北京买房：理清思路，购房建议1867

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在手里有闲置资金300万左右，想买套房子投资，两居的户型。不需要学区房，能保值就行，当然能增值就更好了。想咨询一下，您觉得安贞附近的板楼值得买吗？或者您有什么其他推荐的地段吗？

A：

1、这种时期聊投资房子的大多数都是冲租金收益去的，房价大涨的年代过去了，最好别有太高期望值。

尤其这种老小区，保值就是跟随大盘，因为其本身就是大盘的基础部分，不吃亏也占不到便宜。是否增值则看货币发行量了，跟房子本身没什么关系。除非是成为学区房，否则老小区不可能走出独立行情。

2、以安贞西里为例吧，有网友也正看小两居呢，60平左右300多万，租金7000左右的，租售比在500之内，扣除物业费取暖费和空置期的租金净回报率超过2%，比银行存款高。

所以常规建议是如果手里有现金，且没有其他稳妥+高息的理财渠道，那就买房收房租，收益不高细水长流。

谈不上值不值得，只是在现在这种“投资荒漠”的年代，大多数人都找不到高息+稳妥的理财渠道了。所以都无奈的买房收租，反正比存银行强，房价角度也大概率能对抗通胀。

3、老房其实对地段儿的要求不太高，只要是市区内的成熟板块一般都可以。安贞挺好的，价格走势+租金至少不落后大盘，不吃亏。

不过多说一句，按着好点儿的两居大多300万以上。所以看房时尽量选择没有瑕疵和硬伤的吧，毕竟房子是用来住的，居住体验好的至少流动性强。

仅供参考。

二

Q:

您认为北京楼市这种拉锯的博弈状态会持续多久？Ps：我的意思是大多数人都认为北京楼市不可能长期疲软，早晚会再次上涨的，但现状却是想买的人没钱，有钱的人不想买，有房的嫌房价低还不想卖，导致现在仨方都不满意的纠结状态，您认为会持续多久？

A：

1、什么意思？您指什么拉锯的博弈啊？土地方、开发商、刚需、改善、还是投资客？或是二手房的买家和卖家？价格和成交量？

2、我大概明白您的意思了，但我也不知道能持续多久。日本从1991年崩盘，到2013年的东京等大城市才开始回暖，整整12年甚至14年。如果按照回到最高点计算，那东京整整用了30-32年，而且还只有东京的核心区成熟板块，其他的大城市+郊区部分回暖，小城市+偏远地区的房价一直趴着呢，并且屡创新低。

美国从2006的房价开始下跌，2007年加剧，2008年因次贷危机崩盘，直到2014年才真正走出低谷，至少6年多了。咱们香港从1997年东亚危机崩盘，2003年才开始回暖，2012年才算走出低谷，这一轮也是十多年。台湾省1990年达到最高峰后开始下跌，1994年加速下跌，至少到1999年之后才算回暖，真正走出低谷也是十年以上。

咱们的炒房根据地温州市，在2012年之前一直是内地炒房第一城，房价几度远超北上广深+杭州，甚至高出北京上海30%。但2010年之后崩盘，虽然几度小幅回暖，但至今也就是高峰期的60%吧，也至少15年了，回到巅峰不知还要多少年。

3、北京什么时候回暖我不知道。只能说二次房改之后，北京经历了好几轮明显波动。1998-2000年后楼市低迷，2003年回暖但赶上了2004年的宏观调控+上海崩盘，所以直到2005年才出现了第一次金九银十。这轮周期通常按6年计算，但其实如果从1993年宏观调控开始，那至少博弈了10年以上。

2007年见顶，2008年崩盘，2009年春天之后真正暴涨，2010年就被限购限售了，这期间有明显涨幅的大多是学区房+热门板块。整体楼市到2014年达到最低谷，2016年春节后才又开始暴涨，这轮周期也6年呢。

4、总之我不知道会持续多久，只能说反正历史上好几次了，欧美等国在百年楼市历史中更是N多次，没人能准确预测，都是瞎蒙+等着，看运气吧。

多说一句，人这一辈子能赶上一次时代红利+抓住了就算成功，一次都赶不上或抓不住也算正常。反正都是普通人，而普通人的一生，本来就是一次次错过机会的一生，否则早就不是普通人了。

仅供参考。

三

Q:

我的户口（集体户）早就是在北京了，但一直在国外工作，目前回国在武汉工作，武汉有房，孩子也在这边上学。请问我现在有300万左右资金，您建议是在武汉再买一套房还是在北京买？

如果在武汉的话能买很好的改善房，投资效果也应该不错。在北京买的话就是老破小了，只能放户口。但也考虑到毕竟北京是首都，孩子将来是肯定到北京高考的，上学和工作也有可能在北京，所以在犹豫。

这是我看的几个楼盘广告，还没实地看房，请帮忙点评一下。

A：

1、这其实不是房子的事儿，而是自己+孩子将来在哪儿生活或工作的问题。确定将来不在北京的话就没必要买，因为房子是用来住的，住不上买他干嘛？收租金打理着也挺麻烦的，让中介代管又少了至少一个月的租金，何必买来添麻烦呢？

