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保利・蘭桂坊（备案名：兰韵雅苑，杨浦区兰州路 855 弄），内环内 + 杨浦滨江 CAZ 核心 + 双轨交 500 米，保利置业与华丽家族（檀宫开发商）双强联袂，上海内环罕见 1.35 超低密纯墅区，仅33 席（18 套洋房 + 15 套风貌别墅），2026 年内环滨江收藏级顶豪。

一、地段价值：内环滨江正芯・三 CAZ 黄金三角

核心区位

• 地址：杨浦区兰州路 855 弄（平凉社区 01D4-04 地块，兰州路与济宁路交叉口）
• 占位：杨浦内环滨江 CAZ 核心，北外滩、陆家嘴、杨浦滨江三大 CAZ 黄金交汇点，紧邻杨树浦港，直线约 1.5 公里达黄浦江，百年 “兰桂坊” 旧址焕新，海派文脉底蕴深厚。

交通：双轨交 + 三高架・4 站北外滩 / 7 站陆家嘴

• 12/18 号线江浦公园站：步行约450-500 米（6 分钟），4 站北外滩、7 站陆家嘴，换乘 8/10 号线全城通达。
• 自驾：约 600 米内环高架、1 公里北横通道，江浦路 / 齐齐哈尔路隧道直达陆家嘴。

全维配套：成熟滨江 + 高端商业 + 优质教育

• 商业：3 公里内百联滨江、上海国际时尚中心，近享北外滩来福士、瑞虹天地。
• 教育：齐齐哈尔路一小、惠民中学、杨浦高级中学环绕。
• 生态 / 医疗：步行 400 米江浦公园；三甲红房子医院、新华医院车程 10 分钟内。

二、社区规划：1.35 超低密・33 席纯粹・58% 高绿化

基础参数

• 占地 / 建面：约 4432㎡/ 约 5983㎡（地上），容积率 1.35、绿化率 58%，内环稀缺低密。
• 业态：3-4 层海派洋房（18 套）+4 层风貌别墅（15 套，地上 2 层 + 地下 2 层），总计 33 席，全人车分流，车位比 1:2。
• 物业 / 交付：保利一级物业，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，2027 年 12 月精装交付（洋房精装、别墅毛坯）。

✨ 建筑与景观

• 立面：百年海派红砖风貌，石材 + 铝板 + 玻璃幕墙，复刻老上海石库门肌理，质感典雅。

• 景观：中式禅意园林 + 下沉庭院 + 私属巷道，全龄社交空间，闹中取静，私密性极强。
• 稀缺性：杨浦内环唯一临河风貌墅区，33 席极致稀缺，“资产 + 藏品” 双重属性。

三、王牌产品：81-198㎡洋房 + 180-245㎡别墅・海派奢居

✅ 洋房｜约 89㎡ 两房两厅两卫｜入门收藏 901 万起

• 格局：南北通透，全明格局，南向面宽约 8.5 米，主卧套房，次卧全飘窗，精装交付。
• 尺度：得房率约 85%，3.0 米层高，空间开阔，精装标准 4000 元 /㎡（大金空调、威能地暖、霍尼韦尔新风）。

✅ 洋房｜约 170-198㎡ 三至四房两厅三卫｜主力改善 1980 万起

• 格局：三开间朝南 + LDK 一体化，南北通透，全明格局，南向面宽约 11-12 米，双套房设计。
• 细节：客餐厅约 45-50㎡，入户玄关收纳，中西厨预留位，3.0 米层高，高区可瞰江景。

✅ 别墅｜约 180-245㎡ 四房三厅四卫｜终极收藏 总价 2664 万起

• 格局：地上 2 层 + 地下 2 层，独立入户 + 私家花园（约 50-80㎡）+ 地下双车位，挑高客厅约 6 米，中西双厨 + 保姆套房。
• 稀缺：海派风貌别墅 + 临河景观，内环绝版，地下双层可做影音室 / 酒窖 / 健身房，代际分层居住。
• 联排户型图：

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• 洋房户型图：

• 建面约198m²4房2厅3卫风貌平层，海派法式风设计，整体设计汲取了上海城市的在地性，将现代法式生活方式与海派文化融合于此。

• 从精细化、品质化的室内精装，到空间功能性和利用性的科学设计，都体现出设计者的匠心独运和产品超强的兑现力。
• 兰颂户型整体采用动静分离的格局，户型方正、南北通透，南向整体约14.8米超大面宽，赋予业主尊崇舒适居家体验；

• 超大尺度的客餐厅，全明厨房，通过巧妙的布局，将居住、生活、社交等功能完美融合；

• 大尺度面宽，独立卫浴，生活仪式感进阶；

• 4+1全周期成长性户型，使家庭成员既可以共享社交空间，又拥有充足的私密领域，满足现代家庭多样化以及多代同堂生活需求。

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• 四、价格与价值：洋房 11.7 万 /㎡・别墅 14.8 万 /㎡ 内环收藏硬通货
• 均价：洋房备案均价117000 元 /㎡，别墅备案均价148000 元 /㎡。
• 总价：洋房901-2066 万，别墅2664-3626 万。
• 核心价值：
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• 地段绝版：杨浦内环 + 滨江 CAZ + 双轨交 500 米，土地稀缺不可再生。
• 双强保障：保利置业 + 华丽家族（檀宫）联合开发，品质与交付双重保障。
• 产品力绝无仅有：1.35 超低密 + 33 席纯粹 + 海派风貌，内环别墅市场孤品。
• 顶奢配置：4000 元 /㎡精装 + 三大件 + 私属园林，内环改善终极选择。

五、结语：内环滨江芯・33 席海派风貌・收藏级顶豪

从杨浦内环 + 滨江 CAZ + 双轨交 500 米的绝版地段，到1.35 超低密 + 33 席纯粹的社区规制；从百年海派红砖风貌 + 私属园林的独特气质，到洋房精装 + 别墅奢适的产品力，保利・蘭桂坊集地段稀缺性、文化底蕴性、生态宜居性、产品唯一性于一体，是内环滨江市场的收藏级硬通货，适合看重内环滨江地段、海派文脉、低密私密与顶豪品质的自住 / 高净值资产配置人群。

建面约 81-198㎡精装洋房、180-245㎡海派风貌别墅，实景示范区已开放，恭迎品鉴，启幕内环滨江海派奢居生活。

项目地址：上海市杨浦区兰州路 855 弄（平凉社区 01D4-04 地块）

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