北京房屋律师：房改房出资≠独占，其他共有人照样能住！

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

一、案情介绍

老赵夫妇（化名）育有八名子女。1998年，老赵作为甲单位职工，通过房改以成本价购得北京市西城区一套三居室（以下简称“一号房屋”），总价2.2万余元。购房款由三女儿赵某（原告）实际支付。

购房前一日，老赵夫妇出具《证明书》，写道：“只有三女儿下乡无房，故将房改指标让给她买……除我俩有生之年住一间外，其余谁都不许占住！”并附《收条》确认收到房款。

2003年，赵某在母亲配合下，通过继承+赠与公证，将房屋过户至自己名下。后其他子女提出异议，经多年诉讼，法院于2017年作出B号再审判决：

房屋属按份共有——赵某占11/18份额，其余七人各占1/18。

2024年，赵某与其丈夫、两名女儿起诉，要求：

确认四人对一号房屋享有永久居住权；

办理居住权登记；

禁止其他共有人及其他任何人居住使用。

二、裁判结果

✅ 仅支持赵某本人有权居住；

❌ 驳回其配偶、子女全部诉求；

❌ 驳回“永久居住权”及“禁止他人居住”请求。

三、法院说理要点

居住权需依法设立：

《民法典》第368条明确规定：居住权自登记时设立；

《证明书》仅为父母生前意愿表达，不构成物权意义上的居住权合同，更未办理登记，故“永久居住权”不成立。

赵某可居住，因其身份双重：

既是按份共有人（占11/18），依法享有占有使用权；

又有父母生前明确允诺“由她实际居住”，该意思应被尊重。

配偶子女无权居住：

非房屋共有人，亦非《证明书》明确保障对象；

父母所称“他们自己出钱买的房屋”中的“他们”，法院认定指赵某夫妻，但不等于赋予物权，更不及于子女。

其他共有人有权居住：

按份共有人依法对共有物享有占有、使用、收益、处分权；

赵某无权以“父母遗愿”剥夺其他共有人的法定权利。

四、胜诉办案心得

本案是典型的“居住权误用”纠纷，胜诉关键在于：

精准适用《民法典》居住权新规：强调“登记生效”，破除“口头承诺=永久居住”误区；

坚守共有权基本原则：哪怕份额小，共有人仍有权合理使用房屋；

切割“出资人”与“权利人”边界：出资可获份额或补偿，但不能自动获得排他控制权；

利用生效判决既判力：此前确权判决已定份额，本次诉求实质是变相否定共有状态。

重要提醒：

⚠️ 2021年后，“居住权”必须登记才生效！仅有协议或遗嘱无效！

⚠️ 房改房即使由一人出资，若登记在父母名下，仍可能被认定为家庭共有财产！

⚠️ 父母“不让其他人住”的嘱咐，不能对抗其他法定共有人的权利！

注：文中人物、公司、房屋、案号均为化名，仅用于普法说明。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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