小区“机房”变“宿舍”？这场持续1年多的拉锯战，结局让人“舒服”！

当自家小区的设备层竟悄然变身“员工宿舍”，床铺横陈、生活味“十足”，业主们的知情权和共有财产权何在？近日，一场历时13个多月、围绕小区“隐秘角落”使用权的“拉锯战”终于尘埃落定，为这起罕见的物业侵占共有空间案画上了法律的句号。

投诉曝光撕开“置换”内幕

故事要回溯到一年前。北站街道综合行政执法队接到一桩看似普通的投诉，却揭开了一场复杂权益博弈的序幕。

“三楼半和28楼的设备层被改成宿舍了，里面住的都是物业员工！”

执法人员闻讯而动，推开房门，眼前的景象令人诧异：原本用于放置公共设施的空间被精巧地切割成数个隔间，床具、生活用品一应俱全。执法人员随即撰写现场勘查笔录，迅速锁定证据。

面对调查，涉事物业公司法定代表人并不慌张，反而亮出了一份“挡箭牌”——一份与小区业委会签署的“置换协议”。协议显示，物业公司以其名下的小区地下非机动车库等空间，交换这两处设备层的使用权，专供员工居住，美其名曰“资源优化”。

看似滴水不漏，却在执法队员的细致核查下露出了马脚。当联系到业委会时，业委会主任答复：协议虽有签字，却从未召开业主大会进行表决通过。这一关键信息，让物业公司的“合法外衣”瞬间褪色，成为案件定性的突破口。

规土图纸“打脸”

全体业主权益动不得

为进一步固定证据，执法人员直奔区规划资源局，调出了小区原始图纸。图纸上，那两处空间的功能标注赫然在目——物业共用部分，归全体业主所有，物业公司的行为已涉嫌违法。

2025年8月20日，执法队向物业公司送达《责令恢复原状决定书》，限期清退并恢复原貌。法定代表人当场签收，看似配合。然而，当9月2日复查时，人员物品纹丝未动，整改义务完全未履行。

面对这种“软抵抗”，执法部门果断作出罚款处罚。“缴纳罚款绝不意味着违法行为的终结，履行整改义务才是免触法律的红线！”北站街道综合行政执法队态度鲜明。催告、再催告，面对物业公司的一再沉默与拖延，执法队不再等待，依法向静安区人民法院申请强制执行。

终于，法律的利剑出鞘。静安区人民法院执行局法官上门执行，依法对两处设备层内的所有人员、物品进行强制清退，并对被擅自分割的空间进行物理复原。次日，法院的《执行结案通知书》送达执法队，这场持续13个月的“拉锯战”，以业主的全面胜利告终。

“此案不仅为涉事小区业主挽回了共同财产，更以鲜活案例为整个物业服务行业划定了行为红线。”

北站街道综合行政执法队表示，物业公司作为小区管理方，本应恪尽职守维护业主共同利益，却擅自占用业主共用空间，还通过拖延、缴罚款不整改等手段逃避法定义务，最终自食恶果，为行业敲响了深刻的合规警钟，执法队将持续强化对物业管理领域违法行为的查处力度，用刚性执法守护业主合法权益，维护社区治理的良好秩序。

普法小贴士

设备层属于物业共用部分，擅自占用物业共用部分的行为，已违反相关法律法规，需承担相应法律责任。

《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款第（四）项明确规定：

禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：（四）擅自改建、占用物业共用部分。

《上海市住宅物业管理规定》第八十五条规定：

违反本规定第五十六条第二款第三项、第四项、第五项规定，破坏房屋外貌，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，由区房屋行政管理部门责令改正，恢复原状，可处一千元以上一万元以下的罚款；情节严重的，可处一万元以上十万元以下的罚款。

记者：郁婷苈

编辑：路景斓

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上观号作者：上海静安