年报观察 | 零售租赁市场“更见严峻” 收入下滑的汇贤产业信托继续降债

观点网 3月17日晚间，汇贤产业信托公布了2025年全年业绩公告。

数据显示，汇贤产业信托于2025年取得收益22.09亿元，同比减少5.48%；物业收入净额为11.46亿元，同比减少12.05%；可供分派金额约为2800万元，分派比率维持在100%，每基金单位分派为0.0043元。

数据来源：企业财报、商业客整理

实际上，从近年表现来看，汇贤产业信托的总收益在2020年跌落30亿元大关，全年取得总收益24.99亿元，较上一年的31.69亿元明显下滑。尽管此后总收益的表现有小幅回升，但在2025年，总收益水平仍大致持平于2022年，较前高有近十亿元的差距。

对于后市，汇贤产业信托有着怎样的安排？而在过去一年，其业绩又有哪些亮点？

“更见严峻”的零售租赁市场

汇贤产业信托的物业组合分布于北京、沈阳、成都、重庆四个主要城市，涵盖写字楼、零售、服务式公寓及酒店行业，覆盖总面积超过110万平方米。

在最新发布的业绩公告中，汇贤产业信托指出，2025年总收益的减少主要由于零售及写字楼物业组合的租金收入减少所致，反映房地产租赁业务正面临日益严峻的挑战。酒店物业组合表现较亮眼，有助抵消部分跌幅。

具体来看，汇贤产业信托的零售物业组合包括两个购物中心：北京东方广场东方新天地，及重庆大都会东方广场商场。两个项目共计提供约22.1万平方米的零售面积。于2025年，零售物业组合的收益为5.74亿元，同比下降10.31%；物业收入净额为2.74亿元，上一年为3.84亿元，同比减少28.65%。

其中，北京东方广场东方新天地的平均占用率为91.1%，与2024年的92.4%相对持平。不过，汇贤产业信托坦言，受零售市道疲弱影响，为维持占用率水平，新租赁及续租条款大多是在租金下调的基础上达成。这意味着租金收入的减少。

数据显示，北京东方广场东方新天地在2025年的平均现收月租为每平方米559元，较上一年的631元下降了11.4%。

重庆大都会东方广场商场在2025年继续进行全面资产增值计划，在预租工作的推进下，平均占用率由2024年的35.3%提升至2025年55.8%，但明显还有较大提升空间。

对于零售租赁市场的前景，汇贤产业信托表示“更见严峻”。网上购物日趋普及，将持续影响传统零售业务，加上消费意欲低迷，短期内改善的空间有限。这些因素将对零售空间的需求构成压力。

与此同时，汇贤产业信托预期写字楼租赁市场的经营环境将同样充斥着挑战，环球经济不明朗因素持续，削弱租赁需求，令租金及占用率双双受压。

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据业绩公告，汇贤产业信托的写字楼物业组合包括：北京东方广场东方经贸城，及重庆大都会东方广场商务大楼。在2025年，写字楼物业组合的收益为9.51亿元，同比下降7.6%；物业收入净额为6.85亿元，同比减少约7.9%。

该物业组合中，北京东方广场东方经贸城由八座楼宇组成，提供超30万平方米的甲级写字楼面积。租户涵盖金融与银行、保险、会计、科技、法律、医药、媒体与广告，以及消费品，也有租户属政府相关机构。

这种跨行业的多元租户结构，意味着项目更能抵御单一行业和市场的波动。对于汇贤产业信托而言，首要任务正是巩固这一优势，即“续租”。在2025年，其成功与数名主要租户提前续约，续租率达80%。

于2025年，北京东方广场东方经贸城实现收益9.13亿元，物业收入净额为6.66亿元。平均现收月租为每平方米247元，平均占用率为81.8%，平均成交月租为每平方米223元。

