最高院裁判观点：为平衡各方利益，在执行异议之诉审理中宜斟酌个案情况决定是否审查其他因素

来源:裁判文书网

【裁判要旨】我国既有民事法律和司法解释中，优先于抵押权等担保物权的主要是基于生存保障的新建商品房消费者的物权期待权和建设工程承包人的工程价款优先受偿权。此外，在执行异议审查之后的执行异议之诉审理中，为平衡各方利益，宜斟酌个案情况决定是否审查其他因素。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2024）最高法民申5404号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：四川某某农村商业银行股份有限公司，住所地四川省仁寿县。

法定代表人：刘某。

委托诉讼代理人：杨扬，北京大成（成都）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杜弈俊，北京大成（成都）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：童某云，男，1947年9月15日出生，汉族，住四川省崇州市。

委托诉讼代理人：卿显畅，四川两合律师事务所律师。

原审第三人：成都某某食品有限公司，住所地四川省成都市武侯区。

法定代表人：付某国。

原审第三人：成都某某商贸有限公司，住所地四川省成都市武侯区。

法定代表人：邓某庭。

原审第三人：邓某成，男，1967年6月16日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。

原审第三人：庞某伟，男，1988年12月19日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。

原审第三人：曹某，女，1966年12月8日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。

原审第三人：王某敏，男，1964年5月10日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。

原审第三人：付某国。

原审第三人：杜某芳，女，1967年11月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。

原审第三人：邓某庭。

再审申请人四川某某农村商业银行股份有限公司（以下简称某某商行）因与被申请人童某云及原审第三人成都某某食品有限公司（以下简称某某公司）、成都某某商贸有限公司、邓某成、庞某伟、曹某、王某敏、付某国、杜某芳、邓某庭案外人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院（2024）川民终112号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

某某商行申请再审称：（一）原审判决认定事实错误，认定的基本事实缺乏证据证明，应予撤销。童某云关于其在案涉抵押权设立前购买案涉房屋并实际占有的主张，并无有效证据支撑且存在诸多不合理之处，其真实性存疑。1.童某云主张其于1999-2006年通过现金方式支付了近28万元购房款，但其仅提交了某某公司开具的《收款收据》，且与约定的付款时间不符，其付款真实性存疑。2.童某云未就案涉房屋的占有提交房屋验收、钥匙交付、物业（商管）合同、装修合同等文件，其主张2000年占有案涉房屋且一直用于出租，仅提交租赁协议及承租人出具的证明，无租金支付凭证，但租赁协议最早起租时间为2004年，某份协议中房屋所在地不正确，故真实性存疑。童某云提交的水电费缴费凭证、物管费收据也并未载明明细，且相关凭据与另外案件中的缴费票据形式相同且时间为同一天，恰好证明案涉房屋并非由童某云实际占有、使用。3.按照童某云的主张，其购买房屋于2000年已交付，且合同约定的办理房产证时间为“甲方将该房屋的房屋产权手续完善后的一年内”，某某公司早在2003年4月就已取得案涉房屋所在5栋的产权证书，童某云早已具备要求开发商办理房屋备案及产权证书的条件。即使在申请人2016年5月第一次办理抵押登记前，相隔时间也达13年之久，童某云在此期间，从未以任何形式要求过备案或办证，明显与常理不符，即使其购房真实，也属于怠于行使权利的情形，其未办理过户登记明显是自身原因造成。（二）原审判决适用法律确有错误，应予纠正。1.申请人关于案涉房屋的抵押权已经依法设立并经生效民事判决确认。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、第126条的规定，只有符合《异议复议规定》第二十九条规定全部条件的“所购商品房系用于居住且买受人明显无其他用于居住的房屋”的案外人，才可能对抗担保物权的执行。本案案涉房屋为商业（营业）用房，不属于消费者生存权仅能用于居住的保护范畴，不符合适用《异议复议规定》第二十九条的前提，即使童某云符合第二十八条的规定也不能排除担保物权的执行，况且童某云提供的证据也不足以证明其满足了《异议复议规定》第二十八条的规定。本案争议标的为“商业用房”，明显不具备商品房消费者的居住权利属性。（三）原审判决认为申请人在办理抵押权时未尽到审查义务与事实不符。申请人在办理抵押登记前，已经向成都市房屋管理部门调取了案涉房屋的产权信息，其上显示权利人为某某公司且无房屋备案和查封信息，在此基础上某某商行对案涉房屋进行了现场调查及走访，在核实存在租赁情况后，要求某某公司提供了涉及抵押物的全部租赁合同，并在抵押物所在的金花鞋材广场“公示栏”张贴《承租人告知书》，对抵押贷款情况予以公示，童某云在数年间从未向申请人或第三人某某公司提出过异议或主张过权利，其真实购房人身份存疑。而在原审的庭审过程中，第三人某某公司又向法庭单方提供《情况说明》及《证明》的内容与其贷款时向申请人提交的租赁合同内容明显矛盾，其说明及证明的内容明显虚假。上述情况足以说明童某云与第三人某某公司存在恶意串通损害申请人作为抵押权人的合法权益的可能。综上，恳请依法予以再审，维护申请人的合法权益。

