意大利房价持续上涨！高端住宅市场最火！米兰最高达2.7万欧元

房地产服务公司Engel & Völkers Italia近日发布《2026年意大利市场报告》（Market Report Italia 2026）。报告由该公司与意大利房地产研究机构Nomisma合作完成，对意大利高端住宅市场的交易量、价格走势及买家结构进行了系统分析。

报告显示，2025年意大利高端住宅市场需求同比增长6.3%，价格涨幅在1.3%至1.9%之间。2025年上半年交易量增长9.3%，下半年有所放缓，全年综合增长率为6.3%。这一增速虽较2022-2023年的高增长期有所放缓，但整体市场依然保持韧性。

米兰继续稳居意大利高端住宅市场的核心位置。报告显示，米兰新房及翻新房均价在每平方米1万至2.3万欧元之间，核心地段最高可达每平方米2.7万欧元。

米兰的高端住宅买家结构多元，主要包括意大利高净值个人、投资者（约占总量的20%）以及国际买家。国际买家主要来自欧洲其他国家（59%）和北美地区。Engel & Völkers Italia首席执行官穆汉纳德·阿尔·萨尔希（Muhannad Al Salhi）在评论市场表现时指出，意大利高端房地产市场“被证实具有韧性和吸引力”，中高端物业“继续代表着寻求稳定性和长期价值的人们的首选”。他透露，该机构在意大利平均每天售出8套高端物业。

意大利高端房地产市场呈现显著的区域分化特征，各地区购房动机和买家构成差异明显。

北部地区以首次购房需求为主导，约占高端住宅交易总量的50%（西北部50%，东北部51%）。这一比例明显高于其他地区，反映出北部发达的经济体系和稳定的就业市场对首次置业者的吸引力。北部地区以本国买家为主，占比达72%。

中部地区则是国际买家最集中的区域，国际买家占比达52%。在购房动机方面，中部地区第二套住房比例略高，占42%，首次购房占41%。国际买家对托斯卡纳乡村、基安蒂地区以及佛罗伦萨、罗马等艺术城市表现出浓厚兴趣，偏好翻新后配备现代舒适设施的物业。

南部及岛屿地区以投资性购房比例最高，达23%，首次购房和第二套住房分别占40%和37%。该区域本国买家占比为59%。撒丁岛翡翠海岸（Costa Smeralda）的高端房产价格最高可达每平方米4.7万欧元，为全国最高水平。

报告对各旅游胜地的高端房产价格进行了系统梳理。

在西北部地区，库尔马耶乌尔（Courmayeur）的高端房产价格最高可达每平方米2万欧元。利古里亚大区的圣玛格丽塔-利古雷（Santa Margherita Ligure）和波托菲诺（Portofino）高端房产均价约每平方米2.5万欧元。马焦雷湖（Lago Maggiore）和奥尔塔湖（Lago d’Orta）的湖景别墅和顶层公寓最高可达每平方米8400欧元。

在东北部地区，科尔蒂纳-丹佩佐（Cortina d’Ampezzo）高端房产最高可达每平方米2.4万欧元。威尼斯高端房产价格约每平方米2万欧元。特伦蒂诺-上阿迪杰大区的阿尔卑斯山度假胜地高端房产价格在每平方米1.25万至2.4万欧元之间。

罗马高端房产均价在每平方米6000至1万欧元之间，最高可达1.2万欧元，需求主要集中在翻新住宅，购房者注重露台、节能性能及停车位。那不勒斯均价在每平方米5800至7000欧元之间，最高可达1万欧元，以本地刚需为主。

报告显示，国际买家平均占意大利高端房产交易总量的35%。从区域分布看，国际买家更青睐意大利中部地区，在该区域的交易占比达52%。买家主要来自欧洲（59%）和北美。

Engel & Völkers Italia在报告中预测，2026年高端及豪华房产市场将继续受益于强劲的需求，这一需求既来自高购买力的本国买家，也来自对生活方式和旅游目的地兴趣浓厚的国际买家。

报告特别指出，当前全球地缘政治不确定性可能进一步强化意大利高端房产市场的吸引力。由于部分传统投资目的地因冲突变得难以进入，更多国际投资者可能将目光转向意大利。这一趋势在北美买家中尤为明显，他们对科莫湖、撒丁岛等滨水地区的兴趣持续上升。

阿尔·萨尔希在评价市场前景时表示，尽管价格增长较前两年略有放缓，但整体前景依然积极。意大利高端房地产市场凭借其独特的艺术遗产、自然景观和生活方式优势，在全球投资格局中保持着独特的竞争地位。

来源：意欧视点 等