上海学区房回归居住属性，闵行“老破小”学区溢价大幅缩水

103万！上海双学区门槛新低，闵行这个板块引关注

上海双学区房跌到100万出头？背后是市场与教育的双重理性回归

学区房不再高不可攀，上海部分区域性价比选择浮现

从狂热到理性，上海学区房板块分化，闵行部分房源显现价值

上海学区房市场正在经历一场深刻的认知调整。过去那种“只涨不跌”的神话已经褪色，取而代之的是更为分化的市场图景。一个值得关注的现象是，在闵行等区域，出现了总价令人惊讶的学区房源。

近期市场数据显示，对口田外小学（银都校区）及田外中学的银都新村1-7区，有极小户型房源成交总价降至100万出头。这个价格信号迅速引发了市场的广泛讨论。

田外中学是一所相对较新的学校，由本地知名教育集团星河湾托管。尽管办学历史不长，但其近年来的中考表现确实可圈可点。公开信息显示，其在2023年首届中考中取得了区内靠前的成绩。

学校在2025年的中考中也延续了良好的势头，有学生被“四校”等顶尖高中录取。这样的教学成果，使其成为了不少家长眼中的潜力股。

然而，对口的银都新村小区建成年代较早，社区体量庞大，房源供应量十分充足。在整体市场进入调整期后，这类房源的价格回调压力也更为明显。

这其实反映了一个核心变化：学区房的价值评估体系正在重构。单纯依靠一个入学名额就能支撑房价高企的时代，可能已经过去了。

推动这种变化的力量来自多个方面。教育政策的持续优化是根本因素之一。上海中考改革实施名额分配到校等政策，旨在促进义务教育资源均衡。

这项政策增加了普通初中学生进入优质高中的机会，客观上了缓解了家长对所谓“初中学区”的极致焦虑。教育公平的长远目标，正在引导市场预期回归理性。

人口结构的变化也是一个长期影响因素。新生儿数量的波动，最终会传导至入学需求层面。潜在需求基数的变化，让市场不得不重新评估学区房的长期稀缺性。

金融与房地产市场的宏观调整，则是直接的催化剂。过去依赖高杠杆、高周转的模式难以维系，整个房产市场的估值逻辑都在经受考验。学区房作为其中一部分，自然无法置身事外。

但我们必须明确，市场调整不等于价值崩溃，分化将是主旋律。那些仅有“学区”单一标签的老旧小区，价格回调幅度可能更大。

而那些自身品质过硬、社区环境良好、居住体验佳的“学区房”，则展现了更强的韧性。它们提供的不仅是入学机会，还有实际的生活价值。

例如闵行古美板块的万源城社区，同样拥有不错的学区资源，其房源价格表现就相对稳定。这说明，房子的根本价值仍然离不开居住属性。

对于有实际需求的家庭来说，当前市场环境或许提供了更多冷静选择的余地。过去在狂热气氛下被迫追高的情况减少了，可以更加从容地从家庭真实需求出发。

考虑学区房，第一步应该是理清自身的核心诉求。是为了短期挂靠户口，还是需要长期自住？对居住面积、通勤时间、社区环境有没有具体要求？

将这些问题排序后，再结合预算去匹配房源，会比单纯追逐学区标签更为理性。房子的价值，终究是多重因素共同构成的。

深入了解政策细节也至关重要。各区对于入学门槛、落户年限、“五年一户”等规定不尽相同。这些具体规则直接影响购房决策和时机，必须提前向官方渠道核实。

对于像银都新村这类价格明显回调的房源，需要辩证看待。低价位确实降低了入场门槛，让更多普通家庭看到了拥有双学区资源的可能性。

但另一方面，也需要充分了解其背后的原因。房龄老、户型小、社区庞大等因素，决定了其居住属性和流动性特点。这更像是一种针对特定需求的选择。

市场从非理性繁荣中冷却，对真正的居住者而言，未必是坏事。它挤出的是投机的水分，让价格逐渐贴近其内在价值。这为那些为解决子女教育而购房的家庭，创造了更健康的选择环境。

教育的最终成果，取决于学校、家庭与孩子的共同努力，而非仅仅一个住址。房产应该成为美好生活的承载，而非焦虑的源泉。

上海学区房市场的这轮调整，或许正是一个契机，让我们重新思考房产与教育的关系，回归居住与生活的本质。一个更加理性的市场，对所有人都是长期的福祉。