深圳楼市两极分化！核心资产为何成稀缺硬通货？

进出口暴涨 37.3%！深圳经济反弹背后藏着什么逻辑？

豪宅疯涨普通盘降价！深圳楼市正在上演极端分化

十五五开局逆袭！深圳凭什么实现经济与楼市双重反转？

核心区供地告急！深圳优质住宅为何越来越稀缺？

深圳十五五开局就放大招，经济与楼市双双反转，打破所有市场预期，这波逆袭来得又快又猛。

很多人还记着去年深圳的状态，外贸增速放缓、楼市整体平淡，谁也没想到，今年开年就用实打实的数据，完成了强势翻盘。

海关公开数据显示，今年前两个月，深圳进出口总额达 8242.3 亿元，同比增长 37.3%，稳稳守住内地城市第一的位置。出口 4943.6 亿元，同比增长 35.5%，进口增速更是冲到 40%，内外需求同步回暖，彻底摆脱了去年的低迷。

去年深圳进出口总额虽达 4.55 万亿元新高，但增速仅 1.4%，出口甚至同比下降 2.6%，当时不少人都在为深圳捏把汗。这轮反弹从不是运气，而是深圳多年沉下心深耕先进制造与科技创新的结果，半导体、生物医药等高端产业默默发力，才有了如今的厚积薄发。

楼市的变化同样亮眼，尤其是高端住宅市场，回暖势头十分明显。去年全年，深圳亿级二手豪宅成交 17 套、新房亿级豪宅 13 套，而今年一季度，仅新房亿级豪宅就成交 12 套，三个月成交量快赶上去年一整年。

截至 3 月 22 日，3000 万以上豪宅累计成交 168 套，同比增幅达 154.55%，在四大一线城市中增速最快。深圳湾、香蜜湖、后海、前海四大核心板块，包揽了全市超八成顶豪成交，其中一个项目最高单价冲到 29.7 万，刷新片区近半年纪录。

高净值人群的置业需求，离不开深圳科创与金融产业的支撑，只要高端产业持续创造财富，核心区域的顶级物业就始终有强劲购买力。

不少人看到豪宅热销，就以为深圳楼市全面回暖，其实不然。今年 3 月，深圳一二手住宅总网签 7898 套，环比上涨 117%，创下近 11 个月新高。其中一手住宅预售网签 1571 套、现售 1256 套，二手住宅网签 5071 套，均有大幅上涨，稳定在 5000 套荣枯线之上。

这波成交量上涨，核心是大量特价房源在拉动。沙井有个楼盘，去年同期单价还在 4.8 万以上，如今最新批次均价降到 4 万左右；龙华一个项目，去年均价 4.5 万 +，现在特价房单价直接跌破 4 万，还有小开发商项目持续加大优惠，部分老盘价格比去年同期特价房还低 3000 元，开发商去化意愿十分迫切。

限购区域也不例外，宝安某楼盘正常均价 7 万多，3 月 89 平户型实际成交单价仅 6 万出头；南山部分楼盘此前单价 7.5 万左右，如今实际成交价也降到 6 万出头，而且这些房源多为现房、准现房，即买即住仍需靠低价吸引客户。

深圳核心区域的住宅供应，早已跟不上需求。深圳湾、香蜜湖、安托山等核心板块，以及前海、宝安中心等热门区域，土地资源本就稀缺，不少片区还是填海而成。

过去五年，深圳湾、后海、香蜜湖三大顶豪板块，没有新增一宗纯住宅用地。深圳湾去年仅一宗商业用地调规为商业 + 居住混合用地，还不在传统顶豪核心区；后海 2024 年底推出的含宅地块，是 12 年断供后的存量开发；香蜜湖零星的居住供应，也只是旧改回迁房和保障房，没有新增商品住宅。

其他核心区域新房供应同样紧张，龙华红山准现房只剩少量高楼层房源，深圳北站核心区仅有一个准现房清盘项目，宝安碧海暂时无新房可售，新品要到 4 月底才入市，南山中心区新房多为小规模尾盘，可选空间极小。

深圳从不缺真实居住需求，去年 11 月，一个共有产权房项目推出 1700 多套房源，三房户型当天就被抢空，两房户型两天售罄，参与选房的家庭超 5000 户，后续加推依旧快速去化。

同年 12 月，另一共有产权房项目 664 套房源，吸引 6254 户家庭申请，申购比接近 1:10，开盘即售罄。后续退回的 37 套房源，仍有 1126 户家庭争抢，其中三房户型 57 户抢一套，两房 24 户抢一套，足以看出刚需群体的旺盛需求。

除此之外，大量在香港工作、两地生活的家庭，也有强烈的深圳置业需求。一边是持续涌入的人口和需求，一边是核心区紧缺的供地和优质房源，深圳核心板块的优质住宅，注定是抗周期的硬通货。

今年 3 月，上海二手房单月成交重回 3 万套，创下五年新高，北上深三大一线城市二手房成交量同步走高，上海二手房价格更是结束 33 个月下跌，实现企稳回升。

这背后的逻辑很简单，产业和人口，才是支撑城市价值与房产价值的核心。对于普通人来说，选对城市，配置优质资产，才能更好抵御市场周期波动，守住家庭财富。

未来，盲目买房的时代已经过去，只有抓住核心城市的发展机遇，选对板块，才能让资产实现保值增值，这也是深圳这波反转给所有人的启示。