童某云提交书面意见称：（一）二审判决认定事实清楚。1.关于申请人所称是否付款存疑问题。当时快捷支付并不发达，使用现钞支付符合交易习惯，某某公司开发的楼盘在销售中其他购买者均用现钞支付，从其他相关案件中可以印证。结合某某公司变更名称的同时变更公章一事，以及房款收据和购房合同原件的陈旧性，均可佐证支付的真实性。2.交房手续资料中没有钥匙交付等证据，是某某公司工作不完善导致，童某云作为买受人能拿到房屋并实际使用即可，不能苛求童某云提供完整资料。童某云提供了大量房屋出租协议、承租人出具的证明材料能够证实涉房屋在交付后抵押登记前一直处于出租状态，即便按照租赁协议最早出租时间2004年亦早于抵押权设立时间，苛求童某云完整保留20年前的租赁合同不合理。3.某某公司所售楼盘没有一户办理过户手续成功，截至目前，只有部分案外人执行异议之诉判决生效后，某某公司方着手给这部分业主办理转移登记手续。4.申请人称在公示栏张贴了《承租人告知书》，但该证据本身的真实性、方式和内容均存在问题。5.申请人称办理抵押前进行了走访，但未提供相应证据进行证明，申请人既未严格进行贷前审查，也没有提供证据证明其履行了贷后监管义务。（二）本案童某云的情况完全符合《异议复议规定》第二十八条规定的要件，二审判决适用法律正确。申请人在后设定抵押权时未尽必要注意义务存在明显过错，某某公司其他买受人在其他银行的抵押中的相关判决均支持了购房人优先权。综上，被申请人对案涉房屋享有排除申请人抵押权执行的合法权益，请求驳回申请人的再审申请。

本院认为，本案焦点问题是被申请人童某云对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零九条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。《执行异议复议规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。我国既有民事法律和司法解释中，优先于抵押权等担保物权的主要是基于生存保障的新建商品房消费者的物权期待权和建设工程承包人的工程价款优先受偿权。此外，在执行异议审查之后的执行异议之诉审理中，为平衡各方利益，宜斟酌个案情况决定是否审查其他因素。

本案中，童某云与某某公司就案涉房屋于1999年12月18日签订《金花鞋材广场营业房认购合同》，童某云已支付全部购房款、自购房后就占有使用的事实均发生在抵押、查封之前，二审判决结合在案证据认定双方的房屋买卖法律关系，进而结合占有使用情况、过错等因素综合认定童某云的物权期待权足以对抗某某商行的抵押权，并无不当。

综上，某某商行的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十一条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十三条第二款规定，裁定如下：

驳回四川某某农村商业银行股份有限公司的再审申请。

审 判 长　　高　珂

审 判 员　　李延忱

审 判 员　　张昊权

二〇二五年三月二十七日

法 官 助 理　　李钟慧

书 记 员　　李　希