重庆大都会东方广场商务大楼位处解放碑中央商务区的核心位置，有多家领事馆、政府相关机构，以及来自不同行业如保险与金融服务、零售与消费品、物流、专业顾问及健康护理等企业进驻。物业的平均占用率为72.5%，平均现收月租为每平方米80元。

在供过于求致使空置率居高的背景下，当前不确定的商业环境促使许多企业采取保守策略，不愿意作出租赁决定或扩大办公空间。这一趋势促使业主提供更灵活的租赁条款和优惠，以吸引及挽留租户。而汇贤产业信托或许也不得不在维持出租率与保障租金收入之间寻求审慎平衡。

酒店及服务式公寓物业维稳

值得注意的是，最新发布的业绩公告中，汇贤产业信托的服务式公寓物业组合中仅包含北京东方广场东方豪庭公寓。但在2023年，该物业组合中除上述项目外，还包括了沈阳威斯汀公寓（前称沈阳丽都索菲特服务公寓）。

据悉，沈阳项目的历史可追溯到2011年，汇贤产业信托以9.8亿元的价格，向长江实业收购了沈阳丽都喜来登酒店70%的权益。该酒店在2013年1月1日更名为沈阳丽都索菲特酒店。

此后的几年间，随着国际间商务活动的频繁，市场对服务式公寓的关注及需求有明显提升。在此市场背景下，汇贤产业信托于2017年决定，将部分酒店房间楼层改造为服务式公寓作租赁用途。于同年，北京东方君悦大酒店的107个房间成功改造为服务式公寓，并成为东方豪庭公寓的一部分。

汇贤产业信托的服务式公寓单位总数也由2016年的613个增加至2017年末的720个，平均占用率为86.7%。于2017年，物业收入净额为0.79亿元，按年增长9.0%。

业绩上的进步，更坚定了汇贤产业信托进一步扩大布局的信心，并计划于2018年将沈阳丽都索菲特酒店及重庆海逸酒店的部分酒店房间楼层改造为服务式公寓，以迎合市场需求。

其中，由沈阳丽都索菲特酒店的部分客房翻新改造而来的“沈阳丽都索菲特服务公寓”，共提供134个单位。然而，该项目入市以来的表现始终平平，于2019年至2023年，其占用率分别为45.5%、55.5%、63%、50.7%、45.6%。

与此同时，在十年的协议期满后，项目引入万豪国际集团管理，并自2023年3月起更名为沈阳威斯汀酒店，服务公寓部分同步更名为沈阳威斯汀公寓。

据2023年酒店重新开业时的相关报道，新命名的沈阳威斯汀酒店拥有374间客房和134间酒店公寓，这表明在万豪接手初期，项目仍保留部分服务式公寓。

而目前酒店官网显示，其拥有446间客房、套房及多种不同面积及布局公寓式套房。这一变化意味着，酒店在品牌转换后，新的运营管理团队很可能对内部空间重新进行了规划与整合，而原本归入到公寓业态中的物业也被纳入到酒店客房系统中。

一方面是项目的出租表现始终未有起色，另一方面，汇贤产业信托的整体财务处境，也难以支撑其对低效资产的长期投入。于是在酒店品牌更换之际，对内部空间进行重新规划与功能调整，以提升资产使用效率、实现收益最大化，成为一项符合逻辑的务实举措。

反观该物业组合的业绩表现，在2023年，汇贤产业信托服务式公寓物业组合的收益为1.69亿元，物业收入净额8200万元，较上一年的1.71亿元、8300万元虽未有明显提升，但也相对持平。不过，两项目的入住率分别为83.8%、45.6%，有明显的差距。

自2024年中期开始，服务式公寓的物业项目仅剩下位于北京东方广场的一处。于2025年，汇贤产业信托旗下服务式公寓物业组合的收益为1.59亿元，同比减少约0.04亿元。此时，服务式公寓物业组合中已经不再包含沈阳威斯汀公寓项目，但显然对业绩的影响十分有限。

