保险资金负债周期长达15至20年，天然需要能够产生跨周期稳定回报的资产。保租房运营周期同样长达数十年，且租金波动小、抗通胀能力强，恰好满足险资“长钱长投”的配置需求。

第二，现金流稳定。

以国寿资本投资的COZI可遇·新江湾项目为例，其资本化率达到7.23%，远超保租房REITs行业6%的平均水平，能够为险资提供年化稳定的现金分红回报。项目纳入保租房体系后，周边科创人才刚需支撑，入住率稳定在90%以上，租金波动风险小。

第三，退出路径清晰。

过去，险资投资不动产最头疼的问题是“退出难”——资产流动性差、变现周期长。如今，保租房公募REITs已步入常态化发行轨道，已上市的9只保租房REITs经营稳健，多个底层项目出租率维持高位。

扩募机制也在持续完善——2025年6月，国内首单扩募的保租房REITs成功上市，标志着首发+扩募双轮驱动的格局已经成型。

这意味着，险资可以通过“Pre-REITs基金收购→专业运营培育→公募REITs上市”的完整链条，实现投资闭环。正如当前市场所采用的路径：险资将资金投入Pre-REITs基金，由专业平台完成资产收购与孵化，待运营成熟后借公募REITs实现退出。这种模式既规避了险资直接持有不动产的合规限制，又保留了专业运营能力，兼顾了安全性与收益性。

第四，穿越周期的抗风险性。

当前，商办物业面临空置率上升和租金承压的困境，而保租房作为民生刚需领域，受经济周期波动的冲击较小。尤其在“十四五”租赁住房建设目标推进、各地“商改租”政策落地的大背景下，保租房兼具政策托底与市场需求的“双保险”，这在“资产荒”环境下尤为稀缺。

启示：险资如何把握窗口期？

站在第三方视角观察，当前保租房市场仍处于发展窗口期，但优质资产的争夺正在加剧。结合国寿资本及其他先行者的实操案例，以下几点值得险资关注。

一是明确定位，选准参与方式。

目前险资参与保租房的主流模式有三种：其一，直接投资成熟项目，如国寿资本接盘COZI可遇；其二，通过Pre-REITs基金间接收购并培育，如万新金石基金收购厦门泊寓；其三，发起设立专项基金主动管理，如大家长租住房基金。不同模式对险资的投资能力、风控要求和资源整合要求各不相同，机构应根据自身规模与能力选择适配路径。

二是聚焦核心，守住在区域与资产质量上的底线。

从已发生的交易来看，险资投资标的几乎都位于上海、北京、厦门、南京等一线及强二线城市的核心区域，资产均具备“地铁上盖、产业支撑、人口流入”等特征。三四线城市的保租房项目虽然也在推进，但产业支撑弱、人口净流出、租金天花板低，投资风险相对更高。

三是善用政策，把红利落到实处。

保租房项目的核心优势之一在于政策赋能——房产税减免、增值税优惠、低息贷款、水电按民用标准、审批流程简化等，每一项都能切实压降运营成本。险资在投资尽调中应重点关注项目是否取得保租房认定书，能否充分享受上述优惠，这直接影响项目的净运营收入与资本化率。

四是重视运营，选择或绑定专业团队。

保租房资产的长期价值，不仅取决于区位与硬件，更依赖持续的精细化运营能力。领盛打造的COZI可遇项目之所以能在三年内实现26%的资产增值，很大程度上得益于其“投改管退”的专业运营闭环。险资自身通常不擅长运营管理，因此无论采用何种参与方式，绑定专业运营机构都是保障投资收益的关键一环。

结语

从国寿资本接盘COZI可遇，到大家投控牵头45亿元长租住房基金，再到太保资产推动保租房REITs上市——险资正以日益多元的方式深度参与保障性租赁住房市场。这既是险资在“资产荒”背景下主动寻求优质标的的理性选择，也是保险资金服务国家民生战略、参与城市更新的责任担当。

对于尚在观望的险资同业而言，窗口期仍然存在，但优质资产的稀缺性正在加剧。当政策的确定性、市场的刚需性与金融工具的创新性形成共振，保租房作为另类资产配置的黄金赛道，值得更多长期资本的关注与参与。

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