但如果确定将来在北京工作和生活，那既然有户口，总不能永远租房吧？房子是用来住的，将来有居住的可能就买呗。

2、我点评不了，因为这几个楼盘我都没去过。而且我觉得也没什么意思，都在郊区，也离地铁都不近，那您买来做什么啊？至少在前几年是住不上的吧，那如果空置就等于没发挥出作用，可如果出租的话不仅收益率低，而且装修也大概率被毁了。

另外既然地段儿不算强，那价格走势也就大概率偏弱。再者38号文件也说的很清楚，将来减少商品房土地供应，那这种郊区地段儿发展就有很大不确定性。

那请问了，如果地段儿一般，住不上，租金不高，有可能毁装修，将来发展也没谱儿。买了这房的优势在哪儿？

3、总之还是先确定将来是否在北京工作或生活吧。如果来，那常规建议是先买在朝阳东四环外板块，租金高，价格走势也大多数至少不弱，将来换房不吃亏。未必非得是老破小，房龄相对新的小户型也不少呢。

仅供参考。

四

Q:

我们的女儿在北京上学，**大学，我想用她的户口给她买套房子，120万左右的，面积不用大，地段好的就行，将来她毕业在北京工作时能住。

A：

1、我没理解，您家应该不是北京人吧，那女儿怎么会有北京户口呢？

2、另外就是这预算，120万是总价还是首付啊？总价的话至少在市区是买不到的，基本都得很远的郊区了。首付的话那就做个总价预算吧，要不然不好聊地段儿。

Q:

Ps：我们现在都是**户口，但我听说上大学是可以转北京户口的，转到北京不是就能买房了吗？

A：

1、您说的大学户口属于“临时户口”，是票证时代为了解决粮油关系的，转了户口才能在北京领粮票。不光是大学户口，其他的还有外地在京单位的也都是临时户口，比如驻京办和北京分公司什么的。

2、但90年代取消粮票之后这种户口就没有实际意义了，转不转的都行，看自己的意愿。不仅没粮票，也不能买房和享受其他京籍福利，以前是能买车，现在好像也不行了。

而且既然是临时户口，那毕业时如果不能找到能办理“北京正式户口”的单位，那就必须迁走，一般最长周期是一两年吧。所以这种户口没什么意义，至少是对买房没用。

Q:

Ps：那我们能不能买不用北京户口的房子？比如公寓和X产权，就是想给女儿毕业留北京工作准备个住的地方。

A：

1、北京的公寓也需要购房资格。在校大学生是不能买的，因为既然没毕业就不能交社保和纳税，无法申请。

2、X产权倒是能买，120万也能买到，但意义不大吧？不合法的房子总是有隐患的，而且都在郊区，就算现在买了，女儿将来也未必住的上，万一不满意而埋怨怎么办啊？那父母就是好心办事儿而没达到效果了。所以考虑好吧，一般是不建议的。

再说两句，之后又和这两口子聊了几句。怎么说呢，有些同情也有些无奈，甚至是有些愤懑。他们之所以要给女儿在北京买房，是因为跟女儿关系不好，所以想弥补缓和一下。这120万已经是他们的全部积蓄了，而且还要卖掉一套老家的房子。

但女儿并不领情。因为当时报志愿的时候，女儿就不想来北京。因为父母选的学校虽然是211，但以她的分数只能是非常冷门的专业，甚至是考公都不好报名的那种。但父母就是坚持，女儿最终也默认了。

但到了北京之后，女儿可能是越读越心凉，还无法转专业，所以对留北京工作根本不抱希望，认为还不如回老家找工作呢。老家是个中等地级市，虽然经济不太强但也说的过去，至少比北京压力小。

但这又和父母的意愿相悖了。父母认为自己在老家就是最基层的职工，没有任何人脉资源能帮助到女儿，那回来干嘛？而且当时到北京上学的时候，亲戚朋友是都知道的，很风光，那如果毕业又回老家了，面子上实在过不去。

所以这父母才想凑出120万给女儿在北京买房，既有缓和关系的意思，也有给女儿打气，甚至是施压的意思。反正就是想让女儿留在北京工作。

不知您怎么想，反正我听的挺郁闷的。可怜天下父母心，父母的初心肯定是为了女儿好。但奈何父母的认知好像不太强，从户口和买房的计划上就能看出来。而且看样子还挺固执+强硬，难免让女儿叛逆。

反正就是这种情况吧，我是帮不上什么忙，对X产权既不懂也不敢推荐，其他的更不好对家庭关系说什么。家家都有本难念的经……

五

Q:

请问：3月份把国美第一城的小房子卖了，现在想在双井大望路百子湾一带买个总价580万以内2居，自住但希望能尽量保值。金泰580左右，板块弱些。东方雅苑520左右，得房率极低，81的建面实用面积不到60平。华腾园500万，只能买到东向塔楼，南向都是大户型。

单纯从保值角度考虑，您觉得东方雅苑>金泰先锋>华腾园，是这样吗？

A：

1、这仨小区到目前为止的价格走势是这么排序的。

2、东方雅苑如果是建面81套内60，那得房率是74%，高低分跟谁比了。跟小板楼比算很低的，跟板楼相比算偏低的，跟塔楼比算正常值吧。华腾园应该差不多就是75%，国美的话应该能接近80%，也高不到哪儿去。

3、其他我好像没什么说的了，就是这种现状。另外价格走势也只能说明以前的，以后的趋势未必完全延续。另外塔楼东向不算硬伤，只是看自己的喜好了，毕竟房子是用来住的。

仅供参考。

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