最新发布的业绩公告显示，于2025年，北京东方广场东方豪庭公寓的平均占用率达88%，2024年为88.6%。0.6个百分点的差距，再叠加租金及市场表现的变化，最终导致物业收入净额由上年的0.88亿元下跌至0.83亿元。

数据来源：企业财报、商业客整理

酒店物业组合方面，沈阳威斯汀酒店的平均入住率由2023年的47.4%，增至2024年的53.6%，平均每晚房价从550元提高到了553元。在2025年，沈阳威斯汀酒店的平均入住率虽进一步提高至56.4%，平均每晚房价却降至541元。

平均每晚房价下跌的还有重庆大都会凯悦酒店、成都天府丽都喜来登饭店。汇贤产业信托指出，于2025年，重庆旅游业持续蓬勃发展，惟旅客消费意欲仍趋审慎。重庆大都会凯悦酒店的平均入住率为75.4%，2024年为75.5%，平均每晚房价由2024年的641元轻微下跌至623元。

成都作为国内热门旅游城市，酒店市场竞争激烈。在竞争激烈的环境下，酒店房价同样面临压力。成都天府丽都喜来登饭店的平均入住率由2024年的77.9%下降至2025年的76%，平均每晚房价为577元，上年为613元。

平均入住率唯一取得增长的是北京东方君悦大酒店，由2024年的66.7%上升至2025年的74.3%，平均每晚房价则维持在1496元。

尽管旅游业逐步回暖，有望带动酒店入住率回升，但汇贤产业信托指出，旅客对价格越发敏感，这也将对平均房价构成下调压力。在此背景下，下一阶段的重点或将聚焦在稳住酒店及服务式公寓物业的现有运营表现。

六年降债58.33亿元

除不同物业组合的细分表现外，负债情况也是这份业绩的一大看点。

实际上，汇贤产业信托近年来持续降低债务水平，总债务金额已由2020年初的108.71亿元，减至2025年末的50.38亿元。六年时间压降了58.33亿元，平均每年降债9.7亿元。

仅在2025年，汇贤产业信托的总债务已由一年前的57.77亿元减少至2025年末的50.38亿元，成功降债7.39亿元，利息开支也由2024年的3.4亿元减少至2.4亿元。

而债务的减少不仅大幅节省利息开支，也有助汇贤产业信托有效应对过去数年的高息环境。

实际上，在2024年以前，汇贤产业信托的债务均以港元计值，收益以人民币结算。也正因如此，在偿还贷款时，容易受人民币汇率波动影响。

为降低货币风险，汇贤产业信托自2024年开始逐步转用人民币贷款。于2025年末，未偿还银行贷款中，以人民币计价的占比由去年同期的约1/3增加至超过一半。于2025年12月31日，汇贤产业信托的总债务为50.38亿元，总债务中，以人民币及港元计值的分别占比52%、48%。汇贤产业信托表示将继续推行此策略。

不过，截至2025年末，汇贤产业信托银行结余及持有的现金为27亿元，较上年末的29.77亿元有所减少。

对于后市，汇贤产业信托认为，2025年所面对的种种挑战，预期不但会持续，更可能大幅加剧。地缘政治紧张局势升温，已导致能源价格飙升。倘若冲突持续或恶化，势将威胁全球经济稳定。贸易及关税政策不断演变，加上气候变化的潜在危机，将会增添更多不明朗因素，打击营商信心及阻碍全球经济发展前景。

而汇贤产业信托将继续采取审慎财务策略，明确聚焦两大范畴：降低总债务及降低外汇风险。随着总贷款额于过去数年持续下降，利息开支亦得以相应减少。此外，超过半数贷款现已改以人民币计值，外汇风险因而进一步降低。未来利率下调的幅度与步伐仍存变数，利率及人民币汇率亦难免受外围因素影响而波动。

“在此宏观经济环境下，纵然中国经济预期将面对连串重大挑战，我们对中国经济的基础实力依然充满信心。”

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