北京买房：理清思路，购房建议1796

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家是这种情况，都是外地人，但我有社保，16年买房在丰台青塔板块，大成路长安新城105平的两居室，住到20年的时候我们回的老家，此房一直出租，目前是交给链家打理，租金到手不到5000，感觉有些低了，但也搞不清为什么，链家就是说不好租。

我们现在有想法是索性卖掉这套房，换一套租金高+保值好的，可以添100-150万资金。另外如果有可能尽量选择学区好的，但别有学区溢价，我们想给儿子在北京生活做个保底的准备，未必用的上。您能不能给我们一些意见？

A：

1、长安新城105平的，均价4万一平也得400来万，或者400万左右吧。租金不能按您到手的5000计算，而是要以人家租户掏了多少租金为准，中间商的差价也是收益，只不过被分走了而已。

我估计是5500左右吧，那相对于400万总价，租售比是700多，确实租金收益不太高，刨去物业取暖费什么的就更低了。

2、但这也没什么太好的办法，因为105平的两居室户型偏大，却又处在长安新城这种自住为主的保障房小区，所以不好租出改善小区的租金。链家说不好租是有可能的，但更准确的是不好找到愿意出高价的租客。

3、添150万之内，那总价就是500多万。换到朝阳呗，相对来说是北京各个行政区里租金最高的，因为租房的年轻人多，而且也大多都没有学区溢价。可以买那种只有中学对口牛校的，这种就基本没有学区溢价了。将来如果是上学的话看政策，用的上学位就用，用不上也不吃亏。

4、这种房不难找，全朝阳区有的是，以四环外朝青或四惠俩地方为主吧。中档的商品房小区的紧凑型两居最合适，各项都至少不吃亏。先看看再说吧，甭着急。

仅供参考。

二

Q:

我的情况比较复杂，属于多次置业，但没买到合适的。我来北京很早，2001年毕业就落户了，当时单位有团购的经适房，回龙观天通苑和西五环的都可以选，我当时钱少就和同学合伙买了，用我的资格，后来2008年有政策就转给他了。

但后来是房价暴涨，而且还限购了，我成了二套资格，所以2013年就买了个海淀老破小，但又没拿住，第二年房价暴跌就给卖了，稍微赔了点。

之后是16年买的丰台南沙窝的，目前也略有亏损。另一套是公寓，投入不大但亏损严重，目前出租中。

目前是这样考虑，孩子已经在海淀上高中，学区我们肯定是用不上了。手中有现金100万，想卖掉公寓换一套宜居兼保值的。我的工作现在税后40万，但民企不是太稳定，老婆工作稳定但收入只有15万左右。所以您看以我们这种情况应该如何安排为好？

A：

1、我没看出有多复杂似的。因为您之前买的两套房既然都卖了，那就没必要再琢磨，无论赔赚都已经是沉没成本了。既坠釜甑，反顾无益。

2、简单说您现在手里是一套南沙窝的普宅+一套公寓是吧？那总价值多少+卖掉后能套现多少？再买房的首付多少+贷款多少=总价预算多少？

我感觉应该是在5/600万总价吧，或者说有可能是能有400左右首付，然后稳妥点儿就只贷款200万左右，月供在1万左右。是大概这意思吗？

3、如果差不多，那就先卖掉这两套房吧。可以先卖公寓，这种产权的成交周期长，而且既然总价不高也不会影响什么，快成交了再卖南沙窝的。

南沙窝的是因为住的不宜居才卖的吗？是京铁家园的塔楼吗？要不就往西看石景山的，典型的古城首钢园，次新房和新房都有，我认为是次新房的性价比更高，保值也在北京排前列。但现在价格不低，基本都6万多起步，所以您还是先做预算吧。

4、其他没什么建议，您这所谓复杂是没说在重点上，最好列清预算+需求+大致的方向板块。

仅供参考。

三

Q:

本人河北户口，北京工作，燕郊有房，目前亏损中，应如何处理？如果卖掉能凑120万首付，北京买哪里？现在燕郊的是95平两居，南北通透，人车分流带停车位，物业费每平1.8元。

A：

1、如何处理？房子是用来住的，能自住就留着住，实在住不上就出租，出租觉得不划算就卖掉呗，否则就没什么意义了。

2、120首付，买通州呗，怎么都比燕郊近的多。但您这是首付，月供准备多少啊？也就是总价预算多少？还是先做个预算吧，要不然不好聊。

3、聊燕郊的是什么意思？在北京要买这标准的房吗？那如果在通州的至少300多万，朝阳四环的得5/600万。120万首付都有可能买到，看您是否能支撑贷款了。

不过这小区在北京很难做到1.8的物业费，老小区一般都得2块多，次新房4块多是常规价。看样子您这燕郊的也是挺老的小区了吧？估计房龄得15年起步了。

4、总之还是先做预算吧，预算高就选择多，各项都更容易兼顾。

仅供参考。

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