深圳“昔日第一高楼”地块易主 央企华润置地70.5亿接盘

财联社5月6日讯（记者 王海春）深圳“昔日第一高楼”地块，易主了。

今日深圳成功出让一宗位于龙岗区的涉宅用地。该地块位于龙岗区龙城街道，土地面积169734平方米，规划建筑面积476800平方米，容积率3.26，用地性质为二类居住用地、商业用地，起始价70.45亿元，起始综合楼面价14776元/平方米。

上述地块于本月挂牌，挂牌期自4月26日至5月6日15时止。最终，华润置地以70.45亿元的价格竞得地块，成交综合楼面价14776元/平方米，溢价率0%。

值得一提的是，上述地块此前在世茂集团手中，这一项目曾有着相当耀眼的光环，但其经历却相当坎坷。

2017年2月，世茂以239.43亿元的底价竞得深圳龙岗商住地块，创当时深圳土拍总价第二高纪录。世茂将这一项目命名为深港国际中心，拟投资超500亿元，开发包含超高层主塔在内的“深港国际中心”，按世茂此前计划，该项目将打造约700米的“深圳第一高楼”。

然而，在2021年11月，世茂流动性危机浮出水面，因公司资金出现问题，上述巨无霸项目之后陷入停工状态。据了解，其竞得的14宗地块中，两宗已经实现开发和销售。

世茂出现流动性困难后，将该项目被列入资产处置清单，但项目未能找到接盘方。2023年7月，深圳市世茂新里程实业有限公司名下深圳市龙岗区龙城街道12宗地土地使用权及地上物被司法拍卖，该标的物起拍价130.44亿元。然而，因无人报名，该标的物首次拍卖流拍。

2023年11月，上述资产进行第二次法拍，起拍价降至104.35亿元；虽然价格进一步大幅度下降，但同样因无人报名，该标的物第二次拍卖再次流拍。

2025年7月，据中信信托向投资人发送的《关于召开中信信托•深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的通知》，通知提及，深圳市相关部门计划以68亿元的总价，对世茂集团旗下“深港综合体项目”12宗地块进行收储。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，无论是239.43亿元的深圳第二高总价“地王”，还是计划总投资超500亿元，打造“深圳第一高楼”，尽管地标特征耀眼，但与当地产业、就业、配套的关联度有限。随着市场变得更加成熟，进入到人居时代，价格的变化也反映出市场告别一个旧时代，进入到更加稳健的时期。

业内人士认为，华润置地以70.45亿元底价接盘深圳“昔日第一高楼”，是深圳运用“清理、调整、供应”手段优化项目规划与实施条件，来盘活存量项目的成功实践。

“首先是清风险，即深圳市政府部门以68亿元对地块进行收储，全面梳理项目债权债务，实现历史风险与新主体有效隔离，将烂尾地块变为净地。其次是调规划，取消超高层设计、变更用地性质、下调容积率，重构开发逻辑，回归市场刚需。最后是进行再供应，将清理完成、规划优化后的地块重新挂牌，优选稳健主体。对于大型地产项目，很大程度上还肩负着片区成熟度孵化的重任。该项目周边有由华润运营的大运中心体育场馆及大运天地，可以在进行片区开发过程中形成协同运作之势，相互赋能、借力。”李宇嘉表示。

从技术细节层面观察，该地块本地出让的价格，具有一定优势。

中指院分析师介绍，该地块西南侧不远的G01045-0200号宗地，由中海于2025年1月16日以30.65亿元的价格竞得，成交楼面价29611元/平方米，溢价率达70.37%，即中海大运玖章项目。

另外，前述地块再次挂牌出让，建设要求较此前发生诸多变化。

据了解，该地块本次出让，用地性质进行了大调整，从此前纯商业用地，变更为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”。同时，业态结构也进行优化，住宅成为项目主角，面积达30.56万平方米，占总建筑面积64%；商业部分则大幅缩减至14.35万平方米，占比仅30%左右。另外，下调了高度与容积率，放弃700米超高层规划，容积率从原4.17降至3.26，降低建筑密度之际，显著提升居住舒适度。

“项目从超级商业地标转型为大型宜居社区，开发逻辑也从地标溢价转向以住养商、稳健开发。另外，开发模式创新方面，该地块推出‘分宗开发、分期建设’模式。按照要求，竞得人可拆分开发地块，住宅部分须1年内开工、4年内竣工，商业和酒店可放宽至2.5年内开工、6年内竣工。该模式可有效应对原有规划中商业体量过大、资金沉淀周期长的痛点，支持开发商优先开发并销售住宅，实现资金回笼，再逐步推进商业部分的建设，显著降低了项目整体资金压力，提升了可持续性。”亿翰智库分析师表示。